北市降房屋稅能不能讓房市回春?解凍訊號四缺三,春天還沒來

北市降房屋稅能不能讓房市回春?解凍訊號四缺三,春天還沒來
北市率先調降豪宅房屋稅,是否能讓交易凍結的房市解凍?(好房網News記者張聖奕/攝影)
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雖然台北市調降房屋稅,對豪宅稍微紓解一些壓力,近期也讓部分建商股價上揚。但是,對於整體房市的幫助並不大。

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文:林奇芬

台北市政府率先調降了豪宅房屋稅,能不能讓成交停滯的房市解凍?由於此調整僅影響1.5萬戶豪宅、飯店、商辦,對整體房市影響有限。而讓房市回春的四大條件,目前僅有一項鬆綁,房市回春還很遙遠。

台北市不動產評議委員會決定,明年7月起房屋稅有三大調整空間。重點包括:第一,豪宅房屋稅由「1+路段率」,改為「1+固定比率」且訂為120%。豪宅的定義是房價8千萬元以上,這將會比原先依路段課稅的豪宅稅率降低。例如,2014年8月完工的華固松疆,原路段率是250%,但依新方案,稅率降為120%,可以大幅降低房屋稅負擔。

第二,豪宅房屋稅適用範圍擴大,原先只針對2014年7月之後新交屋的豪宅,課徵較高稅率。未來將對2001年7月之後完工的豪宅納入,課徵豪宅稅,適用戶數約3,700戶。也就是先前帝寶可適用低房屋稅率,未來必須適用豪宅稅率。

但是房屋的新標準單價調整,將分六年緩漲,前二年打七折,第三、四年打八折,第五、六年打九折。

第三,取消新屋加價項目,包括中央空調、電扶梯金屬或玻璃帷幕、室內或屋頂游泳池等設備。因此,包括飯店、商辦大樓、10樓以上房屋,都可受惠。

豪宅可先解凍?

總體而言,約有商辦、飯店、豪宅共15,000戶可以受惠,而有3,700戶中古豪宅房屋稅會增加,但對大多數民眾影響不大。

不過,此修正案似乎對豪宅較為有利,因為房屋稅修正案剛通過,就傳出華固建設位在台北小巨蛋對面的預售豪宅「華固名鑄」賣出四戶,總價11.65億元,該案預估2019年才會完工。另外,11月時興富發也傳出有台商拿出13億元,買下七戶「松江一號院」,都是房市近期難得一見的大手筆。

雖然台北市調降房屋稅,對豪宅稍微紓解一些壓力,近期也讓部分建商股價上揚。但是,對於整體房市的幫助並不大。

  • 理由一、稅基變大,降稅影響戶數少

過去幾年台灣各地方政府,大幅調升房屋標準單價與土地公告現值,造成房屋稅、地價稅課稅基礎大增,例如今年各縣市土地公告現值平均調高三成以上。這次台北市政府雖然降低了豪宅的房屋稅稅率,卻無法改變已經調高的房屋標準單價、土地公告現值。而且這次微幅調整,受惠範圍僅1.5萬戶,但全台各縣市的房屋、土地課稅稅基,都比以前提高許多。

  • 理由二、買賣成交量難解凍

房價高、稅負高,讓民眾購屋意願大減,2014年全年買賣移轉棟數已經降到32萬棟,2015年更萎縮至29.4萬棟。2016年1至10月累計僅19.7萬棟,比去年同期少11%。預估今年可能無法突破25萬棟,買氣仍然冰凍。雖然目前各縣市房價已經出現鬆動,議價空間也大,但激不起買方積極行動,成交量無法擴大。

  • 理由三、房市供過於求難消化

根據永慶房屋預估,2017年將有高達11.7萬戶新屋交屋潮,房市供給量龐大。若需求不振,降價壓力仍大。

房市解凍訊號,四缺三

先前我寫過一篇文章,房市要解凍,可以觀察四大訊號,目前只出現一個,就是央行解除房市區域信用管制,不過,豪宅仍有房貸六成限制。另外三個訊號,則條件還不成熟。

  • 訊號一、房屋持有稅降低

目前僅台北市降低豪宅房屋稅,其他一般性房屋稅、地價稅並未調整,而其他縣市也才剛調高相關計價稅基,短期不容易降稅。

  • 訊號二、法拍屋、金拍屋數量大增

唯有這類房屋數量大增,才可能出現低價房屋,並促進購買需求。不過目前這類商品很少,因此房市降價空間有限。

  • 訊號三、政府更多的房地產刺激政策

目前新內閣只表示不打房,並沒有任何房市提振方案。雖然政府說要加強推動都更案,但並沒有任何具體行動,仍停留在信心喊話。

台灣房市從2003年起漲,到2013年來到頂峰,多頭市場走了十年,目前修正期間三年,似乎還未能消化空頭格局。雖然,台灣目前景氣燈號已轉為綠燈,但是房市的春天卻還沒來。

本文經好房網授權刊登,原文發表於此

責任編輯:翁世航
核稿編輯:楊之瑜

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