在柬埔寨市區拔地而起的建築間,投資人與租客正展開一段「戰國時代」

在柬埔寨市區拔地而起的建築間,投資人與租客正展開一段「戰國時代」

我們想讓你知道的是

「金邊這幾年市區景觀會有這麼大變化,很大部分的原因是開放外國人購買公寓。由於租金投資報酬率比起其他東協國家來的高,所以2013年開始許多建商開始狂推建案。」

小綠是最近被派來柬埔寨金邊駐點的成衣輔料業務,她經由FB找到我,向我詢問金邊的一些基本生活資訊。由於小綠辦公室在市區,因此需在市區找地方住,考慮到小綠才剛來,人生地不熟,因此我請在柬埔寨經營房產仲介的保羅,幫忙小綠尋找合適住所,之後也順利找到,對新住處似乎很滿意。

幾個禮拜後,小綠通知我和保羅,說想請我們吃個飯,算是答謝之前的幫助。小綠選了在市區的美式餐廳,這家店的漢堡非常有名,份量也很足夠。到了餐廳見到小綠和保羅後,我們先問了小綠在金邊生活的感想。

「吃的還習慣嗎?」保羅問著。一般初來柬埔寨的朋友,一開始都不太能適應當地飲食,因此前幾個禮拜會顯得消瘦。當然也聽過反面狀況,是那種被餐廳價格嚇到後,為省錢亂吃而吃到腸胃炎住院的案例。

「很好啊!柬埔寨菜很像泰國菜,之前我常在泰國出差,所以沒有什麼問題。」小綠高興地說著,紅潤的氣色代表她所言不假。「而且除柬埔寨菜,購物中心也有很多連鎖餐廳,日式、韓式、中式和美式都有,我覺得都很好吃。」小綠飛快地說著,細數著柬埔寨的餐廳名稱,看來這幾個禮拜小綠除上班外,下班時間應該都花在探索美食餐廳上了。「起初我還覺得可能會很不方便,不過實際上吃的、用的大多都可在購物中心買到,還虧我一開始帶了水晶肥皂來,想說要自己洗衣服,真的是想太多了。」

「妳說的是Aeon Mall 吧?在市區要買東西,去那邊的確非常方便。除了Aeon Mall外,北邊的TK Avenue和即將要開幕的Parkson,附近也很方便喔。」保羅說著,如數家珍般用手指頭一邊數著。「這幾個地方都算是很熱門的商圈,附近也有很多商家,生活機能好,店面租金也不便宜。」保羅說道。

在柬埔寨經濟開始起飛同時,國際品牌也開始進駐柬埔寨,搶占市場,產品範圍包含美妝、美食、衣服等,因此各品牌們也在首都金邊積極尋找合適零售點。地段好且熱門的購物中心空位大多被搶佔一空,這讓零售點租金直線上漲。

「對了保羅,說到租金,我們辦公室有打算另尋新空間,有什麼建議嗎?」既然保羅都開了話題,也趁這個機會請教一下,免得像無頭蒼蠅一樣亂竄。

「這要看你們公司要求如何,像是租金預算和地點要求等。不過總的來說,辦公室依地段方便性可以分A、B和C三級,A級最好,C級則為一般。目前A級使用率比較低,約50%左右,原因是租金較高,一般公司難以負擔。另外B級和C級入住率則同為88%。不過你要注意,以前辦公室市場是以C級辦公室為主,但最近因A級和B級辦公室數量增加,慢慢在蠶食C級辦公室客源,如果你們不嫌棄的話,可用很便宜的價格租到C級辦公室。他們為留住客人,在內部裝潢和租金上都下過功夫,應該不會讓你太失望。」

不愧是保羅,這些數據細節都記的非常清楚,每次有柬埔寨房產相關問題,肯定都可得到滿意答案。

「之前去拜訪客人的時候,閒聊時客人有提到在金邊投資旅館,不過就我觀察金邊旅館有很多,這樣還有機會嗎?」小綠提問道,同時點了炸魚薯片。

「賺賠我不確定,不過可確定的是,來柬埔寨旅遊人數每年約成長5%左右,但同時金邊市區有大大小小約400多家旅館,平均分一分後可能所剩不多,加上暹粒的吳哥窟那邊有約500多家旅館,這樣一稀釋下去,住客可能就更少。」保羅說著。「當然這是整個平均分下去的結果,如果旅館經營的有特色就另當別論,畢竟要在市場上別樹一格,特色很重要。」

根據柬埔寨旅遊工會資料,柬埔寨5星級飯店並不多,且入住率普遍偏低,約只有50%,原因是多數遊客會選擇精品酒店(Boutique hotels)。入住旅客總數中,有95%為外國人,這與柬埔寨境內有世界遺址吳哥窟這點有關,因此全年造訪的旅客中,59.9%為純粹遊山玩水,14.9%為公務造訪,10.9%為出差訪客,10.8%無特別目的。有如保羅所說,如果旅館經營出特色,倒是一個賣點。

「不過說到旅館,就要說一下飯店式管理的公寓。例如小綠妳現在的住處,整棟公寓所有權為同一人,屋主或負責管理的人員,負責所有入住、清掃、收取租金等事宜。這樣型態的公寓入住率很高,約85%。主要因生活方便,出入單純,且所有房間屋主都是同一人,有什麼狀況處理起來也方便。」保羅繼續說道。

「對啊,現在住的地方還不錯,生活機能方便,有問題也是直接到樓下跟屋主溝通即可,省了很多麻煩。」小綠邊說還雙手合十地向保羅行禮。

「感謝保羅幫忙。」這樣行禮方式為柬埔寨特有,看來小綠也漸漸融入當地文化了。

「說到公寓的話,金邊也有很多開放給外國人買的公寓對吧?保羅對此有什麼看法?」由於最近金邊建案一個接一個,因此我也趁這個機會詢問一下專家意見。

「那些公寓是在柬埔寨開放外國人購買二樓以上的政策執行後,才開始的。在開放投資的政策下,外國人可合法擁有二樓以上的公寓單位產權。目前金邊租金投資報酬率不低,大約落在6%到8%間,同時房價潛在增長性也頗受期待,因此也吸引很多國外買家來柬埔寨置產。」

「聽起來不錯,難怪這幾年金邊市容變了很多,高樓慢慢增加,原本的生活型態也在改變。」這也許也是城市化過程吧,我這樣想著。

柬埔寨
Photo Credit:Chun Yip So CC BY 2.0

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