五個撇步 讓銀行樂意借錢給你買房子

五個撇步 讓銀行樂意借錢給你買房子
Photo Credit: Loozrboy CC BY SA 2.0

我們想讓你知道的是

銀行是將本求利的行業,為了確保貸款回收,他對條件越好的顧客,給予的貸款成數越高、利率越低,因此,想要善用銀行資金,就要懂得如何跟銀行打交道。以下五個撇步,教你成為銀行樂意放款的對象。

作者:林奇芬

銀行房貸利率逐步拉高,貸款成數逐漸降低,讓想買屋的民眾更擔心。其實,在購屋前,應該先提高自己的信用條件,五個撇步教你成為銀行樂意放款的對象。

從最近媒體報導,感受房市冷風陣陣吹來,特別是銀行對房貸成數與利率的緊縮,更讓想購屋民眾感受雪上加霜的壓力。但換個角度來看,銀行縮緊房貸,表示銀行業者對房市看法轉趨保守,房價有下修壓力,這對於還未購屋的民眾,反而是好消息。

我先前寫過一篇文章〈房租便宜,晚三年購屋更划算〉,目前自備款不足的民眾,可以利用未來三年好好存錢,但同時趁這段時間,提高未來跟銀行貸款的條件。有了雙重準備,未來購屋能力可大大提高。

銀行是將本求利的行業,為了確保貸款回收,他對條件越好的顧客,給予的貸款成數越高、利率越低,因此,想要善用銀行資金,就要懂得如何跟銀行打交道。以下五個撇步,教你成為銀行樂意放款的對象。

一,公務員與500大企業員工

公務員收入穩定,職業變動不大,是銀行喜歡放款的對象,另外,若任職於500大企業、上市櫃公司、知名企業集團,顯示收入能力較強,也是銀行眼中的好客戶。具備這些條件,在辦理房貸時具有相對優勢。

二,善用薪轉戶,建立優質信用條件

如果不是公務員也不是500大企業員工,還是有辦法提高自己的貸款條件。上班族最好集中一到二個主要往來銀行,累積自己的信用積分。最好善用公司薪資轉帳往來銀行,因為這個帳戶每個月都有固定薪水入帳,銀行可以掌握你的收入狀況。

若有各種投資理財需求,最好匯總在這個銀行進行,舉凡各種內外幣定存、投資基金、保險,甚至辦理車貸…等,若能集中在一家主要往來銀行,跟銀行關係越密切越好。

甚至可以利用投資機會,跟銀行行員建立關係。例如每次投資時,多跟銀行理專詢問專業意見,建立彼此的認識與往來,未來需要辦理房貸時,也可透過理專轉介。通常與一家銀行往來越密切,未來申辦房貸時,貸款利率越低,也有機會爭取更高成數的房貸額度。

Photo Credit:  Thomas Kohler  CC BY SA 2.0

Photo Credit: Thomas Kohler CC BY SA 2.0

三,信用卡完全繳款紀錄

信用卡是重要的個人信用工具,最好設定用銀行自動扣款,讓信用卡每個月完全繳清,沒有任何未償餘額,顯示信用條件良好。通常能夠每個月順利繳款的顧客,銀行會逐步降低信用卡循環利率,此顯示該顧客信用能力提高,逐步成為優質客戶。不要忽略信用卡的效用,好好經營一張信用卡,除了累積紅利,同時也建立良好信用紀錄,未來跟信用卡發卡銀行辦理房貸時,也更為有利。

四,支出房貸比算清楚

最近銀行要辦理房貸時,還要先算算貸款人的支出房貸比。假設房貸者月收入5萬元,房貸2萬元,日常支出3萬元,則支出房貸比為150%;若房貸2.5萬元,支出2.5萬元,則房貸支出比為100%。

目前銀行對支出房貸比的標準,從120%提高到130%以上,表示銀行會考量個人收入狀況,來決定貸款額度,且審核益趨嚴格。因此,民眾購屋前,應該要先評估個人收入能力,計算銀行願意貸款額度,以免發生購屋後銀行可貸款額度不足的問題。

五,避開銀行不喜歡貸款的產品

有二類產品銀行不喜歡貸款,小套房與工業住宅,這類產品要辦理房貸較困難,最多可貸款成數為五成。即使房屋總價較低,但若自備款不足,仍然會面臨貸款不足的困難。

另外,目前有部分區域,因為房屋供給量過大,銀行開始採取貸款成數縮減限制,例如,新北市的「林三淡」(林口、三峽、淡水),或是桃園南崁、八德、青埔高鐵站…等,都可能面臨自備款比重要提高的風險。

雖然目前銀行基本房貸利率逐漸調高,貸款成數逐步降低,但對於首次購屋的民眾,最重要的還是先建立自己的信用條件與銀行的互動關係,等真正要購屋時,才有跟銀行談判的能力。

本文獲好房網授權刊登,原文於此

Photo Credit:  Loozrboy  CC BY SA 2.0

Photo Credit: Loozrboy CC BY SA 2.0