何時房市迎來春天?下次政府在地價稅、房屋稅、土地增值稅推出優惠時

何時房市迎來春天?下次政府在地價稅、房屋稅、土地增值稅推出優惠時
好房網News記者陳韋帆/攝影
我們想讓你知道的是

房地產買賣相關稅負增加,使得房市交易成本增加,例如土地增值稅大幅增加,也會影響民眾賣屋意願,或是不願意降價,並帶來房市交易萎縮。以此觀察,房地產仍將陷入漫漫長冬。

唸給你聽
powered by Cyberon

文:林奇芬

今年收到地價稅單時,果然讓民眾大吃一驚。普遍地價稅都較去年為高,漲幅約三成左右,甚至有部分特殊個案,必須繳上百萬元地價稅。其實,過去十年來公告土地現值、公告地價都已經大幅調高,並接近市價。這也讓房地產成本居高不下,房市陷入漫漫長冬。

公告地價調高,地價稅增加

今年地價稅讓民眾有感,不是稅率提高,而是公告地價大幅提高後的結果。公告地價雖每三年調整一次,但過去幾年調幅大都在10%以內,但今年調幅卻高達30%,當分母變大之後,每戶屋主要繳的稅款自然升高,因此今年地價稅,讓大多數民眾很有感。

w=600_h=600_r=16888
歷年公告地價調幅(%)|資料來源:內政部地政司

我先前寫過文章,台灣房地產持有稅負升高(房屋稅、地價稅),將是房市最大殺手。若每年繳稅負擔過高,將打擊民眾購屋意願。此外,房地產買賣相關稅負增加,使得房市交易成本增加,例如土地增值稅大幅增加,也會影響民眾賣屋意願,或是不願意降價,並帶來房市交易萎縮。以此觀察,房地產仍將陷入漫漫長冬。

持有稅成房市最大殺手?如何抑制投機,卻不至於把房市打垮

至於何時才是房市迎接春天來臨的時間呢?也許要等到下一次,政府在地價稅、房屋稅、土地增值稅等,再度推出優惠措施時。

2002年土地增值稅減半,房市迎春天

為什麼這麼說呢?因為上一波房地產谷底,就是在2002年2月到2004年1月,當時政府鑒於經濟不景氣,再加上房地產市場長期低迷,因而推出土地增值稅減半徵收二年的激勵政策,將稅率從40%、50%、60%,降低為20%、25%、30%,以刺激房地產交易。果然,此利多讓沉寂十多年的房市,終於見到成交量解凍的春天。

之後,政府還趁勝追擊,再延長土地增值稅減半期間一年,至2005年1月。同時,自2005年2月起將土地增值稅率改為長期調降,稅率為20%、30%、40%。同時,還在2010年1月增加了「一生一次」自用住宅土增稅10%優惠稅率,大大減輕一般民眾負擔。此外,若符合相關條件,即使是自住換屋,也可適用10%土增稅稅率。

公告土地現值調高,土地增值稅漲幅大

雖然,目前土地增值稅仍維持先前稅率水準,自住用戶只有10%土地增值稅,不過,過去幾年公告土地現值大幅調高,民眾土地增值稅的負擔也不輕。

舉例來說,2001年全台平均公告土地現值是市價的59.3%,其中,台北市較貼近,是市價的84%,台中市僅市價44%。但來到2016年,台北市公告土地現值是市價93%,台中市也調高到90%,整體市場平均是市價90%。由於近年房地產價格狂飆,土地價格連年攀升,再加上公告土地現值已經與市價拉近,代表課稅母體變大,即使稅率不變,課稅金額也可能多出一倍以上。

2001年以來,公告土地現值年年漲

事實上,為了將公告土地現值大幅低於市價的差距拉近,過去十年來公告土地現值幾乎是年年調漲,尤其自2010年以來,調幅都在二位數以上。舉例來說,2014年公告土地現值全國平均調幅14%,2015年全國平均調幅12%,直到今年才稍微緩和,調幅6.7%。

此外,各地方政府調整公告土地現值的時間與幅度不一,有些縣市近年調幅較大,民眾也會較有感。例如,2014年公告土地現值調幅較大的有:台中市24.4%、桃園市22.7%、金門縣43.8%、澎湖縣30.5%。2015年公告土地現值調幅較大的有:澎湖縣24.9%、金門縣17.9%、高雄市15%、新竹市13%、台南市12.5%。

由於公告土地現值大多在近五、六年內快速調高,以接近市價。可想而知,若有房地產買賣,土地增值稅金額也將大幅拉高。根據財政部統計,2015年土地增值稅全年達1135億元,已經大幅超越證交稅819億元稅收,並創下自1999年以來新高紀錄。

等待房市更多鬆綁政策

公告地價、土地公告現值調高後,地價稅、土地增值稅隨著水漲船高。雖然行政院長林全說,目前不打房,央行總裁彭淮南也將大多數房地產信用管制鬆綁了,但是,房市成交量仍然窒息。我估計,在房地產相關稅負增加,又沒有甚麼利多刺激方案之前,房市將仍是漫漫長冬。

21658214d7658ee5_517x386
公告土地現值佔市價比(%)|資料來源:內政部地政司

本文經好房網授權刊登,原文發表於此

責任編輯:翁世航
核稿編輯:楊之瑜

或許你會想看
更多『評論』文章 更多『商業』文章 更多『好房網』文章
Loader