南部比北部抗跌?房市未見落底,房價修正仍是現在進行式

南部比北部抗跌?房市未見落底,房價修正仍是現在進行式
好房網News記者林美欣攝影

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近期台股成交量更是持續萎縮,平均日成成交量都難以突破千億元以上,在這樣沉悶大環境下,房地產仍在寒冬中,房價難脫修正壓力。

文:林奇芬

房價只漲不跌的神話破滅,過去2年來台北市、新北市平均成交房價已經下跌10%,但南部高雄市、台中市房價跌幅卻不到3%,難道南部房價更抗跌?蛋黃區、蛋白區房價,誰比較有支撐力?

冷冷的房市,最近卻有大成交案。台灣人壽以165億元買下高雄漢來新世界中心。難道房市已經落底,開始吸引壽險業買盤了嗎?但似乎不能高興得太早,還有一則新聞報導,淡水小坪頂豪宅價格直直落,每戶價格從最高2.2億元,跌至1.6億元,一戶價格少了6千萬元,跌幅高達27%。

成交量比去年同期少兩成

另外,統計5月份六都房屋移轉棟數,竟然比4月成長22.6%,似乎房市交易回春了。但一樣別高興得太早,若跟去年相比,今年1到5月六都移轉棟數僅6.45萬戶,比去年同期下滑21.2%。

投資市場的名言,「量是價的先行指標」,從成交量持續萎縮來看,房市似乎還不見真正落底跡象,房價修正也仍是現在進行式。

以好房網平均住宅成交單價統計資料顯示,過去2年來台北市、新北市房價跌幅達10%,但高雄市、台中市跌幅還不到3%。這不是南部縣市房價較具抗跌性,而是修正起始時間較晚。

台北市、新北市房價跌幅10%

以近2年平均成交單價統計,台北市、新北市、桃園市的最高房價大約落在2014年8月到10月之間。台北市2014年8月每坪平均單價為65.7萬元,到2016年5月每坪平均單價跌至58.6萬元,跌幅達10.8%。新北市也從每坪平均34.3萬元,跌至30.7萬元,跌幅10.5%。桃園市從每坪平均17.2萬元跌至15.7萬元,跌幅8.7%。

但是,中南部都市成交平均單價最高點,則晚了約一年。台中市在2015年3月,最高價18.3萬,今年5月均價為17.8萬元,跌幅僅2.7%。高雄市從平均最高價每坪15.4萬元,跌至15萬元,跌幅2.6%,台南市則從13.1萬元,跌至12.6萬元,跌幅3.8%。這三個南部城市的房價高點多出現在去年3至5月間,比北部三都晚了半年以上,因此說明南部房價修正才剛開始。

蛋黃與蛋白區的價格支撐力

房地產市場最重要的關鍵字,「地點、地點、地點」,通常最核心的黃金地段,也就是所謂的蛋黃區,價格最具支撐力道,相對的,越外圍地段,也就是所謂的蛋白區,價格修正壓力越大。

若以台灣全體房市來看,台北市房價修正幅度應該最小,但相對的離島、都市外圍郊區(如淡水),房價修正幅度較大。因此,若台北市平均房價2年來下跌10%,則中南部都市房價修正幅度應該大於台北市才合理。更何況,台北市房價也尚未出現落底訊號,房價修正仍處在現在進行式中。

雖然台灣4月景氣燈號好不容易脫離藍燈,但是出口仍然萎縮,國際景氣不確定性升高,台灣經濟仍面臨不小挑戰。近期台股成交量更是持續萎縮,平均日成成交量都難以突破千億元以上,在這樣沉悶大環境下,房地產仍在寒冬中,房價難脫修正壓力。

本文經好房網授權刊登,原文發表於此

責任編輯:翁世航
核稿編輯:楊之瑜