八年二十萬戶，關鍵第一哩路——林口世大運選手村轉型社會住宅

文：詹竣傑（OURS專業者都市改革組織工作者）

社會住宅從2010年民間團體開始倡議至今，已經成為政府的主要政策之一，從中央到地方各級政府皆承諾興辦，其中又以蔡總統承諾的八年二十萬戶為最大宗。換言之，社會住宅不再是「要不要」，而是「如何做」的問題。雖然新政府自行興建的社會住宅尚未落成，不過眼前最大的一批是3408戶的林口世大運選手村轉型作社會住宅(以下簡稱選手村)。

選手村是過去歷史的錯誤政策所造成。2012年決定興建選手村時，設定為全部出售，故設計戶型以三房為大宗，並非如雙北市的社會住宅以一房型為主。爾後，因時任營建署署長葉世文捲入合宜住宅弊案風波，2015年立法院決議將選手村轉用社會住宅，但由於已經興建到一半，所以最終戶型仍以三房居多(如下表1)，且地面層店舖與福利配置不利於與周邊社區交流。因此，選手村轉型的困難是立基在於過去政策的錯誤方向，導致目前必須花費更多的心力。

Photo Credit:詹竣傑

對於政府積極視察以及擬定策略我們相當肯定。畢竟距離居民入住至少還有一年的時間，除了建物和設施的改造之外，其他配套也應該即早啟動。透過打造優質的社會住宅社區，讓未來全台灣的社會住宅政策推動奠下良好的基礎。也就是說，選手村的成功與否，將是八年二十萬戶中最關鍵的第一哩路。

如此大規模的社會住宅社區在台灣是首例，要成功的關鍵有四，分別是「強化承租誘因」、「多元入住模式」、「地面層改造」、「引入實驗機制」。

一、強化承租誘因

俗話說，「沒有租不出去的房子，只有租不出去的價格」，似乎只要調降租金就可以租出去。但是，社會住宅不應該為了租，而是透過官方數據以及公平標準推算可負擔的租金原則，不僅讓需要的人入住，更讓需要的人住得起。

依據「新北市106年度及中程住宅計畫」，林口區社會住宅需求僅1,596戶，即便全部入住，亦有將近一半的戶數需引入其他住戶。初步根據林口實價登錄的租金計算，可能方向是低收入戶市價五折，中低收入戶市價七折，一般戶八折的模式，或許對於入住者較可負擔，若無法負擔，應再由政府編列預算補助。

Photo Credit: 詹竣傑

除了租金外，其他讓選手村提升吸引力的配套也相當重要，如交通、彈性出租等。交通的部分，據新聞報導指出，相關單位視察時將交通車接駁至鄰近捷運站納入考量；彈性出租的部分應嘗試突破居住年限或共居形式的可能性。

目前社會住宅的居住期限一般戶為六年，經濟或社會弱勢最長可達十二年，選手村應適度放寬居住年期限，吸引無意購屋者安心居住於此；另應積極突破家戶限制，採共同申請家戶(如同性伴侶、青年共居)的模式，讓有意共居的國民也得以入住。

二、多元入住模式

林口龜山本地有一定規模的產業與經濟活動，可考慮與周邊就學、就業、就醫等部門策略性結合，成為其宿舍使用，有效將選手村出租並打造為多元入住的混和居住社區。選手村周邊學校、公司、醫院等繁多，應積極釐清本地潛在租屋需求與雇主意願，創造多贏的局面，初步分析如下。

Photo Credit: 詹竣傑

三、地面層改造

相較於雙北最近落成的社會住宅，如台北市興隆公宅(272戶)、新北市中和青年住宅(816戶)，選手村可說是規模相當龐大(3408戶)且地理位置並非位於人口稠密的都市地區。從國外的案例來看，興建大規模且位於郊區的社會住宅，由於區位、弱勢群聚等，需要政府積極找尋配套。

以全世界社會住宅最成功的荷蘭為例，最著名的是位於阿姆斯特丹東南區的拜耳美米爾(Bijlmermeer)社區再生經驗。拜耳美米爾興建於1970年代，市政府以新市鎮的模式，興建共13,000戶社會住宅。

由於位於市郊、住宅供給缺乏多樣性等，許多弱勢族群聚居於此，社區公共形象負面，造成大量閒置住宅(1985年達25%)，中產階級人口流失等。因此，阿姆斯特丹政府決定於1990年代開始推動再生，透過拆除高樓層建物新建低層住宅、改造街道與車站、設置公共與商業設施(如政府機構、企業總部、體育場)、引入不同族群(如學生)等多元的方式將拜耳美米爾社區再造為充滿活力、優質、宜居、永續的社區，值得選手村借鏡。

Photo Credit:詹竣傑

從國外的經驗來看，社會住宅只要有政府的適當投資，將能成為區域發展與再生的引擎。而具體的空間活化策略中，地面層的空間設計與社會經濟活動更為關鍵。打造安全、有機、充滿活力的地面空間實屬必要。據了解，政府規劃有創業聚落、幼兒園、庇護工廠、身心障礙福利機構、中途之家等，且商業空間打算即早招商，期待政府可破除過往僵化的發包邏輯，避免二次施工徒增成本，引入具創意與活化社區的商家，甚至以優惠租金引進社會企業，活絡整體社區的街道。

四、落實管理、引入實驗機制

社會住宅在台灣仍屬起步階段，嚴格落實管理規約和啟動住戶培力是必要的。過往的出租國宅與平宅，因特定民意代表施壓或居民負面作為，導致整體管理無法落實。未來的社會住宅，初期政府應積極執行管理規約樹立典範。例如，大眾捷運系統不得飲食的規定在初期曾引起爭議，但現在卻成為台灣政府治理的代表之一。

我們期待未來社會住宅透過完善的入住說明和規約落實，能夠成為政府施政與執行的代表性案例。此外，有限度的住戶培力與組織也要同時啟動，住戶原子化和個別化將導致管理成本大增，社區鄰里感盡失，政府最終將投入更多資源。因此，應清楚劃分住戶參與權利，透過有限的住戶培力，例如公共空間、物業管理、環境維護等，提升居民歸屬感。