老屋健檢所費不貲，被錢關卡住怎麼辦？看看日本的做法

文：孫蓉萍｜財訊雙週刊 第513期

「我家房子超過30年，可是那時候的商人比較不會偷工減料，為什麼要強迫我花錢檢查拿到證明才能賣？誰該出錢檢查？而且之前地震倒塌的房子壽命還不到30年咧！」

日前，內政部次長花敬群提出30年老屋買賣須附健檢證明的政策構想，讓這項議題受到關注。雖然他因尚未完整規畫就提出而道歉，但基於安全考量，政府的確必須正視房屋健檢的問題。

先來看同樣飽受地震威脅的日本怎麼做？日本普遍實施的是「耐震診斷」，由於1988年起採用新的耐震標準，政府規定該年5月底前施工的學校、醫院、百貨公司、飯店、安養院、圖書館等眾多人使用的建築物，必須接受診斷。

日本耐震診斷怎麼做？
公共建設強制　一般宅利誘

一般住家雖無義務，但政府鼓勵民眾接受檢查，各地方政府也提供檢查補助。費用依面積和結構而異，大約在20萬至40萬日圓之間（約6萬至12萬元台幣），補助最高三分之二，上限是2萬到8萬9千日圓（約6千至2萬7千元台幣），各地不同。

檢查之後如果需要修繕，通常須花費100百萬到150萬日圓（約30萬至45萬元台幣），政府約補助23％（各地不同）；國土交通省為了提高耐震程度，8月決定加碼30萬日圓；也就是說，假設屋主要花100萬日圓整修，政府將負擔53萬日圓，多半是由中央和地方政府各負擔一半。高達53％的補助，就是為了將全國的耐震率（耐震性受到認可的建築物占所有建築物的比率）從目前的82％，希望5年後達到95％。

總的來說，日本對攸關眾多人命的公共建設，強制規定受檢；一般住宅則施以利誘。事實上，台灣也有健檢補助，但並不普及，除了門檻高等原因之外，最主要的關鍵，恐怕和費用脫不了關係。

以台北市為例，2013年就開始推動老屋健檢，第一年申請件數136件，2014年增加到370件。台北市政府建築管理工程處正工程司洪德豪指出，申請老屋健檢必須整棟申請，如果沒有管理委員會的公寓大廈，可以推派一位管理負責人來申請，「我們當時主動告知各管理委員會這項訊息，所以申請相當踴躍。」

但到了2015年，「因為有意願的住戶先前都申請了，」健檢件數只剩20件。今年從5月1日開辦到現在，只有330件，遠低於預期。儘管建管處還輔導兩個重點：27條救災道路兩側和土壤液化區的建築物，健檢量和台北市一年的可執行量7,500件仍相去甚遠。

追根究柢還是因為所費不貲。以台北市的老屋健檢補助為例，根據耐震能力初步評估，每棟8,000元；但如果檢查結果是安全有疑慮、必須進一步詳細評估，就不是幾千元可以解決。配合內政部在2月台南大地震後實施的「安家固園計畫」，現在詳評的案件也可申請補助，金額是評估費用的45％、上限30萬元。

台灣老屋健檢該怎麼做？
政府帶頭示範　獎勵改建

但詳評如果花費超過30萬元，住戶是否願意分擔這筆錢，會是一大問題。而且因為申請以「棟」為單位，沒有管理委員會的公寓，必須有一人出來協調，須半數以上住戶同意才能申請，也構成一大門檻。從健檢的實際需求來看，信義房屋企研室專案經理曾敬德指出，實際上也少有屋主會拿著健檢報告賣房子，房屋老不是問題，重點是蓋的過程是否有瑕疵，「真的不放心的買方，就乾脆買新屋，或是買921之後蓋的房子。」

在這種情況下，台灣建築安全履歷協會理事長戴雲發建議，政府優先健檢五類房屋：位於土壤液化嚴重地區、海砂屋、位於順向坡、921地震時損害嚴重和921前設計施工的建築物。同時，他也提出解方，「政府帶頭做出示範案例，例如液化區內老舊的房子，以優惠的條件獎勵住戶改建，其他地方的居民看到新的房屋居住品質改善、房價增值，自然不再對都更有負面印象。」

在美國從事房地產仲介的業者指出，洛杉磯許多城市規定房屋買賣時，賣方要先到市政府繳費，讓市府派人來檢查房子，主要檢查項目是有無違建或違反居住安全之處等；買方則會找一位專業人士來檢查內部屋況之後，雙方再來議價。買賣雙方的檢查費用大約都在200至300美元（約6,300至9,500元台幣）左右。

在台灣，老屋健檢是否要和買賣連結、或政府是否該強制執行、健檢結果要不要公開，都還有待商榷。但可以確定的是：住戶應該知道自己的家是否安全、政府也需要掌握國內有多少危險的房子、尤其是公共設施，提高耐震率，防患於未然。

本文經財訊授權刊登，原文發表於此

責任編輯：翁世航
核稿編輯：楊之瑜