房價大幅下跌,房地產會不會被外資(陸資?)大量持有?

房價大幅下跌,房地產會不會被外資(陸資?)大量持有?
好房網News記者張聖奕攝影
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稅負改革符合公平正義,卻也傷害了市場交易機制。房市交易低迷,最終將影響房屋持有人、房仲業者、建設公司、甚至銀行,很可能形成一個負向循環。

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文:林奇芬

在投資市場上,我們常說「量是價的先行指標」,有成交量才有推升價格的動能,若少了成交量,市場成為一灘死水,最終價格會持續修正。目前台灣的房市,正面臨成交量急凍困境,今年可能再創16年新低紀錄。

回顧台灣房市最寒冷的冬天是2001年,當年房地產買賣移轉棟數25.9萬棟,是自1991年以來的新低紀錄。台灣2003年面臨SARS衝擊,經濟陷入困境,但2003年房屋買賣移轉棟數已回升到34.9萬棟,成交量回溫後,房市展開長線多頭走勢。

以近10年房屋移轉數量觀察,第一個高點出現在2006年,移轉棟數45萬棟,第二個高點在金融海嘯後2010年,移轉棟數40.6萬棟。之後,成交量逐年萎縮,去年(2015年)更跌破30萬棟關卡,只有29.2萬棟,房市交易涼颼颼。

今年可能跌破25.9萬棟低紀錄

但今年還比去年更慘,上半年房屋移轉棟數僅10.8萬棟,和去年同期還有13.4萬棟相比,萎縮近兩成。今年會不會跌破2001年25.9萬棟的低紀錄,許多人都很擔心。

若以地區來看,指標區台北市今年上半年移轉棟數僅9千棟,更是慘不忍睹。台北市去年全年移轉棟數已經降至2.9萬棟,跟全盛期2010年6.3萬棟比,已經縮水一半。而今年上半年更降至1萬棟以下,全年能否突破2萬棟挑戰不小。從台北市成交量大幅萎縮,更可以感受到房市的寒意。

成交低迷,房仲掀關店潮

受房市交易量極凍影響,對房屋仲介業者帶來不小衝擊。房市全盛期,全台房仲數高達7,000家,但去年已經有1,300家關店,永慶房產集團董事長孫慶餘更估計,今年可能再減少2,000家。

另外,量先價行。成交量低迷,也讓房價下跌壓力上升。根據永慶房屋成交統計,2014年8月台北市住宅平均單價每坪65.7萬元,而2016年平均單價已降為58.6萬元,跌幅已有10.8%。若以高單價豪宅來看,2014年8月台北市每坪平均單價96萬元,2016年8月已跌至83.2萬元,跌幅更達13.3%。

證所稅讓台股成交量急凍

台灣股市與房市都同樣面臨稅制改革,與成交量萎縮困境。台股在2012年由前財政部長劉憶如提出,恢復課徵證所稅,此提案一出現,台股日成交量大幅萎縮,降至1000億元以下。然而證所稅仍在2013年上路,紛紛擾擾3年之久,最終在今年初廢除。但是台股成交量仍然低迷,目前日交易量很難突破1000億元。

原先也是為了稅賦公平,提出證所稅議案,但最終不僅政府沒課到稅,過去三年稅收大幅萎縮,還讓台股失去動能。目前台股雖再衝上9000點,但主要由外資主導,政府稅收不高,民眾參與意願低,受惠的只有外資大戶。

如何救房市脫離冷凍櫃?

台灣房市也一樣。先前為了打壓房市短線炒作,實施奢侈稅、房地合一稅等,確實達到打擊炒作功能,投資客已經大量退出市場。但目前讓人裹足不前的,卻是房屋稅大幅提高,讓房地產每年持有成本上揚,這部分影響族群廣泛,不僅增加拋售房屋需求,也阻礙購屋意願。

稅負改革符合公平正義,卻也傷害了市場交易機制。房市交易低迷,最終將影響房屋持有人、房仲業者、建設公司、甚至銀行,很可能形成一個負向循環。若因為交易萎縮,房價大幅下跌,最終房地產會不會也被外資(陸資?)大量持有?相信這也不是台灣民眾所樂見。

如何讓窒息的房市交易,恢復一線生機,也許是政府、主管機構,也該想想的問題了。

本文經好房網授權刊登,原文發表於此

責任編輯:翁世航
核稿編輯:楊之瑜

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