短短兩年,為什麼柬埔寨炙手可熱的「排屋房地產」成了燙手山芋?

短短兩年,為什麼柬埔寨炙手可熱的「排屋房地產」成了燙手山芋?

我們想讓你知道的是

柬埔寨房地產市場,源自英國的排屋物業這幾年供給量大幅度增加,但由於規劃產品時並未考量到使用者生活機能的需求,呈現滯銷的狀況。

根據金邊郵報(Phnom Penh Post)地產版報導,柬埔寨地產中的排屋型(指連棟式共用山牆的雙層透天厝)建案正出現銷售不佳的情形,主要原因為房源供過於求,和2018年總理大選的不確定性,讓投資者抱持觀望態度。

根據VTrust資料,至2016年底仍有33,000間排屋尚未銷售出去,約占排屋總供應量的三分之一,加上今年還有28,000棟排屋等著完工上市,供應過剩的問題逐漸惡化,使得排屋開發商不得不提供分期付款方案、降價,甚至是更極端的手段──直接停建以減少損失。

但在這樣供需失衡的情況下,建商還是繼續推出建案。2016年核可的建案總投資金額已飆至歷年新高,導致過剩問題在商人逐利驅使下,暫時無法可解。另外,2018年柬埔寨將舉行總理大選,這個因素也讓買家躊躇不前,畢竟2013年大選後的混亂動盪,民眾還是心有餘悸,也使投資者對即將到來的大選驚恐萬分,紛紛決定延遲投資計畫。

奇怪的是,在排屋滯銷的情況下,金邊市區土地的取得成本還是非常高,建商在市區很難找到合適且價格符合成本效益的開發點,來拉低土地採購成本。因此,大多數的新建排屋地段,大都選擇開車需30分鐘到1小時車程的郊區,而金邊郊區的生活機能也不如市區,因此降低買家的購買意願。21世紀不動產Me Kong分店的執行長ChrekSoknim針對這點說明,表示很多建商只在乎房子蓋好後能否賺錢,至於附近有沒有學區、商店街、醫院等設施,或是有無超市、餐廳等倒不是很重視。這樣的規劃忽略了最重要的生活機能考慮,也間接導致排屋的滯銷。

目前排屋的中段售價落在4-6萬美元,乍看起來似乎很便宜,但是跟柬埔寨國民所得相比,卻是非常地昂貴。柬埔寨的中產階級,每人每月平均為580美元,但由於貧富差距極大,這數據其實並不準確,不適合用來預測柬埔寨人民的購買力。從VTrust的調查來看,月收入在1-2千美元的家庭,只佔整體的6%,其它93%的民眾月收入多在1千以下。這樣的薪資情況,有能力背上長達20年的8.5%房屋貸款的買家,真的是寥寥無幾。

單單在短短的2年內,炙手可熱的排屋房地產項目,就變成了燙手山芋,也因為這樣,建商慢慢轉移注意力,從主攻高階客層轉移到中階客層。雖然高階客層利潤較高,但在這幾年高度發展後已漸趨飽和,至於占總人數較多的中階客層,雖然利潤可能比不上高階客層,但至少還賣的動,不乏為一個藍海市場。

話說回來,也許在柬埔寨中產階級慢慢成型後,就會成為有剛性需求的一群。建商也認為,柬埔寨遲早會像泰國,從排屋居住型態,轉成公寓居住型態,但沒有人知道還需多久。因此在下手投資排屋同時,要謹慎考慮地段、生活機能等要素,才能避免風險,全身而退。

參考資料:

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責任編輯:吳象元
核稿編輯:楊之瑜