花敬群：政府當二房東，要讓八年20萬戶社會住宅變成搶手貨

文：游筱燕｜財訊雙週刊 第509期

行政院8月3日審查《住宅法》修正案，宣告小英總統八年20萬戶的社會住宅計畫全面啟動！同時，合作金庫也已確定將與桃園市、新北市合作，擬將融資利率從1.5％降至1％，協助興建只租不售的社會住宅。

內政部政務次長花敬群向《財訊》記者證實，社會住宅已有明確作法與進度，除了國產署已開出57處國有地的清單，目前還在整理各地方政府匯報上來的意願與可建地目資料，從2016到2020年的四年間，統計至目前為止，可以興建的戶數就至少3萬4千餘戶，像新北市就有近4千戶的世大運選手村；而正在興建的縣市有桃園、台中，不過仍以需求較大的大台北生活圈為主。

社會住宅應達40萬戶
新政府先拚20萬戶目標

研究數據指出，一個社會裡公共住宅比率應達到5％，才是較佳規模，像日本、韓國約在6％左右，目前台北市公宅比率僅0.68％，離一般目標還有很大一段距離。

花敬群表示，全國住宅總量的5％約40萬戶，以半數20萬戶作為八年政策目標。規畫中，20萬戶有12萬戶為政府興建，剩餘的8萬戶則從民間供應，由政府當二房東來包租代管。預計前幾年花費包含租金差額、管理費、契約公證費、保險費、修繕費等都是先由中央埋單，先做示範。並且盡量於每處社會住宅導入公共福利措施，好比有個基地就規畫警察局在住家一樓。

此次《住宅法》修法將社會住宅興建排除《國產法》規定，將有償撥用改為得長期租用，以50年為標的，大大減輕地方政府取得土地的成本；明定主管機關可設立、指定或委託辦理興建、管理社會住宅的人力，以促進產業發展；參與興建或提供空屋的政府或民間單位，其地價稅及房屋稅將適當減免，並免徵營業稅；以及提供參與包租代管的房東，用租金所得稅減免的誘因，讓空餘屋能轉化為社會住宅。

另外，則對住宅市場專章做了修正，原規定10％租給特別戶，擴大至30％，讓不只身障，中低收入戶也能一起納入；另外的70％則讓收入50分位以下及青年族群取得資格，擴大入住社宅的族群，用混居模式消除標籤化，同時解決年輕人暫時買不起房的困境。

花敬群進一步說，一定要讓房東覺得有感，才願意把房子拿給政府出租。目前的規畫是出租房在持有稅上可以享有自用住宅優惠，能避免如台北市多房以上的囤房稅；另外，一屋一個月免稅額最高一萬元，而現行租金收入可扣除必要支出的比率是43％，社會住宅部分提高到60％。

讓房東釋出房屋
政府優惠多管齊下

他舉例，如果房東每月租金收入1.5萬元，扣掉1萬元免稅額，餘5,000元；再扣除六成的必要支出，剩下要繳所得稅的僅有2,000元。這也可視為租屋版的「以房養老」，無力管理的屋主可以把房子拿出來由政府出租，自己什麼都不用管，還可住進當地的社會住宅，不但可享有福利設施，還可坐享租金收入。

不過花敬群強調，政府收民間出租房的標準，會同步考量政府財政、租金行情和一般需求，會以適合一般小家庭居住的二至三房的中古屋居多，不會收大坪數房屋，也不會刻意收新興重劃區新屋為投資客解套，區位、機能、可接受租金範圍等條件都是政府須篩選的要素，不會通盤全收。

也許是辦法還不夠明確，目前民間埋單意願似乎不高，根據中信房屋第二季購屋意向與行為調查報告結果顯示，高達58.7％的多屋族受訪者不願將閒置空屋提供作為社會住宅使用，原因不外乎是怕租金不符合期待、房客繳不出房租、擔心未來房屋出售時的跌價效應等。中信房屋副總劉天仁認為，政府如能更深入掌控，比如由國銀行庫擔任保證人，這類型疑慮就能化解不少。

然而，事實上，社會住宅最大的挑戰不是找地蓋房，而是後續的經營管理。「政府如果連一個社區都管不好，還像話嗎？」花敬群直言。他知悉社會住宅常碰上住戶賴皮不繳租金，或是議員為了選民服務來關說房間空位等，以後都要嚴格禁止，違規就記點，犯滿就趕出去，以免所有人有樣學樣，破壞遊戲規則；若故意違規，就算是弱勢，政府也要告到底！中央擬讓物管招標委外，同步發展民間代管產業。

曾擔任過台北市副市長的林建元認為，台灣自有房屋比率高達八成，但為什麼還是會有許多人租不到房子？原因不單是數量，而是社會住宅蓋在哪？毫無疑問，大台北地區才是真正需求殷切。

目前擔任都市發展與環境教育基金會榮譽會長的林建元表示，一定要將其蓋在需求龐大的地方才有意義，並同步解決交通的問題，否則蓋在A處，卻沒有捷運等大眾交通工具引導進市區上班，不方便的問題就導致沒有人要租，問題一樣無法解決。

林建元指出，台灣的社會住宅給人貧窮刻板印象，在於早期70年代，政府興建第一批近兩千戶的平價住宅社區，收容大規模的弱勢人口聚居，造成明顯的貧窮標籤效果，使得老一輩人聽到家裡附近要蓋社會住宅，拚死也要出來反對。其實是過去政府將社會住宅的定義過度窄化所致；此外，不少國家也會配合社會穩定發展力量，推行鼓勵政策，讓願意結婚、生小孩的年輕人有優先承租、承購權。

社會住宅要做起來
政府才有理由救房市

東華大學社會學系主任黎德星建議，大架構來看，社會住宅必須同時配合國土區域計畫，跨縣市的整合亦是關鍵之一，才能有效利用土地資源。黎德星舉韓國為例，土地住宅公社（Korea Land and Housing Corporation）除有大量資金投入，各區都設有總部與分支，規則的制定和傳遞也較統一，並增加6,000個就業機會，就是雙贏局面。