小心!地上權買房陷阱:你以為買了房子,結果房子卻不是你的

小心!地上權買房陷阱:你以為買了房子,結果房子卻不是你的
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我們想讓你知道的是

近年來房價高漲,「地上權」成了買屋新選擇;然而,所謂的「地上權」其實有兩種,但一般買方不清楚你買的是擁有建物權狀的建物,還是僅有類似建物使用權的憑證,結果,權益嚴重受損。究竟「地上權」出了什麼問題?民眾在買「房」時又該注意什麼?面對這波地上權亂象,又該如何解套呢?

目前手上有兩處地上權住宅(不可分割過戶)銷售的吉美建設總經理林進輝表示,實務操作上,是由建商向銀行貸款後,建商再轉貸給客戶,通常產生的利率都會比較高,或是貸款成數較低。舉例來說,吉美建設為客戶爭取優惠,向兆豐商銀要到2.8至3%,相較一般所有權案子可以貸款到1.6至1.7%仍高出七成多,雖然可貸七成,但負擔卻加重不少。

陳建慶指出,之前「京站」由京城銀行承作,貸款約五成,利率第一年2.95%,第二年約4%,由於貸款利率過高、成數過低,住戶通常下手前考慮再三,一般沒有充足自備款的年輕首購族根本無法入手。

問題二:移轉、贈與、繼承手續麻煩。林進輝直言,不能分割過戶的地上權住宅,買房沒有權狀,「我最常被問到的問題就是『我是花幾千萬買的,居然只買到一個建商給我的一張紙!』」雖然這類的房屋仍然可以移轉、贈與和繼承,但因為建物登記在建商名下,任何動作都必須透過建商,無法自由交易。

洪嘉昇說,預計明年第二季交屋的「華固新天地」,也屬不可分割過戶的類型,交屋後會給買方一張類似實體股票的使用憑證,前頁標明個案坐落位置、幾坪等資料,後頁會列入移轉日期,移轉給誰,華固都要註記。

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問題三:管委會無法成立,影響權益
問題四:地租年年高漲,弱勢者更弱勢

問題三:無法設立管委會。林建元表示,房屋所有權人才能成立管委會,而不可分割過戶的地上權住宅,買方無法適用《公寓大廈管理條例》來成立管委會,等同失去《公寓大廈管理條例》的權利與優惠。這就是明明花了錢在京站買了房屋,卻不能成立管委會的原因。

京站住戶林先生表示,當初買下京站時,完全不知道不能成立管委會,現在住戶只能成立管理小組;但這種小組根本不具有法律效益,既不能點交大樓的公共設施,也沒有資格經手社區的財務狀況。「任何的支出、收款明細都沒有,只交代活期存款和定期存款外,與一般社區運作差異甚大,住戶按月繳交管理費和公積金,卻無法監督金錢流向!」。

問題四:地租高漲。台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰表示,「不管地上權可不可以分割,坦白說是預付租金的概念。」但是,出外租房子,房屋稅和地價稅等持有稅,就是由房東承擔,地上權住宅卻要你先付了房價,還要付房屋稅和地租等持有稅,因此買地上權房子應把後面的成本也加起來計算,才知道有沒有買貴。

中華民國建商公會全國聯合會祕書長于俊明指出,地上權住宅雖無須每年繳交地價稅,卻須繳交所謂的「地租」給政府,由建商代收。現行地租是公告地價乘以3.5%到5%計算,不若自用住宅地價稅的優惠稅率是千分之二,兩者相差22倍到31.25倍。以某一地上權住宅案來看,今年繳交的地租近9萬元,但周圍一般房屋的地價稅卻只要繳4千元,算下來地上權房子繳一年地租,等於是一般所有權房子繳22年的地價稅。

于俊明說,今年與地租綁定的公告地價,全國平均大漲三成,光是台北市漲幅就創下1994年來新高,讓原本資產本就不多,才去買地上權住宅的族群,大受打擊,每年都要繳比前一年高的地租,非常不合理。他認為,應該盡快改善這種地租計算方式。

財政部國有財產署副署長邊子樹證實,近日的確接到許多抱怨電話,說要繳的地租暴增,因此將做檢討,並已研擬四個方案送財政部。再經學者與業界多次討論後,8月25日已獲財政部核准通過方案二內容,朝向減少波動性,降低風險,以及地租可負擔能力範圍調整,採取部分隨新的公告地價調整,剩下就屬固定部分,按當期簽約公告地價來算往後的地租。新作業要點最快9月中旬完成修訂並上路,若順利,今年10月將推出第四批設定地上權招標案,屆時即適用新制。

但邊子樹強調,新政策將不溯及既往。換言之,目前這些不可分割過戶的地上權住宅,將無法適用新制,「買到不可分割地上權住宅的人已經很弱勢,政策修改後又無法適用新制,這群買主真的是慘上加慘,完全就是地上權配套不完整下的犧牲者和孤兒。」林建元強調,「不要忘了,這群人都只是想要自住房產的中產階級。」

問題五:灰色地帶爭議一籮筐
問題六:囤房稅怎麼算?

問題五:住宅的灰色地帶,問題叢生。首先,不可分割過戶的地上權住宅的產權在建商身上,即使有買賣交易,也不算物權移轉。洪嘉昇對記者坦言,至今,仍不確定華固新天地是否需要參與實價登錄。

再者,一般所有權住宅會依照其使用方式來課地價稅,如自用住宅只收千分之二,營業用收千分之10到55,如果是住商混合又該如何分攤?就以京站為例,該案屬於複雜的經營模式,有飯店、商場、辦公室、健身房等,又有住家,政府只負責向建商收取地租,建商再跟使用人收租,至於商用和住宅的比率該如何分配?竟然是任憑開發商自己決定,對一般住戶就不一定公平了!

最後,一般建商若在台北市推案,不管是不是地上權住宅,沒賣掉的餘屋,需依每戶繳交3.6%的囤房稅,但不可分割過戶的地上權房子,對建商來說就是一大戶,到底該如何計算囤房稅?「我們真的也不清楚。」洪嘉昇無奈地說。在這種情況下,許多處於灰色地帶的問題,幾乎都由建商說了算,住戶權益恐怕無法取得合理的保障。

解方:修法建立配套
使用權住戶,應受法律保障

台灣土地資源有限,在大坪數國有土地不能標售的政策下,地上權住宅其實是市場趨勢,不能因為個案少,就罔顧業者與大眾權益,「這群買地上權住宅的中產階級權益,應該受到合理待遇,政府就算不去鼓勵,也不能這樣欺負這群人。」林建元不平地說。


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挖掘雲端開放架構優勢!Amazon EKS高可用性叢集快速部署容器

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我們想讓你知道的是

企業如何在 Amazon EKS(Elastic Kubernetes Services)上使用 GitLab 創建自動化部署,減輕人力負擔,提升專案服務運作效率?

所謂現代化智慧 IT,所有工程師最希望的境界,莫過於只要輕鬆點幾下設定,系統就會自動跑起來,管理者再也不用隨時待命在機台旁邊,從此工作悠哉又快樂!儘管這樣情境還沒到來,但隨著敏捷式開發的流行,除了 DevOps 人員,有越來越多開發者將 CI/CD 概念融入到工作流程當中,例如從 build code、執行 unit test、到部署應用程式。

透過 AWS 增加雲端技能 在組織發揮影響力

上述種種反覆步驟自動化執行,也就能提昇服務品質、主動通知開發人員以減輕人力負擔,讓專案服務能持續運作。

其中,GitLab 是執行 CI/CD 常用的工具之一,也是開發者使用程式碼儲存庫的地方。為了讓 GitLab Runner 在雲端快速實踐 CI/CD,《AWS 開發者系列》透過影片分享,如何在 Amazon EKS(Elastic Kubernetes Services)上使用 GitLab 創建自動化部署。

以下節錄工作坊影音內容,幫助開發者快速理解如何運用 Amazon EKS 的高可用性且安全的叢集,將修補、部署節點、更新等關鍵任務,全部做到自動化設定。同時影片也會示範 Amazon EKS 搭配 GitLab 如何展開自動部署,幫助工程團隊實踐 CI/CD 價值。

Amazon EKS 對容器管理輕鬆簡單、維運省時省力

容器化服務越來越興盛,當容器(Container)越來越多,在複雜的微服務(Microservice)系統環境之下,運維團隊的管理成本可能相對會增加不少,為了有效調度容器部署, 導入Kubernetes 無疑是近年企業熱門的話題之一。

建構 Kubernetes Cluster 流主要可區分兩大塊,一是安排容器調度的Control Plane、另一則是容器運行時需要用到的 Worker Node。

Control Plane 裡面涵蓋有儲存狀態的 ETCD、CoController manager 、Scheduler 的調度管理、甚至是操作時進行互動的 APIServer,若是自己創建 的 Kubernetes Cluster ,需要自己安裝這些元件,後續仍需要對 Control Plane 進行相關管理、維護、升級工作。為了減少上述 Components 的繁複維護,在透過 AWS EKS 代管的 Kubernete Control Plane 部可以獲得以下三大好處。

Amazon EKS 一鍵式部署,展現三大優勢

第一,Amazon EKS代管的 Control Plane實踐了跨AZ的高可用部署,使用者不需要擔心單一節點故障的風險。

第二,Amazon EKS 支持至少四個 Kubernetes版本,持續跟進每季 CNCF 的發佈,同時 EKS 也完全符合上游 CNCF 規範。

第三,部署 Amazon EKS 之後,可直接使用 AWS 平台上現成的服務工具,在安全性管理、網路設定方面,可以做到無縫整合。

最後 AWS 台灣解決方案架構師也提到,若想在容器環境進行 CI/CD 及應用程式的管理,可以進一步透過 IaC 整合部署 Amazon EKS 叢集,透過使用 Console、把 EKS 變成 Cloudformation 的模板、使用 AWS 所開發出來的 eksctl.io、或指令是採用 AWS CDK 可以讓開發者用自身熟悉的語言,在 AWS 平台整合 CI/CD 工具進行維運及部署 EKS。

打造第一個在 AWS 上的應用程式

了解 Amazon EKS 整合 GitLab ,獲得三面向價值

對開發者而言,想把 Amazon EKS 整合到 CI/CD 工具之一的 GitLab 平台上,可以看到那些實際的優勢?

在 DevOps 開發者示範工作坊當中,GitLab 資深解決方案架構師指出,GitLab 使用到 Kubernetes 技術,主要有三種搭配方法,包含 GitLab Server、GitLab Runner、以及創建 Deployment Environment。

本次示範教學會主要聚焦在 GitLab Runner 如何採取 Auto-scaled 方式進行 Build、Test、Package Apps;以及在 Deployment Environment 運用 Kubernetes 技術,做到 Auto Deploy、Review App。

正因為 Amazon EKS 能夠在 DevOps 過程提供所需要的彈性計算資源,幫助開發者在 GitLab 平台上面獲得以下三個層次的優勢:

  • 在 GitLab 內建的部署工作流程當中,自動生成整套 CI/CD 最佳實踐腳本。
  • Review App 過程,從 Merge Request 中可直接訪問應用程式 /App 的 UI 介面,並且根據 Git branch 名稱、專案名稱,自動生成 Review App 的 URL,以及在 Merge 前的最後防線進行 Approval 檢查。
  • 加速 CI/CD 流水線,GitLab Runner 運行時候還可藉由 Amazon EKS Cluster 進行 Auto-scaled 的支援。

Amazon EKS 整合 GitLab ,需要兩大流程

影片最後,GitLab 資深解決方案架構師示範如何把 Amazon EKS 整合至 GitLab 執行 Auto Deploy,主要可分為兩大區塊流程,第一部分聚焦在 Amazon EKS cluster 的設置,第二部分則執行 Auto Deploy 設置。

第一塊可拆分為四個階段,首先教學怎麼創建 EC2 節點的 EKS cluster,第二階段示範把 EKS Cluster 連接到開發者的 GitLab Instance、Group 或 Project,下一步則使用 Cluster Management Project Template 創建一個 Cluster Management Project,以及最後一階段透過 Cluster Management Project 自帶的 Helm Chart,安裝在 Cluster 所需要的內建 App。

第二塊執行 Auto Deploy 設置,針對需要部署的 App 創建一個 GitLab Project,接著再把 gitlab-ci.yml 添加到 Project,並從 Web IDE 選擇及導入 Auto Deploy 的 CI 模版,讓 GitLab 自動生成最佳實踐的整套流水線。

幫助開發者更了解 Amazon EKS 整合 GitLab 的 QA 系列

Q:使用 Amazon EKS 之後,如何更有效率或優化資源去配置 Worker Node 的機器數量,以及如何有效空管開發維運的成本?

A:Kubernetes 除了本身有 HPA(Horizontal Pod Autoscaling)可根據使用程度自動調整資源流量,另外也能延伸使用 AWS Auto Scaling 方案,針對可擴展資源去設定自動擴展管理。另外在成本管控,雖然 Amazon EKS 會收取額外管理費用,但可透過 AWS 平台的 Calculato r計算每個 EKS 的價格,你會發現自動化部署及管理的費用,相對工程師人力的成本更加便宜。

Q:越來越多客戶考慮把現有 Application 變成容器部署,大多是爲了加快部署的效率,那麼變成容器模式之後,對 CI/CD 的工作流程有什麽影響嗎?

A:運用容器技術最直接的效果,可以讓應用程式的環境更一致化,例如 testing 環節、stage production,讓容器避開一些差異問題。至於 CD 部分要 delivery 一些 usage 不太一樣的時候,容器會幫忙做配置,所以 CI/CD 對容器的效益是相輔相成的。

Q: 客戶在開發流程漸漸會把 Infrastructure 變成代碼或文檔,是不是可以把程式碼跟現有的應用程式的 CI/CD 流水線整合在一起,達到一套完整的 CI/CD 部署流程?

A:觀察目前市場作法,主要分成兩個階段去做整體部署。如果規模比較小的團隊,會把 Infrastructure 代碼跟 App 代碼分開,在管理上會比較靈活;如果企業規模比較大,會有另外一個 Infrastructure 團隊來控制部署事情,這種情况之下,APP 的項目會生成一個 APP package,主要做到 delivery 這個階段爲止。而 Infrastructure 的項目會指定把需要版本的文檔,部署到他們的 Kubernetes Cluster。

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