欲調控樓市，必先搞官方樓價指數

過往渾水在筆欄寫過很多樓市公析，最新的主張是提出「樓價掛鉤債券」，概念上借自經濟學家徐家健教授，目的是讓想上車的年輕人共享樓價上升的成果，同時找藉口幫辣招解辣，回復市場真實面貌。更重要是，平衡了最大公因素。如果立馬出招打壓樓價，政客、市民固然不會擔心地產商的死活，但可憐一班已經上了車的年輕人和中產，一定「好大鑊」。

不論我提出樓價掛鉤債券，還是之前講過的樓價期貨都好，最應該做，而且不會出錯的第一步，就是成立官方認可的樓價指樓。無一個可靠的官方認證樓價指數，那麼「講乜都無用」。道理很簡單，統計署有很可靠的GDP、通脹等數據，只要方法學（Methodology）正確，大家唔會對客觀數據有大疑問。為什麼樓市不可有指數？只要有客觀數據，政府才能對症下藥，以更科學的方式去制定政策。正如出ibond，大家都會看統計署公布的通脹率，搞扶貧都公認要定貧窮線（貧窮線的釐定爭議是另一問題，但起碼大家都有共識要走這一步）。

如果政府真的想調控樓市，又或者看清楚樓市底蘊，何不按照以往的政策方針，做一些樓市的benchmark或index編制。這是必定正確的大方向，而且不會有意識形態的政治爭議。

按照財經媒體報導慣性，大家慣用中原樓價指數去看樓市高低，如果要看更leading的指數，往往會看中原領先指數。不能否認，凡是指樓都必有其局限，客觀如恒生指數亦有，總會有人吹毛求疵追問「為何權重股不能加到70隻、100隻」之類，總會有人追問釐定的公式是什麼、smoothing factor如何搞、sample size夠不夠大等。

我不敢說中原編制指數有問題，只是中原是私營機構，政府作為官方機構引用私營機構的數字，必定被政治反對派詬病，扣官商勾結之類的帽子，那對大家都不好。中原編制指數有多年經驗，它跟官方不一定是「取代」關係，而是可「合作」關係。只要條件適合，我覺得中原還是樂意做顧問，公開指數編制的公式和數據方法，互相交流。正如恆生指數是公認最具參考性，官方文件會引用的港股指數，但恆生指數外，還是可以有MSCI、富時等私人編制指數並存。

關鍵在於，有無方法整理一個有代表性的樓市版「恒生指數」？無可否認，香港土地交易最確實的數據是田土廳，但交易內容要上載至田土廳需時，樓市代理之間存在競爭關係，不會有動機去交換、整合樓市買賣資料，方便制定更客觀的指數。政府則不同，由政府牽頭去整合代理之間的交易資料，是出師有名，又或者改善和提升資料上載至田土廳的速度和流程。這對整個市場也是好，至少多一個客觀數據去參考。

如果怕「私營」味道太濃，可以參考外國人做法，搬幾個有名經濟學家坐陣，例如美國有Karl Case和Robert Shiller為名的Standard & Poor's Case–Shiller Home Price Indices，很有參考價值。總之，方法有「萬幾種」，但由官方統籌一個樓價指樓，是錯不了的大方向。新政府和林鄭，應該要參考下。

本文獲作者授權轉載自〈名家搶先睇〉

責任編輯：王陽翎

核稿編輯：周雪君