欲調控樓市,必先搞官方樓價指數

欲調控樓市,必先搞官方樓價指數
Photo Credit: Bobby Yip / Reuters / 達志影像

我們想讓你知道的是

這是作者的核心質疑:如果政府真的想調控樓市,又或者看清楚樓市底蘊,何不按照以往的政策方針,做一些樓市的benchmark或index編制。這是必定正確的大方向,而且不會有意識形態的政治爭議。

過往渾水在筆欄寫過很多樓市公析,最新的主張是提出「樓價掛鉤債券」,概念上借自經濟學家徐家健教授,目的是讓想上車的年輕人共享樓價上升的成果,同時找藉口幫辣招解辣,回復市場真實面貌。更重要是,平衡了最大公因素。如果立馬出招打壓樓價,政客、市民固然不會擔心地產商的死活,但可憐一班已經上了車的年輕人和中產,一定「好大鑊」。

不論我提出樓價掛鉤債券,還是之前講過的樓價期貨都好,最應該做,而且不會出錯的第一步,就是成立官方認可的樓價指樓。無一個可靠的官方認證樓價指數,那麼「講乜都無用」。道理很簡單,統計署有很可靠的GDP、通脹等數據,只要方法學(Methodology)正確,大家唔會對客觀數據有大疑問。為什麼樓市不可有指數?只要有客觀數據,政府才能對症下藥,以更科學的方式去制定政策。正如出ibond,大家都會看統計署公布的通脹率,搞扶貧都公認要定貧窮線(貧窮線的釐定爭議是另一問題,但起碼大家都有共識要走這一步)。

如果政府真的想調控樓市,又或者看清楚樓市底蘊,何不按照以往的政策方針,做一些樓市的benchmark或index編制。這是必定正確的大方向,而且不會有意識形態的政治爭議。

按照財經媒體報導慣性,大家慣用中原樓價指數去看樓市高低,如果要看更leading的指數,往往會看中原領先指數。不能否認,凡是指樓都必有其局限,客觀如恒生指數亦有,總會有人吹毛求疵追問「為何權重股不能加到70隻、100隻」之類,總會有人追問釐定的公式是什麼、smoothing factor如何搞、sample size夠不夠大等。

我不敢說中原編制指數有問題,只是中原是私營機構,政府作為官方機構引用私營機構的數字,必定被政治反對派詬病,扣官商勾結之類的帽子,那對大家都不好。中原編制指數有多年經驗,它跟官方不一定是「取代」關係,而是可「合作」關係。只要條件適合,我覺得中原還是樂意做顧問,公開指數編制的公式和數據方法,互相交流。正如恆生指數是公認最具參考性,官方文件會引用的港股指數,但恆生指數外,還是可以有MSCI、富時等私人編制指數並存。

關鍵在於,有無方法整理一個有代表性的樓市版「恒生指數」?無可否認,香港土地交易最確實的數據是田土廳,但交易內容要上載至田土廳需時,樓市代理之間存在競爭關係,不會有動機去交換、整合樓市買賣資料,方便制定更客觀的指數。政府則不同,由政府牽頭去整合代理之間的交易資料,是出師有名,又或者改善和提升資料上載至田土廳的速度和流程。這對整個市場也是好,至少多一個客觀數據去參考。

如果怕「私營」味道太濃,可以參考外國人做法,搬幾個有名經濟學家坐陣,例如美國有Karl Case和Robert Shiller為名的Standard & Poor's Case–Shiller Home Price Indices,很有參考價值。總之,方法有「萬幾種」,但由官方統籌一個樓價指樓,是錯不了的大方向。新政府和林鄭,應該要參考下。

本文獲作者授權轉載自〈名家搶先睇〉

責任編輯:王陽翎

核稿編輯:周雪君


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