21世紀中國奇蹟背後的真相：「住宅私有化」挖深了不平等鴻溝

文：葛藝豪（Arthur R. Kroeber）

都市住宅自由化有什麼影響？

中國經濟史的大轉折點之一，是決定都市住宅市場私有化。在一九九〇年代末前，大多數都市居民住在工作單位分派給他們的公寓，只須支付極少的租金。這個毛澤東中央計畫式經濟的遺緒，意謂沒有人有動機蓋新房子。其結果是，住宅供應短缺，大多數家庭住在擁擠的四合院，人均居住空間只有約一百五十平方呎（約四．二坪）。

在朱鎔基的國有企業改革計畫下，國有企業和政府工作單位依規定必須出售它們控制的住屋給居民，價格則按市值打個大折扣。但多大折扣很難判斷，因為當時沒有都市住宅或土地市場。即使以這種低的「內部人」價格，許多家庭仍難以負擔公寓價格，因此他們獲得政府或雇主的補貼，或以優惠利率抵押貸款買下。這種優惠的交換條件，是不得在特定時間內出售新獲得的公寓，通常為五年。整體來說，這個計畫類似一九八〇年代初柴契爾（Margaret Thatcher）在英國的國有住宅私有化——但規模遠為龐大。

中國的住宅私有化，是歷史上最大的財富轉移之一，並為其後十年不同尋常的住宅榮景奠定基礎。都市居民得以用遠低於市值的價格購買房地產，他們支付給國有企業地主的價格與市值的差距，以及後來能出售房地產的高價，代表財富從國家轉移給家庭。這些財富轉移的總值約五千四百億美元，相當於二〇〇三年中國GDP的三分之一，二〇〇三年即住宅私有化大體上完成的那一年。

要了解它在個人層次的影響，不妨看一個簡化的例子。想像一個家庭以一百美元買下城市中心的一棟房屋，自備五十美元的資金，並向該家庭的工作單位借貸免息的五十美元。五年後該家庭終於能出售時，房屋市值為二百五十美元。該家庭在償付工作單位貸款並售出房屋後，剩餘二百美元。該家庭獲得的錢減去初始支付的錢——一百五十美元——可視為從國家轉移給家家庭的財富，因為這個人在公開市場出售房屋獲得的資本利得，原本應該歸於其工作單位。

接下來，這個家庭用這筆錢購買距離市中心較遠的兩棟新公寓，每一棟只花一百美元：一棟自己居住，一棟當作投資。再過幾年，兩棟公寓市值各上漲到二百五十美元。該家庭的原始投資五十美元已膨脹至五百美元，增加為十倍。在這段期間，它衍生出兩個住房單位的需求，為房地產開發商創造了營業。

當然這個例子包含幾個假設，最重要的是房價持續快速上漲。房價不會永遠上漲——正如美國的屋主在二〇〇七年到二〇〇八年發現的慘痛經驗。但中國房價能夠維持快速上漲超過十年有兩個理由。第一，都市房地產價格的起點超乎尋常的低，因為在一九九〇年代末前沒有房地產市場，大多數都市土地由國有工作單位控制，且大多數已持有數十年，土地價值遠低於在市場系統下應有的價格。在一九九〇年代末和二〇〇〇年初，任何取得都市房地產的人——不管是透過內部人購買的屋主，或取得重新開發權的房地產公司——都幾乎保證能從土地價格調整到真正的市值，獲取可觀的利得。第二個原因是，房屋供給的起點是極度短缺。因此同樣的，一旦市場條件建立，房價幾可確定會大漲，直到供應和需求開始平衡。

住宅私有化無疑地為數千萬個中國都市家庭創造了巨大的獲利，他們得以改善生活條件，並取得豐厚的財富。但這些利益以不平等和不公平的形式付出龐大的代價。如果你已占據一棟國有房屋，住宅私有化是一本萬利的交易。（如果你的家庭有幾棟公寓的權利，這個交易還更好，因為有時候丈夫和妻子同時獲得工作單位分配的住屋，或從父母繼承了不只一棟住房單位。）如果你在一九九〇年代末或二〇〇〇年代初未占有國有公寓，或沒有現金在早期進入市場，你的運氣就很背。由於你無法再從工作單位獲得房屋，你必須以微薄的儲蓄在房價（至少在部分城市）上漲比所得快的市場購買公寓。

後果之一是，二〇〇〇年到二〇一〇年的房市大榮景，主要是由都市戶口擁有者汰舊換新屋的「更新需求」所推動。需求很少來自都市的新移民，因為他們根本負擔不起高價。[1] 因此，雖然中國經歷廣為人知的從農村遷往都市的大移民潮，房市大抵上是內部人的遊戲，新移民的住房需求完全不被重視，而都市戶口擁有者則坐享龐大財務利得。到二〇一二年，許多研究指出，都市戶口擁有者的房宅擁有率達到七〇％到八〇％，遠高於美國二〇〇四年高峰時的六九％。移民家庭的這項比率為不到一〇％。[2] 移民勞工住在公司宿舍、住在地下室和防空洞改造的地下房間，或城市郊外農舍改造的房間。

有關房宅私有化最後一點是，這是中國的政策制訂偏袒都市最明顯的例子，也是中國不平等鴻溝日益擴大的主因之一。都市家庭被授予其房屋的完全產權，包括買賣的權利、能保有大部分的資本利得（迄今仍不課稅），以及用他們的房子抵押貸款。都市居民現在有完全的私人房地產權，只要他們買得起房子。對照之下，農民的房地產權利遠為有限，也是很熱烈的辯論議題。我們在第二章談過，農民只有土地使用權，但不能在公開市場自由買賣這種使用權。（不過，政府可以徵收他們的土地，以進行基礎建設開發，收購價格通常很不公平。）這些使用權的品質依地區而有很大差距，有許多時候產權不清楚。政府仍然很不願意給農民與都市家庭一樣的房地產權。只要這種不一致持續，都市和鄉村間嚴重的所得和財富不平等將繼續存在。

Photo Credit: v@Flickr CC BY-SA 2.0

中國是否正處在類似美國經歷過的房宅泡沫？