小心!地上權買房陷阱:你以為買了房子,結果房子卻不是你的

小心!地上權買房陷阱:你以為買了房子,結果房子卻不是你的
Photo Credit: 財訊

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近年來房價高漲,「地上權」成了買屋新選擇;然而,所謂的「地上權」其實有兩種,但一般買方不清楚你買的是擁有建物權狀的建物,還是僅有類似建物使用權的憑證,結果,權益嚴重受損。究竟「地上權」出了什麼問題?民眾在買「房」時又該注意什麼?面對這波地上權亂象,又該如何解套呢?

文:游筱燕|財訊雙週刊 第511期

68歲的林先生,十年前預備退休時,因為不打算增加孩子們的負擔,想另覓和妻子的棲身之所;恰好,當時台灣推出第一個地上權住宅案——日勝生的「京站」開發案。林先生認為五鐵共構的交通十分便利,對於到期後要還給政府的地上權住宅,也採取開放態度,心想五十年的地上權對於兩夫妻的餘生應是「夠住了」;於是,花費1千2百餘萬元買下41坪的三房住宅。

沒想到,原本要圖個清閒的晚年,卻因為房子的權益問題,與建商紛爭不斷。林先生控訴,目前社區的公設僅有中庭、交誼廳與一小間的物管人員辦公室,他懷疑建商把原屬社區的游泳池租給了一旁的健身俱樂部,並把非住戶使用、對外出租的地下四、五樓停車位面積,灌進了住戶買價中。然而,截至目前為止,住戶們的提告卻都敗訴,全案仍在上訴中。

場景再拉近一點。2014年,位於台北市羅斯福路六段的「華固新天地」地上權預售案銷售現場,每個住戶在簽約時,建商都請來律師陪同,逐條解釋契約條款,做齊錄音錄影存證;拷背光碟後,住戶留存一份,華固留一份,跟買一般所有權房子完全不同。這個總戶數高達七一六戶的建案,由財政部財政人員訓練所原址改建而成,是台北市最大宗地上使用權案;但就由於地上權房子買賣爭議不斷,建商不得不擺出大陣仗以對。

案例:「消失的公設」
建商避爭議 簽約錄影存證

而推出京站開發案的日勝生,副總經理周惠玉也指出,當初和住戶簽訂契約時都有律師在場作證,也告知過消費者要分攤公設,所有情事皆依法有據。自己也在京站買下辦公室的大師房屋董事長陳建慶指出,同樣是沒有土地的地上權,實際形式上分做兩種,一是「可分割過戶的房屋」,二是「不可分割過戶的房屋」。可以分割過戶的建物,建物產權登記在買方名下,買方擁有建物權狀;而不能分割過戶的建物,建物登記在建商或特定單一人名下,買方僅有類似建物使用權的憑證。

表面上,地上權的住宅都是期限一滿後,都要繳回歸零,然而,「可以分割過戶的房屋」和「不可分割過戶的房屋」的住宅,對於住戶權利的保障,卻是天差地遠。

現在多數具有爭議的地上權住宅案件,都是屬於「不可分割過戶」的類型,「京站」就是代表之一,而最近建商的地上權推案,包括華固、吉美、日勝生等推案,也都屬於這種類型。正因為過去的爭議較多,建商才會在銷售時,要求要有律師陪同,除了降低後續爭議的風險,也是為建商自己設下防火牆。

「地上權住宅比較複雜,消費者若只是著眼於低於鄰近房價,未考量到後面的成本,最後恐成為『包著糖衣的毒藥!』」財團法人都市發展與環境教育基金會榮譽會長林建元強調。

1996年,國產署標出第一批作為地上權住宅的土地,都是可分割過戶的住宅。《住展雜誌》企研室經理何世昌指出,當時政府基於活化土地、標售地上權,而地上權住宅因為有使用年限,價值會隨著時間遞減,因此買方以自住為主,而非投機炒房價;再加上總價較低,可以讓年輕人有房可住,理應是政府、消費者與建商三贏的良善政策。

華固總經理洪嘉昇回憶,有個父親著急地要幫適婚年齡的兒子買房,但台北市房價貴到他無法負擔,剛好看到華固在景美要推出地上權案,開心地花了一千多萬買下兒子新房,並不好意思地告訴兒子「很抱歉,爸爸的錢只夠買地上權的房子,如果你將來有錢了,可以再去買所有權的房子。」上述例子就能印證多數人買地上權房都是自住需求,並非要炒房;反觀,地上權房還能解決一部分年輕人買不起房的居住正義問題,林建元說。

政策:2001年急轉彎是關鍵
專家:政府任開發商予取予求

第一批可分割地上權施行後,由於國產署得自行向三處約390個個別戶收取地租(地上權住宅不必繳地價稅,但要繳租金),在電腦資訊化尚不普及的年代深感不便,決議在2001年後改為不可分割,直接對口轉為開發商,以便政府不管收地租或是時間到期收回房屋,都只須面對一個開發商,不用面對眾多百姓。

這項政府部門為了一己之便的更動,卻衍生了無窮的後患。林建元指出,政府在各項住宅類別中,完全沒有考量到購買地上權住宅族群的處境,「買地上權住宅的人在社會中屬於弱勢,多半是沒有足夠金額買下所有權住宅,又無法住進社會住宅的人,才轉向買地上權產品。」

但是政府不僅沒有為買此住宅的民眾設置好完整配套,任由開發商予取予求,擺明棄這些人不顧,「讓買到地上權(不可分割過戶)的消費者,陷入比住進社會住宅的人還弱勢的狀態。」

在消費者與建商反映下,國產署又改變心意,將2013年9月30日後標出的土地,重新改回可以分割過戶,並把期限從50年延長成70年。結果,政府片面決定了地上權的使用方式的反覆政策,已經將買了不可分割過戶地上權住宅的消費者,推入另一重深淵中,衍生更多問題。

問題一:沒有權狀 無法直接貸款
問題二:移轉產權仍須透過建商

問題一:不能分割過戶的地上權住宅,無法直接向銀行貸款。對地上權研究多年的台灣大華不動產估價師聯合事務所所長張義權指出,地上權住宅不具土地價值,土地使用期限又受限,其價值認定上易起爭議,故銀行對消費者承貸的額度本來就較限縮,加上「不可分割過戶」的住宅沒有建物權狀,在形式上屬於「租賃權」的概念,因此對於銀行來說,無法作為抵押權的標的物。


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