大馬新山發展難題：新加坡人置產炒房，中國再大興土木

文：萬宗綸

九月十一日新加坡大選這天，對於身為外國人的我而言，著實是天上掉下來的假日，因此便與芊綺以及她的中國學姊前往隔壁的馬來西亞城市新山（Johor Bahru）旅行三天，新加坡人都稱其為JB。不過，悲慘的是，早就預訂好的旅程，卻碰上句法學課程老師認為，反正我們都是外國人，新加坡選舉與我們無關，所以要舉行在家進行的開書期中考。於是乎，我便在新山的旅館裡，完成了一份分析英語句法的試卷。

馬來西亞與新加坡中間只隔了一個柔佛海峽，寬度非常狹小，最窄的地方不過一．二公里，兩國之間以一條長約一公里的新柔長堤連接，這條長堤曾在二戰期間被英國人炸毀，以防止日軍從馬來亞進入新加坡。現在的長堤兩邊設有關卡，每天大約有六萬車次經過長堤，過年期間更是恐怖，要返鄉過年的大馬人，會需要以徒步形式越過長堤。

在平日，從新加坡出發，要從兀蘭（Woodland）或克蘭芝（Kranji）地鐵站搭乘巴士，大約二十分鐘就能到通關點。過了新加坡方面的關卡後，再次找到你原先搭乘的巴士，開過長堤，到達蘇丹依斯干達關卡。過了關卡後，你就已進入柔佛州的首府新山，馬來西亞的第二大城，也是歐亞大陸最南端的城市。這種跨越邊境的感覺，對於來自四面環海的台灣人來講，實在是挺新鮮的。

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過了關卡後，很快地通過天橋進入City Square，這個受到新加坡人喜愛的購物中心，在一九九五年開張，新加坡政府投資公司（GIC）在二○○九年買下其70%的股份。我的馬來西亞朋友告訴我，City Square在被新加坡買下後，變得愈來愈差，新山本地人根本不想去逛，更慘的是，可能也逛不起。

我們攔了一輛計程車要前往旅館，路上交通非常壅塞，司機是馬來人，他得知我們是台灣人後，便放心地跟我們抱怨起新加坡人。據他所述，這些車輛來自新加坡，每到假日新加坡人就開車越過長堤來到新山購物，讓新山交通癱瘓，並且，新加坡人驚人的消費力也讓City Square成為一間本地人根本逛不下手的高價位百貨，更連帶讓周遭物價抬升，新山人苦哈哈。這才讓我想起在通往City Square的天橋上，聽到新山本地人小聲抱怨「這麼多新加坡人」。

新加坡雖然是一個比台北市稍大的城市型國家，但國土的狹小擋不住其驚人的經濟實力。一九九四年十二月馬來西亞柔佛州、新加坡和印尼廖內群島（以民丹島和巴淡島為首）簽署協議，要打造一個三邊邊境口岸的「成長三角」（Growth Triangle）。同屬邊境的柔佛與廖內群島負責提供廉價的勞動力與土地，已經發達的新加坡則負責出錢，三方之間形成某種互補的開發關係，希望打破國家邊界一同創造經濟動能。經濟學家們相信，這種區域經濟的崛起消弭了主權國家的邊界，往往能帶來令人振奮的成功故事，像是：珠江三角洲、西南美／北墨邊境、台灣／福建小三通，都是常被提及成功案例。在三角交流的催化下，柔佛新山與印尼廖內群島將漸漸成為新加坡的「腹地」，是「大新加坡」（Great Singapore）的一部分。

與新加坡的距離，使得新山成為了投資者眼裡的「寶地」。由於新加坡物價與房價近年飛漲，愈來愈多在新加坡工作的人選擇在新山置產成家，每天通車跨越「新柔長堤」，來回兩個國家。為因應兩地頻繁的互動，未來新加坡地鐵系統也將開進柔佛，延伸成為全長四十三公里的「新柔捷運」，預計在二○一九年至二○二四年間分五階段通車。作為馬來西亞的邊境，新山不僅吸收著外在世界的資本機會，獅城的需求也宛若潮水一般溢出，流向海峽對門的「另外一個世界」。

許多大財團看好新山，開始大舉收購土地；但看在馬來西亞人眼裡，卻不見得全是好事，因為自己的土地可能會被徵收、房地產狂飆的上漲趨勢，也逐漸讓當地居民感到「發展」的壓力。二○○六年，柔佛州（已故）蘇丹依斯干達（一九三二─二○一○），在首相與州務大臣的見證下，推出佔地面積兩千兩百一十七平方公里的「依斯干達經濟開發區」（Iskandar Development Region）計畫，主打智慧低碳城市的綜合開發，並計畫將新山市列入「旗艦A區」，要將新山與新加坡打造為另外一座「深圳與香港」，成為東南亞的金融雙星城。二○○六年共招資一百一十三億令吉（約二百二十六億港幣），到了二○一三年依斯干達區公布的累積投資額已達一千三百一十六億令吉（約二萬五千一百三十億港幣），成為馬來西亞投資額之冠。

在二○一五年五月的國會質詢中，官員更表示柔佛州接下來將推出的新私宅單元總量超過三十三萬個，超過馬來西亞全國的私宅總量。不過，大興土木，也引來可能造成長期市場供需的失衡。質疑聲音認為，投資者對這塊區域的前景過於樂觀，這個原本地產價位只有新加坡10%的地方一下湧入太多熱錢，但卻沒有同樣多的租客到達，榮景的泡泡一旦吹破，接下來要面對的就將是經濟泡沫化的危機。

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二○一四年最後一季，柔佛州的產業交易總值下跌了33%，比全國跌幅還多26%，但當地分析師仍認為這是「正常現象」，發展的腳步只是「降溫重整」，因為新山將成為國際性大都會的「事實是不變的」，房地產商也有能力讓屋子空在那裡，而不降低價格。越過長堤並不難，在新加坡的一年中，我一共到過新山五次。每次走在City Square中，總會被房地產業者推銷當地房產。