納米樓是必要之惡？

近年新落成的私樓單位愈「劏」愈細，從上車盤、細價樓，到繪影繪聲的牙籤樓、蚊型盤、豪華劏房以至納米樓，均折射出私樓「新貌」。納米樓湧現，輿論抨擊亦不絕於耳；有意見要求政府參考外國做法，制定人均居住面積的最低標準，或在賣地時加入限呎、限量條款。不過，觀乎市場對納米樓反應熾熱，小型單位的應課差餉租值更逆市上升^[1]，撇開部分買家屬於投資客或受自身財力所限，細看香港社會、人口結構的趨勢，納米樓或許是配合部分香港人的實際需要。

「納米樓」未有官方定義

在進入納米樓的討論前，得先了解香港對私人住宅怎樣才算得上「納米」，其實未有官方定義。浸會大學財務及決策系副教授麥萃才去年指出，上世紀80年代的新市鎮私樓「微型單位」，一個單位至少有兩房、實用面積200多呎，但近年的納米樓已慢慢轉至一房、只有百多呎，甚至是開放式，即沒有房間的單位。^[2]

有本地建築及測量界的意見則認為，若單位扣除廚房、廁所等面積後，實用樓面面積（Usable Floor Area）低於15平方米（約161平方呎）已算「納米」。早前有傳媒以此準則，統計屋宇署過去五年就新建私樓項目批出的動工紙數據，發現去年獲准興建的納米單位達2,657個，較2012年升逾11倍，佔去年新建單位13%。^[3]

單就人均居住面積而言，納米樓固難稱得上是理想居庭，但在商言商，發展商、投資客自是認為納米樓「有價有市」才放膽投資。其中一類用家是其入息及資產限額超出申請公屋、居屋上限，卻無力負擔面積較大、樓價更高的住宅。近年樓價、租金高企，加上只有400萬元以下的住宅才可享九成按揭，發展商為確保單位售價維持可負擔水平，同時符合部分地皮的限量條款，遂推出實用面積不及200呎的納米盤，以壓低樓價，吸引資金不算充裕的客源「上車」。

二人家庭、單身貴族將佔香港近半住戶

與不少先進城市一樣，「大家庭」不再，「單身貴族」比例上升，亦可能帶旺細單位市道。根據政府統計處數字，本港家庭住戶平均人數已由1982年有紀錄以來的3.9人^[4]，跌至去年的2.8人^[5]，連「一家三口」都稱不上；統計處並推算至2034年，數字會進一步跌至2.7人。統計處解釋，小家庭數目上升，主要與從未結婚百分比和離婚率上升、生育率下跌和長者平均預期壽命延長等人口趨勢有關。^[6]

家庭住戶平均人數持續下降，其中一人、二人住戶將會是家庭住戶數目增長的主要來源。一人住戶比例已由2006年的16.5%，升至去年的18.3%^[7]，預計至2024年會升至18.6%。^[8]另二人住戶將續佔住戶人數的最大組別，比例會由去年的26.5%^[9]逐步升至2024年的28.6%。^[10]換言之，一人、二人住戶至2024年將佔整體家庭住戶近半（47.2%）。對於傳統的一家三口甚至三代同堂，蝸居在堪比私家車泊位的單位固然不理想，但一、二人住戶在有限的現錢下，未必再視套房、獨立廚房和書房為必要條件，麻雀雖小亦已經「夠使」。

雖然官方未有公布納米單位的實際供應量或數字，但觀察傳媒去年報道的納米樓盤，主要集中在深水埗、尖沙咀及北角等市區^[11]，這與香港的工作機會仍然集中在港九傳統工商業區^[12]一脈相承。對於年輕「打工仔」，尤其是未婚或新婚夫婦來說，住進市區既方便工作、社交生活，亦節省每天舟車勞頓的交通時間和支出。這亦可能是納米樓集中在市區、吸引年輕買家的原因之一。因此，從需求角度來說，除非香港整體樓市急跌，人人有錢買大單位，否則因應前述原因，納米樓或許會繼續「搶手」。

小型公寓乃世界潮流

事實上，納米樓並非香港獨有，東京、紐約及倫敦等大城市，即使人均居住面積比香港大得多，亦因為近年愈來愈多學生、年輕專業人士遷入尋找發展機會，同樣令這些大城市變得寸土尺金。與納米樓相近，開宗明義以「小」作為賣點的小型公寓（Studio Apartments）應運而生，各地政府亦推出規管措施。舉例指，美國矽谷所在的三藩市因吸引大批科技人才進駐，政府於2012年以試行方式，容許發展商興建約200平方呎的小型單位，但訂明發展商要提供最少150平方呎的生活空間，另包廚、廁，再由政府評估政策成效。^[13]

社區或難容納大批住戶

不過，即使納米樓在某程度上是反映市場需求，其為社會帶來的影響亦需注意。因應納米單位細小，發展商可增加每層樓的單位數目，例如紅磡「環海．東岸」一梯就多達36伙^[14]，變相有機會容納較原定更龐大的居住人口。更多住戶攤分升降機、走火梯和走廊等公用設施，自然有機會為住戶帶來不便，大批小家庭湧入，社區設施例如私家車泊位等能否應付需求，亦是樓盤所在地區要面對的難題。

另一方面，同樣建有大量小型單位的三藩市，有當地租戶代表擔心，倘若小型公寓吸引大批高薪創科界專才入住，或令社區士紳化（Gentrification），推高租金水平。^[15]香港不少豪華新盤都是從市區收購舊樓重建，例如西環、灣仔、油麻地等，新盤建成後，紮根多年的老街坊多了一批年輕、具置業能力的中產鄰居，消費群結構的轉變，為社區帶來更多高消費的選擇，卻可能加重了原有社群的生活負擔。