【圖解】林口世大運選手村轉作社會住宅,但,三千多戶租得出去嗎?

【圖解】林口世大運選手村轉作社會住宅,但,三千多戶租得出去嗎?

我們想讓你知道的是

營建署表示,北市府預計108年2月點交歸還內政部,目前也積極籌劃接管及出租作業,107年下半年就會公告辦理出租。位於林口精華地段文化一路一段,整體空間分為四大區域,將提供3,409戶的社會住宅基地,政府將如何規畫使用對象,如何規畫當地生活機能,包含交通等等,將會影響林口社會住宅能否成功招租的重要因素。

2017台北世界大學運動會圓滿閉幕,當初位於林口國宅充滿國外氣息的世大運選手村,由台北市政府施作恢復原住宅設計的工程後,轉作社會住宅。

營建署表示,北市府預計民國108年2月點交歸還內政部,目前也積極籌劃接管及出租作業,107年下半年就會公告辦理出租。位於林口精華地段文化一路一段,整體空間分為四大區域,將提供3,409戶的社會住宅基地,政府將如何規畫使用對象,如何規畫當地生活機能,包含交通等等,將會影響林口社會住宅能否成功招租的重要因素。

對此,根據OURs專業者都市改革組織多年研究國人住宅問題的經驗整理,首先列出三大課題。

課題一:3,409 戶數量,林口區既有租賃市場需求是否能消化?

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本表依照105 年度 11、12 月份新北市各行政區低度使用(用電)住宅數、比例計算

林口社會住宅要面對的首要問題是「租不出去」,林口社會住宅周邊低度使用住宅率偏高(13.44%,低度使用 5,802 宅)、大眾運輸亦較不便(相比雙北其他市區),如無適當規劃仍會有租不出去的問題(如鄰近的A7合宜住宅自104年底招租,105年出租率63%,225戶中尚有83戶續招租,直至106年7月方全數招租完畢)。

課題二:相對周邊行政區,如何設定租金及租期等條件吸引申請租住?

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新北市各鄉鎮市區103年第四季~106年第一季住宅大樓租金單價資訊,並製作其平均值,可發現相對最高單價的行政區板橋區(1,010 元/坪/月)、新店區(761 元 /坪/月)、三重區(716 元/坪/月)等市中心區域,林口區月租金(569 元/坪/月)相對較低。然本基地區位相對鄰近行政區,如新莊區、蘆洲、樹林區及三峽區,其進入市中心通勤時間及成本較高,生活機能也尚待發展,未來租金設定及入住條件如何設定,方能吸引入住,亦為一重要議題。

根據營建署做的105年下半年住宅需求動向調查綜合分析,調查指出租金補貼申請戶對欲租用住宅的統計中,若欲承租政府提供的出租住宅,每月能支付「最高」租金以 5,000 元~未滿 8,000 元(43.4%)為主。

參考新北市部分社會住宅現況,租金定價表如下:

新北空屋率ai-04

課題三:原設定為出售國宅,轉型為社會住宅應搭配相關空間需求調整

1.加強交通設施

林口社會住宅周遭交通方式,林口在地居民一下子若增加三千多戶,現有周遭交通設施是否能因應,將是重大考驗。此外,除了在地居民,住宅需求更大的新北、台北市居民,是否可能透過交通運輸至林口居住?我們整理了目前林口社會住宅至台北車站的幾種交通方式與所需時間,可見轉接與相應公共運輸設施是否能加強,將是北部地區民眾是否居住的主要考量。

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2.周遭社福機能調整:

依《住宅法》第三十三條規定:「為增進社會住宅所在地區公共服務品質,主管機關或民間興辦之社會住宅,應保留一定空間供作社會福利服務、長期照顧服務、身心障礙服務、托育服務、幼兒園、青年創業空間、社區活動、文康休閒活動、商業活動、餐飲服務或其他必要附屬設施之用。」另《住宅法》第三十四條亦規定 :「主管機關或民間興辦之社會住宅,應考量其租住對象之身心狀況、家庭組成及其他必要條件,提供適宜之設施或設備,及必要之社會福利服務。」

本基地轉型為3409戶的社會住宅,規模當為現階段全台社宅興辦個案之最,然原有空間規劃並未依據前述《住宅法》33條、34條辦理應搭配相關空間需求調整。 例如,經盤點林口區社福機構(參見下圖),托嬰、長照等社福機構空間明顯不足。

新北市林口區弱勢族群安置機構分布圖72-01
Photo Credit: 新北市政府社會局

依照目前營建署公布之林口社會住宅計畫期程,目前民國106年9月至107年1月屬於選手村附屬設施拆除工程,自107年2月至12月,林口社會住宅建築將恢復國宅機能,預計107年11月完工,12月取得使用執照。

內政部表示,在承租資格部分,承租由內政部經營管理的社會住宅,申請人須年滿20歲,在社會住宅受理申請的直轄市或縣(市)設有戶籍,或在社會住宅所在地就學、就業,有居住需求,且家庭成員在公告範圍內無自有住宅、家庭年所得低於該地區50%分位點家庭平均所得、家庭成員財產低於該地區中低收入戶財產限額等條件,即可申請。

林口選手村社會住宅釋出後,預料也將吸引大台北地區租屋族轉租政府釋出的社會住宅。除了租金透明化之外,也不用擔心會像一般坊間租屋,遇到被房東擅自漲租的風險。長期以來北部房價皆居高不下,如何考量住民需求並妥善運動林口3000多戶社會住宅,提昇整體居住環境,北部居民皆拭目以待。

參考資料


【我的家在選手村?】系列文章

2017台北世界大學運動會圓滿閉幕,當初位於林口國宅充滿國外氣息的世大運選手村,現階段由北市府施作工程轉作社會住宅。從2010年民間團體開始倡議至今,「社會住宅」已成政府居住政策的重點,當初蔡總統承諾的八年二十萬戶如何實踐,相對於硬體,法規與租賃環境能否切中使用者的需求,將是八年二十萬戶中最關鍵的第一哩路。

延伸閱讀

核稿編輯:楊之瑜