房市寒冬何時「落底」?專家建議觀察四大訊號

房市寒冬何時「落底」?專家建議觀察四大訊號
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房市看多看空?這個問題答案很清楚,台灣房市正處在寒冷冬季,從四大現象,可以感受到房市進入極凍狀態。但想買屋的人都在問,究竟何時才是房市谷底呢?簡單四個訊號,幫你掌握趨勢。

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文:林奇芬

房市看多看空?這個問題答案很清楚,台灣房市正處在寒冷冬季,從四大現象,可以感受到房市進入極凍狀態。但想買屋的人都在問,究竟何時才是房市谷底呢?簡單四個訊號,幫你掌握趨勢。

房市寒冬四大現象

第一,房市供過於求。根據內政部截至2015年底統計,全台房屋總量849萬棟,但家庭戶數791萬戶,住宅家戶比高達107%,顯示台灣房屋量供過於求。但未來仍有預售屋陸續完工交屋,房市總供應量還會持續攀高。

第二,房屋持有成本升高。近期房屋稅議題甚囂塵上,顯示房屋稅調高後,已經讓一些有錢人感受到負擔,絕對不是過去「輕稅」理財好工具。房屋持有成本高,自然降低買屋意願,甚至想轉而賣屋。

第三,成交量持續萎縮。買方購屋意願低,使得房市成交量持續下滑。今年上半年,六都移轉棟數僅8.17萬棟,創下18年來新低紀錄。有業者預估,今年全年移轉棟數可能難以突破25萬棟,將創下25年新低紀錄。

第四,房價下跌。根據一家國外地產顧問公司萊坊(Knight Frank)2016年第一季調查,全球150個城市中,近一年來有39個城市房價下跌,其中台北市房價跌幅8.2%,是全球表現倒數第二,也是亞太區表現最差的城市。

以信義房屋房價指數看,台北市、新北市房價高點落在2014年上半年,而高雄、台中房價指數高點則落在2015年上半年。整體而言,房價修正期間僅1到2年左右,尚未見「落底」訊號出現。

以上四大現象沒有出現改變之前,房市仍將陷在寒冬中。至於房市何時落底,要等待那些訊號出現呢?

一,央行選擇性信用管制全面鬆綁。今年第一季,央行已經將特定地區選擇性信用管制取消了,目前僅剩下豪宅仍有貸款六成上限。未來可觀察此限制,何時完全取消。

二,房屋持有稅重新檢討。自從台北市調高房屋稅後,各地方政府紛紛跟進,目前房屋稅負擔升高,已經成為熱門討論議題,其中,路段率、房屋評定價值影響最大。因為路段、房價調高後,房屋稅負擔自然升高。除非稅負重新檢討,否則無法吸引民眾購屋意願,特別是新屋。

三,法拍屋、金拍屋數量大增。房地產市場最嚴苛困境,就是購屋民眾繳不出房貸,讓銀行逾放比升高。當房貸逾放升高後,市場上法拍屋、金拍屋數量就會大增。前一次台灣房市大修正期,經歷法拍屋三拍流標,最終再進入金拍屋市場,此時房價已大幅打折,最終才會吸引撿便宜的人進場。而法拍、金拍屋數量大增時,也會影響實際市場成交價,此時房價才會逐漸落底。但目前台灣房貸逾放比仍然很低,法拍屋數量仍小,距離落底階段仍然遙遠。

四,政府房地產刺激政策出爐。當房市過熱時,政府會採取多種政策壓抑房市,但當房市過冷時,政府也會推出各種刺激方案,以求讓垂死市場恢復生機。例如,過去曾經推過土地增值稅減半、房貸優惠利率方案,以及贈與稅大幅調降等刺激方案。但是現階段未看到任何刺激房地產政策方案,因此還需要耐心等待。

以上四大訊號,短期間內不太可能出現,因此,房市寒冬可能還要持續好長一段時間了。

本文經好房網授權刊登,原文發表於此

責任編輯:翁世航
核稿編輯:楊之瑜

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