【星期日慢想】重複又重複的「劏房」問題

工廈迷你倉與劏房火災，令全城關注工廈劏房問題。這個問題我去年已經討論過，那些議員和民間組織代表，總是說什麼「中間落墨」，說不出所以然來。我當時說應該改善設施繼續讓人住，大家不敢反對，因為弱勢市民無家可歸，但也不敢贊成，因為違法，只着政府多建公屋。政府現在才說打擊，公屋聯會主席王坤現在才說改善工廈設施，把工廠大廈改建成住宅，是後知後覺。

打擊劏房 剝奪選擇

工廈劏房違法主要原因有二。第一，工廈的地比住宅便宜，業主便宜買回來，地積比高，轉用途要通過程序補價或證明符合公眾利益，否則容許工廈做住宅間接令政府收入減少，也令業主以較低價與住宅盤競爭，在產權上不公平。第二是安全原因。工廈本身並不設計做住宅，通風防火去水採光等不合住宅規格，有起事上來十分危險，所以違法。

撇除產權問題，單就安全看，政府的法律應該保障市民安全，但中間有取捨，不能貿然剝奪人的自由。有很多行為很危險，也造成社會損失，但沒有受禁止，例如吸煙飲酒和parkour（在高低不平的地方甚至高樓間跳來跳去）。人衡量過風險，還是選擇去做，有問題自己承擔，就是他的自由意志，從自由行動中，人獲得快樂。

有些行為政府要禁止，是因為有些行為明顯壞處多過好處，但總有人會不理性地或受誘導去做，所以不如禁止算了，例如吸毒。有些就是因為即使當事人不介意受害，但害到其他人，還要動用公共資源去補救，於社會整體來說有害，所以犯法，例如亂過馬路、衝燈和酒後駕駛。

我在2015年8月29日《明報》的文章〈住劏房是選擇〉中寫過，就算是住劏房都是人的選擇。工廈劏房比住宅劏房廉租，而且就近市區，方便返工，比住在偏遠地區或瞓街好。住劏房的人，當然知比較危險。假設住正常住宅遭燒死的機會是一億分之一，住劏房是一千萬分之一，我們知道這個概率，但都寧願住市區劏房，甚至工廈劏房，是因為我覺得自己可以承受這個較大的風險，以換取每月較低廉的租金。這種說法，左翼會很不舒服，但房屋供應不夠，人命低賤，是政府造成的。

假若居民不知道各種住宅的危險概率而入住，就是資訊不完全，因為他們知道了，就不肯付這個租金，租金要更低才有人租，低到一個地步無利可圖， 工廈劏房就不會運作。但如果已經知道還是要租呢，就是理性選擇。看過一個天台屋，經紀講明如果政府出信告僭建就要即時搬走，這是已知風險；至於劏房，簽約時會講明若政府打就要即搬，但經紀會補一句：「政府點會打吖！」現在某些團體要求政府不要嚴打劏房，趕人出街，就是在既有選擇，知道危險後也要住工廈劏房。

房屋問題 增加選擇

政府的問題是，給予的選擇不夠，只有瞓街、住得遠和住劏房。如果有公屋的選擇，他們會住公屋；有更好更便宜的住宅劏房，他們不會住工廈，但選擇不夠，惟有住工廈劏房。

政府要做的是，提供更多選擇。公屋搵地起樓需要時間，目標已定在2015-25年間興建25.4萬個公屋單位。現時公屋輪候冊戶數接近30萬，10年25.4萬公屋簡直是杯水車薪。如果工廈劏房居民優先上樓，就會如當年的寮屋一樣，很多人突然衝去住劏房打尖，令其他等待公屋的又繼續上不到樓，造成不公。

解決問題須以中國人的傳統生意智慧，你的便利店賺錢，我在旁邊開一家；你拍片要2萬，我半價做，直到大家做爛市為止。假設公屋供應短期內不能增加，市區又不夠細租盤供應，最快的方法是增加更多安全水平較合理的住宅劏房，以增加優質住宅劏房供應來對抗工廈劏房，做爛工廈劏房個市。

之前有議員團體說要打擊劏房或嚴厲規管，這使劏房供應減少，重衰。因此，我大膽地說，短期之計是以誘因鼓勵住宅改建劏房，劏房合乎某種規格，政府就承諾不打。市面供應大量劏房盤，自然會又靚租又平。可是，如果長期都解決不了問題，短期措施會變成長期措施，香港變成劏房之都，聞名世界。

至於王坤提議把整幢工廈改裝，確定沒有危險品，加強消防，是一個增加供應的方法，但發展局在2013年的研究指改裝做正式住宅不太可行，整幢重建可能更好，所以勉強放寬限制讓工廈改成較安全的劏房，仍然沒有傳統住宅安全。至於政府那條安全線如何劃，自由與安全如何取得平衡，仍有待商榷。

整幢重建因地積比和高度限制，根本無利可圖，加上業權分散，難上加難，不是公帑補貼，根本做不到。容許轉用途毋須補地價，或者以公帑收回是以公共資源補貼私有產權擁有人，又會有人投訴為什麼個別業主可以得益，這就是產權問題；其他問題還有交通系統是否能承受，都市規劃搞到「一岩一巉」，令居住質素下降等。

還有一個問題，就是工廈空置率已跌到5%，把工廈轉做住宅打擊了商貿和工業活動，影響就業和營商。

各種提議 問題難解

坊間已有很多人提出不同解決方法，但都不見得完善，相當棘手。把租住者趕走，是減少有需要市民的選擇，違背政府應增加選擇的原則。

罰出租者錢，他們會加價，轉嫁到劏房租戶身上，因為租戶的需求彈性較低。有經濟學家提議，與其罰出租者不如罰居住者。經濟學上沒有問題，可以減少住劏房的誘因，但道德上很有問題，也不能幫助弱勢。

另一個方法是給予租金津貼，但最窮的人拿到租金津貼，供應沒有多，只會推高租盤價，令次窮的租客受害，津貼又益了業主；除非可以大量增加細盤供應，但空置的細盤本來就很少，最後還是要大量劏新盤大家才租得起。