【教戰篇】關鍵六問摸清「地上權」的底細

【教戰篇】關鍵六問摸清「地上權」的底細
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地上權有兩種,在買進地上權物件前,務必先搞清楚物件類型,這除了關係著權利義務,最重要的是,有助於事先衡量標的物的價值。

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文:張嘉伶|財訊雙週刊 第511期

小心!地上權買房陷阱:你以為買了房子,結果房子卻不是你的

建商推出地上權的建案,房價通常會是一般所有權房子的五折到七折,對消費者來說,相當具有價格吸引力;但很多消費者不清楚地上權房屋也有內容上的差別,在購買地上權住家前,可以透過六大問題,解決自己買到的地上權房屋,究竟屬於什麼類型:

  • 第一問:購買地上權的房屋,可以拿到登記買方名字的建物權狀嗎?

答:購買地上權的房屋,因為不擁有土地,不會有土地權狀。若是地上權房屋屬於可分割過戶者,消費者可以拿到登記著買方名字的建物權狀,擁有建物權,可以依此直接向銀行貸款;但若是購買地上權不可分割過戶的房屋,房屋是登記在建商名下,消費者僅擁有使用權,沒有建物權,因此無法取得登記買方名字的建物權狀,也不能直接向銀行貸款。

  • 第二問:買地上權的房屋,之後每年的地價稅以及房屋稅會比較高嗎?

答:購買地上權的房屋,每年要繳交的房屋稅,與一般所有權房子的房屋稅都一樣;但地上權的房屋因不擁有土地,不需繳交地價稅,卻需要另外繳交地租。

地上權房屋的地租計算方式是,公告地價的3.5%至5%,而一般所有權房屋的地價稅計算方式,是公告地價打八折為申報地價,再以申報地價的千分之2為地價稅;兩相比較之下,在同一地區裡,地上權房屋的地租金額,會比所有權房屋的地價稅來得高。

  • 第三問:購買地上權的房屋,銀行會願意貸款嗎?

答:購買地上權的房屋,若是可分割過戶的類型,消費者擁有登記買方姓名的建物權狀,消費者可以直接向銀行貸款,但利率可能較市場高,貸款成數也可能會比較低。

若地上權房屋是屬於不可分割過戶類型,消費者無法拿到建物權狀,大多數的銀行會因沒有擔保品,通常不願意貸款;一般來說,建商會直接找銀行合作,將整個地上權建物抵押給銀行借款,再透過銀行放貸給消費者,因此貸款利率通常會略高於市場行情,大約2%至4%,貸款成數約是五至七成,略低於一般市場行情。

  • 第四問:購買地上權的房屋,其住屋的期限是怎樣計算?到期後房屋是歸誰的?

答:地上權房屋的使用期限,要先看建商取得土地的合約年限,以合約取得50年使用權為例,在建商取得國有土地地上權從標案得標日起,開始計算50年;若建商花了4年蓋住宅,則住戶可使用期限則是50年得扣掉4年,剩下是46年。到期後,房屋與土地都要回歸政府。

  • 第五問:購買地上權的房屋是否也可以轉賣呢?

答:地上權的房子可以轉賣,其中擁有建物權狀者,可以直接轉賣、贈與、繼承;若無物權狀者,則須透過建商完成辦理手續。但一般來說,因為地上權房子的貸款不易,使用時間愈長,房屋價值愈低,轉手會比較困難。

  • 第六問:購買地上權的房屋,住戶們可以成立嗎?

答:消費者若擁有建物權狀,可自行成立管委會。若是購買地上權不可分割過戶的房子,消費者僅有使用權,不具有成立管委會資格,僅能成立不具法律規範內的管理小組,管委會由建商主導,住戶權益大打折扣。

本文經財訊授權刊登,原文發表於此

責任編輯:翁世航
核稿編輯:楊之瑜

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