持有稅成房市最大殺手?如何抑制投機,卻不至於把房市打垮

持有稅成房市最大殺手?如何抑制投機,卻不至於把房市打垮
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為了都市發展,每年繳納一些房屋稅、地價稅,大多數民眾應可接受。但若租稅負擔過高,演變成「變相加稅」,好不容易買了房子的民眾,不僅要繳高額貸款,還要繳重稅,壓力更為沉重。

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文:林奇芬

從稅負角度來看,目前在台灣投資股票稅負較低,買房地產稅負較高。特別在房屋標準單價、土地公告現值大幅調高之後,持有房地產成本日益增高,這將讓房市陷入長冬。

5月繳完房屋稅後,10月又到了繳地價稅季節了,今年地價稅會不會讓屋主很「吃驚」呢?等10月收到稅單就知道了。

三大因素,影響房市興衰

一般而言,影響房地產最重要的三大關鍵:

一,利率。美國房市泡沫就是在高利率下被戳破的,但目前全球低利率,台灣房貸利率也很低,因此並非主要關鍵。

二,供給與需求。由於台灣房屋自有率高,空屋數也不少,再加上少子化趨勢,房市有供過於求現象。但因為民眾普遍具有「有土斯有財」觀念,仍然樂於買屋

三,稅負。過去買賣房屋要繳土增稅、財產交易所得稅,持有房屋要繳房屋稅、地價稅,但因為各項稅負都很低,房地產屬於租稅天堂。但近幾年來房屋稅制大幅變革,已經成為房市最大殺手。

有賺才課稅,還是持有就課稅?

以買賣房地產而言,大多數人一生中只會經歷一到二次,而且如果有大額獲利,繳稅也屬合理。此外,若買新屋換舊屋,還可以扣抵稅額。因此,雖然目前實施房地合一稅,主要是打擊短線投資客,對一般自住買屋族影響較小。

但是,房屋稅與地價稅,則是每個房屋持有人每年都要繳的稅負。目前各縣市政府紛紛調高房屋標準單價、土地公告現值,希望與市價拉近,因此各縣市房屋稅、地價稅都大幅提高,民眾每年稅負要比過去提高。

持有稅調高,有屋族負擔增加

此外,台北市還有路段率與豪宅加成計算,使得房屋持有成本大增。據統計,今年台北市地價區段調幅最高的是「華固松疆」,調幅高達189%,其次是「敦南樞苑」,調幅達157%,漲幅都很驚人。

雖然台北市目前僅對2014年7月以後的新屋,課徵較高的房屋稅,但是房屋標準單價、土地公告現值,每二年、三年都定期調整,長期而言,房地產持有成本也會越來越高。

地上權宅,房屋折舊、土地租金飆漲

另外,有關於地上權住宅,房屋稅、地價稅大幅調高帶來的衝擊,似乎也值得注意。舉例來說,台北信義區松勇路上的「台北花園」,雖坐落在豪宅區,但卻是一棟地上權住宅,每年根據公告地價來繳地租,沒有土地所有權,房屋也僅有50年使用權。民國89年推出時,每平方公尺地價是7.6萬元,今年地價卻已經調高到21.4萬元,是原先的2.8倍,這是當初購買戶始料未及的成本。

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由於房屋稅、地價稅大幅調高,衝擊屋主成本,今年7月前行政院長陳冲,曾發文主張房屋稅應該廢除,並引起廣泛討論。

投資股票相關稅負較低

如果將持有房地產稅負,與持有股票稅負相比,股票稅負遠低於房地產。目前股票證券交易所得稅已經廢除,僅有股息要納入所得課稅,同時再加課健保補充費。但這並不是持有股票就課稅,而是當有配息時,只針對利息所得課稅。因此近年許多投資人,會在除權息前先行賣出股票,等除息後再買回,這樣就可以規避相關稅負。相較之下,投資股票稅負較輕,且有避稅空間。

但目前房地產不僅稅負較重,且沒有避稅空間。房地產先前實施奢侈稅,為了打擊短線炒作,並達到相當效果。目前雖調整為房地合一稅,針對房地產買賣產生的利益,已經有完整課稅資訊,且持有六年以上也有稅負優惠,對自住民眾影響較小,是台灣房地產買賣稅制的一大變革,目前爭議較小。

持有稅成本,值得進一步討論

但是在持有稅部分,目前徵稅基礎提高,影響的是全體有屋族,因此也值得進一步探討。以目前台北市為例,新屋衝擊較大,此將阻礙建商推新案,也阻礙新屋市場流通性。而針對豪宅、精華路段的差異化課稅,計價基準是否合理?有沒有討論空間?另外,隨著地價、房屋標準單價逐年調高,是否也影響大多數民眾每年繳稅負擔?

為了都市發展,每年繳納一些房屋稅、地價稅,大多數民眾應可接受。但若租稅負擔過高,演變成「變相加稅」,好不容易買了房子的民眾,不僅要繳高額貸款,還要繳重稅,壓力更為沉重。

以租稅手段來打擊房地產投機風潮,已經達到效果了。但如何抑制投機,卻不至於把房市打垮,成為一灘靜止死水,也是需要好好考量的課題。

本文經好房網授權刊登,原文發表於此

責任編輯:翁世航
核稿編輯:楊之瑜

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