我家估值13億?針對永春都更案給政府幾個建議

我家估值13億?針對永春都更案給政府幾個建議
Photo Credit: 永春社區警察宿舍都更同意戶自救會

我們想讓你知道的是

本文無意評論法院之判決或媒體所言少數地主對其財產價值之堅持, 但就都市成長的未來方向上, 提供以下芻見供政府及讀者參考, 期能提高台灣社會持續前進的動力。

文:林左裕(國立政治大學地政系特聘教授)

最近不動產市場鬧得沸沸揚揚的新聞,不外乎北市府在永春都更案敗給極少數不同意戶的案例。從媒體看到的主題是:法院宣布後都更計畫被撤銷,實施者被迫停工且須重跑選配、公聽會及都更會審議,其中亦看到地主宣稱自行計算不動產價值近13億的咋舌新聞。

讀者直覺的認知可能是法院的判決不僅宣告此案過去17年的努力付之一炬,也讓爾後與私有財產權有關的都更或公共建設案無所適從。經筆者再側面了解,實施者與反對地主間已有刑、民事訴訟案件,互信基礎蕩然無存;且自民國89年起至今不動產市場已有兩次循環,雙方對合理價格的認知的困難度亦因此陡升。

本文無意評論法院之判決或媒體所言少數地主對其財產價值之堅持,但就都市成長的未來方向上,提供以下芻見供政府及讀者參考,期能提高台灣社會持續前進的動力。

首先是類似公共建設的「必要性」。不論是交通建設或是都市更新,均可能涉及私有土地建物財產權之徵收或損害,由於此為「必要之惡」,因此若能儘量減少徵收之必要性或縮小範圍,將可降低私地主之不滿情緒及加速建設之進行。決定開發案件「必要性」的權限宜納入公部門外之專家學者,以昭公信。永春都更案的不同意戶亦為原始提案人,故本案之「必要性」應無爭議。

其次是補償的合理性,補償的價位是在「必要性」之後常見的爭議。既為補償,即須對其價格進行評估。以往土地徵收乃依「土地公告現值」再加成補償予地主,但由於使用分區及區域差異之故,公告現值之價位均低於市價,有的甚至僅兩、三成,因此導致地方政府多以徵收民地進行開發為市庫提款機,在長期民意反彈之下,才在民國101年9月後改為「市價補償」,提高了公平性後,反彈聲浪隨即大幅降低,而地方政府的徵收案也因「無利可圖」而減少且更為審慎。但筆者認為,市價補償對於非都市土地之徵收仍有不盡公平之處。

儘管依市價徵收的原則為都市土地兩造接受,但對「價格」的認定仍在方法或技術細節上時有爭議。由於價格乃依供、需之均衡所決定,因此單方面提出之價格應在對方可接受下,方為均衡或合理價格。國際的研究發現地主們可能因感情或繼承因素常有敝帚自珍的「稟賦效應」,即傾向高估自家財產價值,此時即有賴公正、客觀且專業的第三者進行估價。

我國自102年起實施不動產估價師制度以來,在技術上已臻純熟,也逐漸為公部門的徵收補償所信任及各界接受,除了供需法則外,如藉由未來的穩定收益還原為基本價值的「收益法」亦是常用的估價方法之一。以本案為例,若地主自估之價值為13億,以目前的金管會規範壽險業的最低要求收益率2.345%至市場常用的3%粗估,表示該標的每年的淨收益至少達3,050萬至3,900萬,若附近類似的標的無法達到此獲利水準,則表示此標的無法以此價格賣出,銀行也不會以此價位為放款之依據,地主的堅持當然無立足點,且上述的價格是須包括開發者的營建成本在內的。

關於本案價格認定的另一紛擾是時程冗長,自民89年至今歷經次級房貸金融風暴,不動產市場已有兩次的循環,本案雖在94年及101年雖有兩次評價,但開發者與地主在價格認知上已很難有一致的共識,因此在未來重新協商過程中,估價基準日的認定將會是兩造協商之重點。

最後是兩造均須以和為貴,若建商一味地以都更法規為其保護傘、不同意戶再以價格或行政程序之瑕疵杯葛、法院則著眼法令的解釋而無視於都市或社會成長的必要性,類似的結局難保不會在台灣的都更或城市成長史持續重演。

本文經好房網授權刊登,原文發表於此

責任編輯:翁世航
核稿編輯:彭振宣




2022沙崙資安新秀大賽盛大登場!新世代「資蛛人」攜手產官學研,共編臺灣縝密資安網

2022沙崙資安新秀大賽盛大登場!新世代「資蛛人」攜手產官學研,共編臺灣縝密資安網
Photo Credit: ACW SOUTH沙崙資安服務基地

我們想讓你知道的是

日前2022第一屆沙崙資安新秀大賽決賽於臺灣資安館盛大舉行,跟著我們一起走入現場,掌握臺灣資安產業最新脈動,並進一步了解沙崙資安服務基地(以下簡稱:沙崙基地)為培育臺灣未來的資安新秀,注入了哪些巧思吧!

近年資通訊科技飛速發展,數位轉型在公私企業組織間早已形成浪潮,我國政府也在8月27日正式掛牌成立數位發展部,結合施行多年的「智慧國家方案」推動策略,展現落實數位轉型的十足決心。在全面發展數位基礎建設、資通訊技術時,如何應對新世代的資訊攻擊、抵擋駭客入侵也成為我們必須齊心面對的挑戰。

資安防護並非依靠單點施力就可輕鬆完成,而是需要軟硬體、產業、技術、人才的綜合支撐。就好比要鋪展一張綿密的防護網,若要保證能接下每一次的衝擊,需要依賴的不僅是排列有序、堅固牢靠的絲線,還需要專業的「資蛛人」居中操盤,運用專業的繩結與技術,強化整體防護網的韌性;倘若操作過程有任何不慎,都可能導致鬆脫,讓防護網出現漏洞、失去張力。因此無論硬體再堅固、防護技術再完備,若缺乏具備資安意識的操作人才,任何一小步的失誤仍可能讓整體資安防護功虧一簣。

2022沙崙資安新秀大賽:硬體支援、知識分享、產業嫁接,資源挹注育人才

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Photo Credit: ACW SOUTH沙崙資安服務基地

面對未來全新的資安挑戰,臺灣資安人才培育搖籃「 ACW SOUTH 沙崙資安服務基地」於八月中辦理「2022第一屆沙崙資安新秀大賽」,從人才育成的角度出發,延長黑客松(Hackathon)賽制的競賽時間以強化實作環節,並緊扣沙崙基地的資安推廣使命,採智慧製造、關鍵基礎設施、智慧綠能與跨領域資安應用作為四大競賽主題,期待藉此提攜臺灣年輕世代的資安新秀、強化產業防駭能力。如此專為「人才育成」量身打造的賽制,不只是創造大專校院生投入資安專題實作的機會,也企圖為臺灣的資安產業找尋創新可能。光在短短一個月的報名期間,就有17所大專校院,79位學生報名參加,共計33支隊伍提出研究專題參加初選,競爭相當激烈。

為了進一步養成選手的資安技術力,沙崙基地義不容辭地成為選手們的輔導擔當,投入豐富多樣的培育資源:初選入圍的20組隊伍不只能免費租借沙崙基地中超高規格的硬體設施與共創空間,還能優先參加沙崙基地辦理的資安實戰課程、工作坊與主題講座;在年底的成果發表會中,還會邀請臺灣業界的資安廠商參與,讓競賽隊伍不只獲得媒體露出機會,還能與產業實務對話交流,認識產業現況,甚至媒合進入資安產業,獲得工作或合作的珍貴機會。

如此豪華的培育資源更凸顯沙崙資安新秀大賽的特別之處,讓它從單純資安人才自我磨練、發光發熱的黑客松競賽,提升為拔擢資安新秀而舉辦的年度盛會!

資安新秀大賽現場報導:凝聚資安後起新秀,為臺灣注入產業新血

剛進入臺灣資安大會的會場,就看到滿滿的資安新秀們列席而坐,每個人皆摩拳擦掌準備決賽簡報。看著大家因為「沙崙資安新秀大賽」由臺灣北中南東齊聚一堂,為了爭取榮譽及獎勵,彼此競爭、腦力激盪的模樣,不禁令人熱血沸騰感到充滿希望,也深刻感受到沙崙基地對賽事舉辦及人才培育的用心。

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Photo Credit: ACW SOUTH沙崙資安服務基地

決賽共有20組學生團隊從初賽的33支隊伍中脫穎而出,團隊分別來自大同大學、中山大學、中正大學、成功大學、宜蘭大學、南臺科大、高科大、雲科大、嘉義大學、臺東大學、臺科大等11所大專校院,他們在決賽中透過專案簡報來決定到底獎落誰家。而正式競賽開始前,評審們也再三強調,所有決賽團隊的研究主題及概念橫跨多領域且都相當完整,不只想法新穎、也十分切合當今產業的痛點,無論最終是否從決賽中脫穎而出,都希望大家能把握沙崙基地提供的輔導資源,努力實踐專案構想,並在年底的成果展中呈現最棒的結果;來自產業的評審更迫不及待地拋出橄欖枝,願意在產業實務中對同學們伸出雙手,期待未來更多的合作機會。

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Photo Credit: ACW SOUTH沙崙資安服務基地

經過競爭激烈的簡報時間,當下不只驚嘆同學對於社會、產業細膩的觀察,也意識到原來資安與我們的日常其實距離這麼近,例如網頁防駭的主動偵測、通訊軟體訊息的AI辨識等,其實都是與生活密切關聯,但容易存在資安危害或漏洞的小地方。

既然是競賽,終究會決出勝負。本次「2022第一屆沙崙資安新秀大賽」最終分別由國立中山大學的「Starlight」以數獨資訊加密進行隱私保護的研究、國立宜蘭大學的「若『隱』若『線』」以AI動態無線頻譜的安全偵測系統榮獲佳作;國立臺東大學的「哩哪來臺東請你斟酌看」以AI針對資安入侵進行主動判斷並示警的研究榮獲第三名;國立臺灣科技大學的「K459」以工業物聯網之實體密罐系統的開發榮獲第二名;國立中山大學的「特洛伊獵手」以硬體木馬的設計及檢測榮獲第一名。

從得獎的組別也可以發現,今年沙崙資安新秀大賽的議題十分多元,從高度專業的產業面到平易近人的生活面都有所著墨,其中出題觀點與解題手法也令評審大為驚豔,期待年底成果發表會時,這些資安技術有進一步的實踐,未來更對臺灣的資安產業及日常生活帶來協助或補強。

打造全民數位韌性,從自我培力做起

當數位服務深入日常角落,資訊安全與你我的距離其實比你想像的還要接近。大至水廠電廠等國家民生基礎設施、提供資訊服務的民間企業;小至日常中滑滑臉書、撥打電話的舉動,都可能成為駭客攻擊的目標,資安危機甚至還會變換型態,愈來愈難以防範。

因此,沙崙基地培育人才、強化資安能量的使命,不只是影響國家長期發展的重要因子,也是影響「全民數位韌性」能否切實落地的關鍵因素。其實資訊安全的敏銳度、應用科技的數位力,是你我可以從生活中開始培養的,而沙崙基地展示了七大實作平台,透過互動展示與簡易圖說,讓民眾可以具體了解各種資安形式與威脅,如果對於數位發展有所遲疑、或是擔心面對突如其來的資安議題手足無措,不妨找天來沙崙基地晃晃,認識當前資安最新發展,培養與資安大賽選手們一樣敏銳的觀察力與資安意識。

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