巢運萬人上街怒睡帝寶，房價大跌歷史會重演？

文：林奇芬

2014年10月6日巢運號召民眾上街抗議高房價，有1萬5千人怒躺仁愛路帝寶。回憶25年前1989年8月26日，無殼蝸牛聯盟也抗議房價過高，號召10萬人夜宿忠孝東路上。抗議的人說，25年過去了，房價問題不僅沒有解決，還越演越烈。當年忠孝東路房價一坪50萬元，而今同路段豪宅每坪單價可上看200萬元，這25年間房價漲了4倍。

抗議隔年，房價走14年寒冬

但如果認真研究台灣房地產市場的人都知道，1989年無殼蝸牛上街頭抗議隔年，台灣房市就進入了14年寒冬，直到2003年才觸底。但自此之後台灣房市漲了11年，不僅把前面下跌補回，還加倍上漲4倍，讓許多人大呼吃不消。

不過，如果從複利的角度來看，25年漲4倍，表示年報酬率6%，並不算是一個特別高的報酬率。而接下來，房市才正要面臨修正的挑戰。

房市漲跌，背後都有原因

房價上漲或下跌，都有背後的經濟環境。1989年房價大漲，背景是台灣經濟高成長、新台幣大幅升值、熱錢流入、房市供給量有限等條件造成。但當台幣大幅升值、重創出口產業後，台股與房地產都面臨重挫調整，而在房價高漲階段暴增的房屋供給量，共花了10年的時間才消化整理完。

2003年起的這一波房價上漲，同樣也有背景條件，包括低利率、低稅負（土增稅減半、贈與稅降為10%）、海外資金回流、房屋供需平衡（歷經十年修正）、另一波景氣擴張（2003年到2007年）…等。原先在2008年金融海嘯之際，房市已有修正壓力，不過，在全球央行撒錢救經濟的低利環境下，房地產又多走了一段好時光。但接下來，不利房市發展的利空要遠多於利多，房市下跌也只是時間問題了。

抗議房市政策不公義使得房價飆漲，巢運4日夜宿帝寶（好房網News記者陳韋帆／攝影）

目前房市利空多於利多

我先前寫過一篇文章，〈房價下跌四個條件已經出現三個〉，包括，一，過去10年房屋供給大增，目前已經呈現供過於求現象。二，成交量萎縮，代表買方縮減，投機退場，無法推升價格，三，貸款成數與利率，目前銀行緊縮房貸，貸款成數縮減，明年起將有升息壓力，都不利於房市。四，景氣趨勢。目前台灣景氣燈號為綠燈，還未過熱，但等明年景氣走到黃紅燈、紅燈之際，就是景氣反轉點了。

除此以外，目前稅負政策更不利於房市，包括房地合一稅可能上路、各縣市房屋稅大幅調高…，都加重房地產持有人成本，讓屋主脫手意願增加，賣壓加重。