今天日本、明日台灣:「房價所得比」頻下修,無殼蝸牛脫魯有望?

今天日本、明日台灣:「房價所得比」頻下修,無殼蝸牛脫魯有望?
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我們想讓你知道的是

看看日本,想想台灣,我們該學到的,是靜下心等待柳暗花明,攜手打破不合理的房價比,而不是他們過度沉溺先樂後苦的絕望魯蛇未來。

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文:賴淑惠

我們上一篇討論了用「房價租金比」來回算合理房價的方法,這次我們來看最多人關注的「房價所得比」。所謂的「房價所得比」,就是以「房價」除以「年所得」,算出來的數字越低越好,以台灣來說,2017年最新公布的全國房價所得比為9.24倍,但,首善之都的台北市,卻要不吃不喝超過15年,才能買到房子,這個如同孫悟空的緊箍咒一般,讓年輕世代除了絕望放棄,別無選擇。

不過,最近我注意到跟我們一樣高房價的日本,「房價所得比」出現下滑的新聞,這對台灣的購屋族來說,很有振奮意義,因為這兩個人口與經濟結構高度相似的國家,房市發展極具連動效應。

少子效應+空屋率增「房價所得比」頻下修

同樣有嚴重高房價問題的日本東京,近幾年「以租代買」蔚為風潮,隨著這股「不買房旋風」,空屋率越來越高,新屋房價所得比降至10.68倍,這就是我們常說的「不吃不喝至少10年才能買房」,這也是日本近五年來首次下滑。有沒有覺得似曾相識?沒錯,從人口結構轉變到房市價格起落,台灣一路緊踩著日本的步伐前進,如果按照目前的市場氣氛,加上少子化不斷增溫,大家手拉手不買房,勢必能以讓建商、屋主低頭讓價,如此發展,光想就讓人血脈噴張。有朝一日,年輕世代可以不用再做「房市魯蛇」。

進一步從數字分析,以日本的經驗來看,空屋率持續超過10%以上,手握空屋的屋主,資金捉襟見肘,因而棄械投降,房價所得比才隨之下滑;而台灣呢?空屋比早就衝破20%,在少子化趨勢下,早有房市專家預言,外來三成空屋的「房空時代」即將來臨,台灣的「房價所得比」,有機會一步步日本化。這樣說也許還不夠有感,我們直接換算成房價,2015年東京的房價所得比約11.7,一個月入五萬台幣左右的上班族,大約花702萬可以買到房子,但2017年降到10.68,換算下來,640萬可以入手,等同實價打了九折,日本房市的泡沫破裂,殷鑑不遠,很可能是「明日台灣」。

再便宜也不買。「無房化」的下一步……下流老年?

台北的房價所得比,世界最高,有沒有機會降到10?這在前行政院長江宜樺任內就被熱烈討論過,當時,連官員都說,從15降到10,才是可被接受的合理數字,但,我必須坦白說,目前在台灣仍有困難,試想,倘若「房價所得比」一口氣降到10,房價等同打七折,這背後牽涉的利益糾葛,如同骨牌效應般,相關產業倒地不起,影響所及,恐怕排山倒海,不過,日本的緩步下滑,的確是台灣借鏡,現在買家的齊心拒買,已經展現力量,從日本經驗來看,買家已經穩穩握住守株待兔的籌碼,要逼退台灣瘋狂的「房價所得比」數字,只是時間問題。

只是,房價跌了,年輕人就願意買房了嗎?從日本的狀況來看,台灣的下一個隱憂,恐怕是跟日本一樣,「房價所得比」再低,也沒人買房了。2016年,日本學者藤田孝典出版的《下流老人》,讓我非常震撼,書中點出高齡化社會下的悲情臉譜,日本至少有600萬沒有錢、也沒人照顧的無依老人,這些人大多跟你我一樣,曾經是可以自己自足的中產階級,吃好用好,但因為及時行樂,沒有儲蓄,更遑論買房,年老之後失去固定收入,社會福利又後繼無力,往日風光生活不再,只能不斷被房東拒於門外,因為大多數房東都不願意把房子租給沒有固定收入,又不知何時會老死的老人家……

這絕對不是危言聳聽。長期幫助老人媒合租屋的崔媽媽基金會居住扶助處主任馮麗芳說,他們手上有太多年輕時沒買屋,晚年遭到子女棄養的老人案例,即使有錢,房東也不肯租,萬一沒錢更慘。我採訪過只能租在不見天日地下室的獨居老人,這些曾經跟你我一樣的中產階級,變成生活品質低落的「下流老人」,不過是短短幾十年的時間。當台灣繼續緊追日本後塵,貧窮無依,絕對比想像的更接近我們。

年輕世代買不起房的無奈,我懂,但年輕時逃避悲情的「房貸人生」,一昧把享受眼前的小確幸,當成時尚潮流,會付出怎樣的代價?看看日本,想想台灣,我們該學到的,是靜下心等待柳暗花明,攜手打破不合理的房價比,而不是他們過度沉溺先樂後苦的絕望魯蛇未來。

本文經好房網授權刊登,原文發表於此

責任編輯:翁世航
核稿編輯:朱家儀

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