在新加坡公共住宅住超過10年的台灣人:柯市長要弄好公共住宅,一定要跟新加坡學習

在新加坡公共住宅住超過10年的台灣人:柯市長要弄好公共住宅,一定要跟新加坡學習

我們想讓你知道的是

各國的公共住宅占住宅總量的比例很高。荷蘭有34%、英國20%, 高地價的日本都還有6.06%, 美國也有6% ,台灣則只有0.08%........

在2014年尾的台北市長選舉當中,柯文哲與連勝文兩位主要候選人在住宅政策上皆有所著墨,其原因便是企圖解決台北市民所關切的居住正義問題。既然柯先生是當選人,讓我們看看他的競選政策白皮書在這方面是怎麼寫的:

各國的公共住宅占住宅總量的比例很高。荷蘭有34%、英國20%, 高地價的日本都還有6.06%, 美國也有6% ; 台灣則只有0.08%,台北市約為0.63%。從這一點來看,我國政府是完全不負責任的。

說政府不負責任是很中肯的評語, 然而這並不需要柯市長多說一遍, 全國老百姓早就知道了。問題的關鍵是,要興建公共住宅,究竟應該向誰學習? 是荷蘭、英國、日本或美國嗎? 顯然不是。要搞好公共住宅,就應該向國際公認的世界第一名取經,向公共住宅占住宅總量達到85%以上的新加坡學習。我已經在新加坡政府的組屋住了超過十年,那麼在此就貢獻自己的一些公共住宅經驗給大家參考吧。

2002年9月5日,我和太太在風雨交加的颱風天,來到位於新店的法院公證結婚。當時的法院公證人對我們訓勉了幾分鐘, 無非是珍惜感情之類的話。其實她應該向前一對新人講這些,因為那兩位好像是不小心把肚子搞大才結婚的,到了現場仍口角不斷。至於我們,心思已經放在之後的永久居民證申請,以及隨證而啟動的政府組屋購買計畫了。這時候誰會有空去想小孩子的事情?

在新加坡,為什麼婚姻和住房的關係會如此密切呢?原來是新加坡政府為了促進年輕男女提早結婚、進而生育, 所以刻意將兩者掛勾。政府組屋作為一種高度補貼的住房,只有夫妻有資格申購。

建屋局直接賣給屋主的一手房,更是限制夫妻中至少要有一位永久居民加一位公民才能購買。政府組屋一手房價格之低廉,如第1章曾經提過的例子,導致新加坡人往往在大學剛畢業時就急著結婚。我在結婚幾個月前便搞清楚政府組屋的遊戲規則,於是一起跟著一般新加坡人按表操課買房子。我到法院公證的時候是26歲, 在同學中可以說是非常早婚的,現在大家知道這是為什麼了吧。

Photo Credit:Michael Coghlan CC BY SA 2.0

Photo Credit:Michael Coghlan CC BY SA 2.0

住屋政策背後的治理邏輯

事實上, 新加坡政府組屋的重點不在於便宜的價格,它背後隱藏的是一個龐大的社會工程(social engineering) 計畫。什麼是社會工程?不如讓李光耀自己來回答這個問題吧。新加坡第一大報《海峽時報》(Straits Times )在1987年刊出了他的一段話:

我經常被人指控干預公民的私人生活。沒有錯,如果我沒有那麼做的話,我們不會有今天的成績。我講起這些不會有任何一點悔恨的成分,如果我們沒有介入非常私人的領域,像是你的鄰居是誰, 你怎麼生活,你發出什麼噪音,你怎麼吐痰,或是你說什麼語言,我們就不會有經濟發展。我們決定什麼是對的,才不管別人怎麼想。

光是他所說的第一件事便是千真萬確。每座組屋對不同種族皆有一定的配額,華人、馬來人、印度人在全國的人口比例各自是多少,在一座組屋裡就會用同樣的比例去分配。如果政府對此沒有規劃,而是讓人們自由選擇,大家通常會找與自己相同的種族當鄰居。

相同族人在一起住的時間長了,便很容易發展出內聚力較強的小團體。於是在獨立以前,新加坡就是一個種族間壁壘分明的社會,有些種族暴動或多或少就是因此而引發,這是李光耀不願意看到的。他所要形塑的新加坡,是一個國家利益至上的全新社會。要搞小團體不是完全不可以, 但是要由政府來規劃、管理。

Photo Credit:AP/ 達志影像

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所以當我們住進組屋,即相當於接受了李光耀的這套邏輯,同意成為社會工程棋盤上的一顆小棋子。請大家注意,棋子是有分等級的。假如一個新加坡人保持單身,那麼他得等到三十五歲以後才有資格單獨買組屋;相較之下,「正常」 的一對夫妻,只要雙方年滿二十一歲就能提出申請。這真是相當明顯的差別待遇啊。

不過, 管他什麼社會工程呢。在結婚的同年十一月,我的永久居民證就批下來了,於是購房計畫正式啟動。當時有兩大類組屋可選,一類是成熟區組屋, 另一類是非成熟區組屋。成熟區組屋較靠近市中心,價格較高、選擇較少,基本上只有低樓層單位, 地段包括大巴窰(ToaPayoh)、女皇鎮(Queenstown)、黃埔(Whampoa)、紅山(Redhill) 等區域。非成熟區組屋離市中心較遠, 價格較低、選擇較多,高、中、低樓層任君選擇,地段包括裕廊西(JurongWest)、榜鵝(Punggol)、盛港、菜厝港(Choa Chu Kang)、三巴旺(Sembawang)等區域。

雖然兩類都要申請,不過嚴格來講,只有成熟區組屋才有挑戰性。因為良好地段的物件永遠是稀缺商品,全世界皆是如此。所以申請這類組屋,通常是撿之前買家不要的單位,這就是為什麼大部分是低樓層單位。但即使是低樓層,申請者在建屋局每一輪公開售屋時,仍然要面對大量的競爭者。好地段人人要,那政府該怎麼辦呢?

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Photo Credit:Luca Sartoni CC BY SA 2.0

很簡單,大家電腦抽籤。潛在買家抽不中或是不滿意而棄權, 等過一、兩個月,新一輪公開售屋時再抽。這個樂透遊戲我們也玩過。當時大巴窰有幾座新蓋的三十多層組屋,我們有去現場考察,生活機能確實優越,並且去市中心乘地鐵只需二十分鐘。該區組屋中籤率約為五分之一,我們抽了一次,結果是備取第二十幾名。之前說成熟區價格較高,高到什麼地步呢? 大約是非成熟區的兩倍。大巴窰的五房式組屋,一手價約為七百多萬台幣。但相較於台北黃金地段的房子,實在還是過度地便宜。

由於我身體裡流淌著台灣客家人的血液,「撿便宜」 是我們這個族群揮之不去的宿命。考慮到房屋總價,我最後鎖定了非成熟區組屋。我和太太先後去過菜厝港三巴旺和裕廊西等三處的成屋所在地。首先我們先去了菜厝港。菜厝港位於新加坡西部,由於鄰近養雞場, 據說空氣中常飄散著雞屎的味道。我們去到現場雖然沒有聞到,但是因為心理暗示的效果,回程的路上老覺得渾身有股怪味。其次, 我們去了三巴旺。三巴旺位於北部, 附近並沒有什麼「 嫌惡設施」, 表面上看來還不錯。


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當你買房之後 別忘了做這件事! 

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Photo Credit:臺銀人壽

我們想讓你知道的是

45歲的王先生剛買了房,未料沒多久就遭遇車禍不幸受傷,住院療養後,所幸並無大礙,但他也因此而感到心驚膽跳。因為上有老、下有小要扶養的他,是家中唯一經濟支柱,萬一真有個閃失,近千萬的房屋貸款誰來承擔?這樣的事件何嘗不是台灣眾多家庭的縮影?

根據聯徵中心資料顯示,2021年平均房貸金額超過700萬元,以35~55歲為大宗,平均貸款金額則介於660~780萬元,再再證明人生責任最沉重的中壯族群,肩負不小的房貸壓力,更應該善用房貸型壽險,為家庭生活添加更可靠的保障,以避免家中頓失經濟來源,原本的幸福生活就此轉折。

房貸型壽險主要針對房貸而設計,所以借款人、要保人及被保險人,須為同一人,屬於定期險,保費較一般終身壽險低,免體檢額度亦可放寬,以臺銀人壽來說, 55歲以下免體檢額度為1,500萬元,56歲~60歲則為1,000 萬元,66歲以上則一律需要體檢。

該如何投保房貸壽險呢?臺銀人壽建議掌握五大重點

一、以家中經濟來源為主要投保對象:優先以肩負「房貸責任」的一家之主為被保險人,當其發生不幸而身故或完全失能,保險公司會將理賠金用來償還房貸,以避免還款壓力落在家人身上,才能預防房屋淪為被法拍的命運。

二、根據家庭責任及經濟能力選擇適合類型:房貸壽險有「平準型」與「遞減型」,差別在於保額是否固定不變。以貸款500萬,貸款20年,保額500萬元,保障期間20年為例,平準型保額固定,理賠金不會隨著房貸償還而逐年減少,直到繳完房貸為止,保額都維持500萬元不變。遞減型保額則會隨著時間而逐年遞減,當房貸還款十年後,房貸從500萬償還到剩下約250萬,相對的保額也會隨時間逐年遞減到約300萬。

若壽險保障不夠或家庭責任重的人,可以選擇「平準型」,保費雖比「遞減型」高,但保障相對較高,適合有經濟能力、且希望給家人多些保障者。若是已有較高壽險保障或家庭責任較輕的人,即可選擇「遞減型」,保費較平準型低,很適合小資族投保,經濟又實惠,較能輕鬆負擔保費。

三、把握足期足額、專款專用:房貸繳多久、繳多少,保額就買多少、保多久,例如房貸500萬元、貸款期限20年,房貸壽險保障最好也是500萬元、保險期間 20年,而且要專款專用,才能讓家人有保障。

四、是否提供加值保障:除了身故或失能理賠金之外,有些房貸壽險還會提供加值保障,除了身故及完全失能保障之外,還加入類旅平險概念,提供特定意外傷害身故保險金(搭乘大眾運輸交通工具)、完全失能扶助金、意外傷害失能安養金、重大燒燙傷等保障,可以說是集結「壽險」、「失能險」、「意外傷害險」等多元保障的保單。

五、選擇優質保險公司:房貸金額高、期限長達數十年,房貸壽險保障必須要能夠長長久久,才能有效規避長期房貸風險,因此,選擇優質保險公司很重要。臺銀人壽為國營品牌,有能力永續經營,且近7年來房貸壽險理賠金已逾上億元,協助許多家庭轉移債務風險、度過難關,獲得了良好口碑,成為許多人房貸壽險的首選。

晉升為有巢族固然欣喜,不過,風險不知道何時會來到,唯有投保了理債保單:房貸壽險,才能「留愛、留房,不留債」。

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