八年二十萬戶,關鍵第一哩路——林口世大運選手村轉型社會住宅

八年二十萬戶,關鍵第一哩路——林口世大運選手村轉型社會住宅
Photo Credit:詹竣傑

我們想讓你知道的是

林口世大運選手村選作社會住宅的成功與否,將是八年二十萬戶社會住宅政策中最關鍵的第一哩路。距離真正招租尚有一年,政府應積極準備與擬定方針。期望藉由完善的出租和管理策略,將選手村打造成優質的社會住宅社區,進而成為未來台灣其他地方推動的典範與願景。

文:詹竣傑(OURS專業者都市改革組織工作者)

社會住宅從2010年民間團體開始倡議至今,已經成為政府的主要政策之一,從中央到地方各級政府皆承諾興辦,其中又以蔡總統承諾的八年二十萬戶為最大宗。換言之,社會住宅不再是「要不要」,而是「如何做」的問題。雖然新政府自行興建的社會住宅尚未落成,不過眼前最大的一批是3408戶的林口世大運選手村轉型作社會住宅(以下簡稱選手村)。

選手村是過去歷史的錯誤政策所造成。2012年決定興建選手村時,設定為全部出售,故設計戶型以三房為大宗,並非如雙北市的社會住宅以一房型為主。爾後,因時任營建署署長葉世文捲入合宜住宅弊案風波,2015年立法院決議將選手村轉用社會住宅,但由於已經興建到一半,所以最終戶型仍以三房居多(如下表1),且地面層店舖與福利配置不利於與周邊社區交流。因此,選手村轉型的困難是立基在於過去政策的錯誤方向,導致目前必須花費更多的心力。

表 1 選手村戶型一覽
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對於政府積極視察以及擬定策略我們相當肯定。畢竟距離居民入住至少還有一年的時間,除了建物和設施的改造之外,其他配套也應該即早啟動。透過打造優質的社會住宅社區,讓未來全台灣的社會住宅政策推動奠下良好的基礎。也就是說,選手村的成功與否,將是八年二十萬戶中最關鍵的第一哩路。

如此大規模的社會住宅社區在台灣是首例,要成功的關鍵有四,分別是「強化承租誘因」、「多元入住模式」、「地面層改造」、「引入實驗機制」。

一、強化承租誘因

俗話說,「沒有租不出去的房子,只有租不出去的價格」,似乎只要調降租金就可以租出去。但是,社會住宅不應該為了租,而是透過官方數據以及公平標準推算可負擔的租金原則,不僅讓需要的人入住,更讓需要的人住得起。

依據「新北市106年度及中程住宅計畫」,林口區社會住宅需求僅1,596戶,即便全部入住,亦有將近一半的戶數需引入其他住戶。初步根據林口實價登錄的租金計算,可能方向是低收入戶市價五折,中低收入戶市價七折,一般戶八折的模式,或許對於入住者較可負擔,若無法負擔,應再由政府編列預算補助。

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表2.初步租金試算(此表僅為粗略試算,詳細確切租金尚待內政部正式公布)

除了租金外,其他讓選手村提升吸引力的配套也相當重要,如交通、彈性出租等。交通的部分,據新聞報導指出,相關單位視察時將交通車接駁至鄰近捷運站納入考量;彈性出租的部分應嘗試突破居住年限或共居形式的可能性。

目前社會住宅的居住期限一般戶為六年,經濟或社會弱勢最長可達十二年,選手村應適度放寬居住年期限,吸引無意購屋者安心居住於此;另應積極突破家戶限制,採共同申請家戶(如同性伴侶、青年共居)的模式,讓有意共居的國民也得以入住。

二、多元入住模式

林口龜山本地有一定規模的產業與經濟活動,可考慮與周邊就學、就業、就醫等部門策略性結合,成為其宿舍使用,有效將選手村出租並打造為多元入住的混和居住社區。選手村周邊學校、公司、醫院等繁多,應積極釐清本地潛在租屋需求與雇主意願,創造多贏的局面,初步分析如下。

世大運鄰近就學、就業、就醫等需求分析
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表3.世大運鄰近就學、就業、就醫等需求分析

三、地面層改造

相較於雙北最近落成的社會住宅,如台北市興隆公宅(272戶)、新北市中和青年住宅(816戶),選手村可說是規模相當龐大(3408戶)且地理位置並非位於人口稠密的都市地區。從國外的案例來看,興建大規模且位於郊區的社會住宅,由於區位、弱勢群聚等,需要政府積極找尋配套。

以全世界社會住宅最成功的荷蘭為例,最著名的是位於阿姆斯特丹東南區的拜耳美米爾(Bijlmermeer)社區再生經驗。拜耳美米爾興建於1970年代,市政府以新市鎮的模式,興建共13,000戶社會住宅。

由於位於市郊、住宅供給缺乏多樣性等,許多弱勢族群聚居於此,社區公共形象負面,造成大量閒置住宅(1985年達25%),中產階級人口流失等。因此,阿姆斯特丹政府決定於1990年代開始推動再生,透過拆除高樓層建物新建低層住宅、改造街道與車站、設置公共與商業設施(如政府機構、企業總部、體育場)、引入不同族群(如學生)等多元的方式將拜耳美米爾社區再造為充滿活力、優質、宜居、永續的社區,值得選手村借鏡。

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從國外的經驗來看,社會住宅只要有政府的適當投資,將能成為區域發展與再生的引擎。而具體的空間活化策略中,地面層的空間設計與社會經濟活動更為關鍵。打造安全、有機、充滿活力的地面空間實屬必要。據了解,政府規劃有創業聚落、幼兒園、庇護工廠、身心障礙福利機構、中途之家等,且商業空間打算即早招商,期待政府可破除過往僵化的發包邏輯,避免二次施工徒增成本,引入具創意與活化社區的商家,甚至以優惠租金引進社會企業,活絡整體社區的街道。

四、落實管理、引入實驗機制

社會住宅在台灣仍屬起步階段,嚴格落實管理規約和啟動住戶培力是必要的。過往的出租國宅與平宅,因特定民意代表施壓或居民負面作為,導致整體管理無法落實。未來的社會住宅,初期政府應積極執行管理規約樹立典範。例如,大眾捷運系統不得飲食的規定在初期曾引起爭議,但現在卻成為台灣政府治理的代表之一。

我們期待未來社會住宅透過完善的入住說明和規約落實,能夠成為政府施政與執行的代表性案例。此外,有限度的住戶培力與組織也要同時啟動,住戶原子化和個別化將導致管理成本大增,社區鄰里感盡失,政府最終將投入更多資源。因此,應清楚劃分住戶參與權利,透過有限的住戶培力,例如公共空間、物業管理、環境維護等,提升居民歸屬感。


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36歲身價千萬仍然沒有安全感?善用「負債」,縮短與財富自由的距離

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photo credit:VI College價值投資學院

我們想讓你知道的是

本文以VI College價值投資學院的學員案例來分析推導,說明透過系統性的分析、目標設定及投資規劃,財富自由並非遙不可及的夢想,甚至能藉此達成財富自由與志業圓滿的雙重目標。

財富自由是許多人共同夢想,如果可以擁有足夠被動收入讓生活無虞,甚至還能每月度假,相信這是許多人欣羨的生活。然而,財富自由確實是很好的理財目標,卻未必是「快樂」的終點。

36歲的心怡過去時常在各地飛來飛去長達八年,高壓工作、生活作息日夜顛倒,也為自己累積下遠高於同齡人的資產。分析心怡的資產負債現況:現金活存、股票、外幣存款、美股、債券、保險,包含名下一棟房地產,即便房子還有500多萬房貸,但總資產淨值有1300多萬。

她的夢想跟許多人相同,希望能靠著理財就不需要工作,每月有10萬元用來度假、15萬生活開銷資金和給家裡5萬的孝親費,同時維持目前每個月公益捐款的好習慣。現階段生活看似豐盛,但是距離自己設定的3億身家還有相當長一段距離,特別是盤點目前可動用初始資金只有美金3萬元,更讓心怡覺得目標難以達成。而在離開上一份工作後就因為帳面不缺錢而始終待業中,也讓心怡對未來不時感到不安。

擁有千萬身價,想要過上相對充裕、財富自由的生活是否是件難事?或許關鍵就在於資產負債組合當中的「負債」!

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photo credit:VI College價值投資學院
VI College價值投資學院台灣區總經理黃士豪建議心怡善用負債,打造財富自由並進而追求人生使命感。

給心怡的建議一:財富自由的關鍵在於善用「負債」。

與多數諮詢的學員相比,心怡的投資體質跟觀念都算相當完善,特別是本身資產分配方向十分多元,表現出對於投資她是有長期研究且願意嘗試的。而透過完整檢視「資產負債」「資產損益」及「投資組合」三張表格,我可以在短時間內理解學員本身屬於哪種類型投資者,目前於投資理財方面存在什麼問題通常也能一目了然。

財務問題一定是出在負債嗎?以心怡這個案例來看,反而是卡在分配最多資產於「保險」上,而能讓自己加速達成財富自由的機會,反倒是唯一且最大的負債「房貸」。

心怡的房子目前剩餘房貸已經低於房價50%,我建議她可以尋找銀行重新談30年換貸並加上使用三年房貸寬限期,這樣除了立即將每月10,000多元房貸支出減輕為幾千元,對待業中的心怡來說可減輕相當大支出負擔,還能取得一筆不小的資金將防守型資產轉為進攻型資產。如果又進一步將那些投資報酬率過低的儲蓄險贖回,將資金都投入進攻型投資項目中,能在三年寬限期內靠著投資達成每月10,000多元的被動收入,等同於用手邊資金幫自己繳未來每月房貸。

給心怡的建議二:明確財務目標,距離財富自由其實很近。

但想要財富自由真有那麼困難嗎?或許單靠心怡目前手邊資產能在60歲前達成願望。

如果以心怡目前保障型資產高達518萬、防守型資產1400多萬、進攻型資產僅有250萬,分配比例為24:64:12現況來看,如果維持投資組合現況每年約8%獲利計算,要達到3億身家需要40年9個月。

圖表_1_
photo credit:VI College價值投資學院
資產配置比例分配示意圖

但如果能將保障型資產降低至6%,防守型資產降低為31%,進攻型資產提高到63%,就目前心怡於美股平均獲利為15%,只需要將獲利提高至20%,16年又8個月就能實現3億身家目標。

圖表_2
photo credit:VI College價值投資學院
資產配置比例分配示意圖

但事實上3億真的是必要目標嗎?如果以心怡希望的未來生活來看,即使加上換房、換車及新房裝修等開銷,也只需要1億3千多萬資產,同樣投資組合、同樣獲利只需要13年,心怡於50歲前就能實現財富自由夢想。

給大家的財富建議:比起追求金錢,更該追求使命。

雖然心怡有相當大機會達成財富自由的夢想,但在諮詢過程中我也發現她對未來的不安感,主要原因來自缺乏「使命」。即使可以靠著理財就擁有不錯的生活,但缺乏使命可能會讓人覺得人生沒有重量感。除了追求財富自由,我常常建議學員建議一定要找到「沒有錢也會願意做」的事情,才有辦法創造更多財富,所以建議目前待業中的心怡可以趁著目前還沒有生活壓力,找到「使命」並做為主動收入來源。

我也會透過一連串問題引導學員,從這些問題的答案中找到一個方向後確實執行,無論透過創業、找到相關產業或相關職位,建立屬於自己的中長期志業規劃。在執行跟學習過程當中,也能夠找到更多元的新道路,這是每個成功者在找到財富事業前必經之路,藉由系統性的分析、規劃及目標設定,讓自己找到真正的人生快樂泉源。關鍵在於:你有找到屬於自己的「使命」了嗎?

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本文章內容由「VI College價值投資學院」提供,經關鍵評論網媒體集團廣編企劃編審。


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