居住是基本人權:德國人不炒房,卻是歐洲最強大的國家

居住是基本人權:德國人不炒房,卻是歐洲最強大的國家
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我們想讓你知道的是

一個強大的德國能維持房價的穩定,掃除炒地皮,勝過歐洲的其他國家。值得吾人深思。

文:曾文龍

10年前筆者考察德國房地產,發現德國竟無人炒房,與台灣差異太大,房價每年只漲1~2%,房地產市場非常穩定,這真是一個奇妙的偉大國家。而且德國政府的政策也保障租屋市場,使得租屋風行,想要「住者有其屋」,並非一定要用掉收入的大部分買房成為屋奴,犧牲生活品質,更遑論炒房炒地。德國認為居住是基本人權,因此藉由法規刻意規範房地產價格的上漲。也因此,即使德國乃歐洲經濟實力極強的國家,但相較於其鄰國或經濟實力相等的其他國家,其房地產價格則相對低廉。

德國如何堅守其房市穩定,值得吾人深思與參酌,德國房市政策特色簡析如下:

一、政府政策遏止建築商壟斷房屋供應市場

德國鼓勵自建房、合作建房,打破開發商對房屋供應的壟斷,是影響市場房價的重要因素。合作社共同建房已成為德國住宅建設的主要組織形式,已有兩百多年的歷史,合作建房佔每年新建住宅總數的比例超過30%。政府對合作社建房提供許多優惠措施,如提供長期低利貸款、土地價格合理、稅收減免優惠等 。

二、嚴格實施指導價制度穩定房價

德國各類地產價格是由獨立的地產評估師來評估認定,而非單方面取決於房地產商及政府。德國建立地產價格獨立評估機制,對地價、房價、房租等實行「指導價」制度。評估師必須對自己的評估結果負30年法律責任,若因評估中所導致的錯誤亦須接受法律制裁,並在各地成立「房地產公共評估委員會」,負責調查並制定當地「地價圖」的「基準價格」或者「指導價格」,具有法律效力。

「指導價」之所以能夠順利執行,歸功於德國施行之「執行威懾機制」。德國法律規定,對於房價、房租超高乃至暴利者,地產商和房東甚至要承擔刑事責任。如果地產商制訂的房價超過「合理房價」的20%被視為是「超高房價」,根據德國《經濟犯罪法》已經構成了違法行為。購房者即可向法院控訴,若房價不立即降至合理範圍內,出售者將面臨最高五萬歐元的罰款。若房地產商制訂的房價超過50%則為「房價暴利」,更是觸犯了《刑法》,出售者將受到更高罰款,甚至最高被判處3年有期徒刑。這對某些妄圖謀取暴利的開發商、炒房者而言,其威懾作用更是巨大。

三、租屋同樣擁有幸福與安全感

德國的房屋租賃市場盛行,成為房價穩定的「定心丸」。德國自有住房率為42%,租賃住房率達到58%,年輕人高達77%都是「租房族」。因為政府鼓勵修建租住房屋、保護房客權益等一系列有關之重要政策,如房子的修繕由房東完全承擔,否則房客可以少繳納租金,藉以促使房東願意提升租屋品質。此外,租屋管控制度若房客按時繳納租金,甚至可無限期地擁有租屋權。在德國嚴格租房法的保護傘下,房客的利益受到實質保護,租房的安全感與實際買房自住並不相上下,因此數十年居住在同樣出租房中的德國家庭不在少數。

一個強大的德國能維持房價的穩定,掃除炒地皮,勝過歐洲的其他國家。值得吾人深思。

本文經好房網授權刊登,原文發表於此

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「有時,沈默也是一種謊言」從導演李雲翔的角度來看,這些越不被關注的話題,越應該花時間去了解,從他執導紀錄片《活摘》、《求救信》到這部真人真事改編的《沉默呼聲》,都一再挑戰許多人不敢觸碰的敏感神經。

「自由就像空氣,你只會在窒息時,才會察覺到它的存在。」對於身處臺灣的我們,尤其是對1990年後出生的人來說,透過選舉投票、上街遊行、訴諸法律來維護個人權利,彷彿是理所當然的事情,但其實民主、自由、人權並非一蹴可幾,而是好幾個世代努力爭取來的甜美果實。由李雲翔執導的《沈默呼聲》,便是一部試圖讓觀眾重新省思自由與人權如何得來不易的電影。

由真人真事改編,甫於2021年獲得奧斯汀影展觀眾選擇獎的《沉默呼聲》劇情敘述1999年夏天,兩對清華大學的學生情侶因為信仰法輪功,讓他們原本無憂無慮的生活在一夕之間全變了調。謊言、栽贓、囚禁、凌遲,這些血淋淋的真實修羅場,無聲無息地染紅了中國的土地。由於這段恐怖的經歷,也讓他們與美國記者丹尼爾產生了交集,是為真相帶來一道曙光,或是一切都仍是未完待續?

雙重敘事線展開各自的掙扎與共鳴

《沉默呼聲》有兩條主要的敘事線,一條是男主角王博宇的學生線,另一條則是丹尼爾的記者線。王博宇是一名清華大學電子工程專業的博士研究生,他所信仰的法輪功被中國政府視為「眼中釘」,當掌權者開始迫害法輪功的學員,無法沉默的他藉由發傳單、拉布條、氣球飄書等機智手法,為自己的信仰與真相奮鬥,但這個看似再平凡不過的訴求,卻為他與身邊的人招來一連串的苦難,讓他感到心力交瘁。

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另一部分,美國芝加哥郵報記者丹尼爾,過去曾經撰寫過六四天安門事件的相關報導而遭到中國驅逐。當他好不容易再度踏上中國土地時,又碰到了法輪功事件,讓他開始感到動搖,直到後來目睹男主角一行人試圖揭穿謊言的行動,加上事件越來越甚囂塵上,讓他重燃記者魂,決定為受害者發聲,將這些極力被掩蓋的真實公諸於世,兩條敘事線也終於產生交集和共鳴。

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無聲是種無奈,亦是種被消音的選擇

不少人可能都有在路邊看過法輪功的學員在宣揚他們所信仰的理念,但若要進一步討論法輪功的理念時,有多少人能講出貼近事實的認知?根據統計,1999年時,中國有七千萬人習練法輪功,而這樣的「勢力」被視為威脅到中國政權的穩固,所以促使中國政府採取一連串的打壓、迫害與抹黑行動,「被消音」的情況導致許多人根本不知道其中的真偽,這也是《沉默呼聲》導演李雲翔為什麼拍攝這部片的原因之一。

導演李雲翔在接受採訪時提出了這樣的問題:「為什麼沒有更多的人來拍這些故事?」他認為現今的影視產業,為了不想要放棄中國市場,都會先自我審查電影題材,甚至主動迎合中國政府「批准」的故事內容。但從他的角度來看,這些越不能被關注的話題,越是應該花時間去了解,所以從執導紀錄片《活摘》、《求救信》到這部真人真事改編的劇情片《沉默呼聲》,都一再挑戰許多人不敢觸碰的敏感神經。

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現實比電影更加風聲鶴唳

由於題材相當敏感,所以《沉默呼聲》劇組選擇在台灣跟加拿大兩地取景,即便拍攝場地不在中國,拍攝過程中還是面臨到不少困難,像在選角、租借場地時都遇到很多挑戰,更不用說要在台灣上院線時的阻礙連連。然而,正是這樣的困境,更讓我們看見這群新生代演員令人印象深刻的演技。尤其是當王博宇走過監獄長廊時那五味雜陳的神情,包含著對家人的思念、以及屹立不搖的堅持,光是這段畫面就值得再看一回。

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「再也沒有人站起來為我說話了」

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《沉默呼聲》
上映日期:2022.8.12
上映地點:全台戲院同步上映
購票資訊詳見官方網站


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