當北市燙金門牌蛋黃都破了,就別在蛋白區攪和

當北市燙金門牌蛋黃都破了,就別在蛋白區攪和
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我們想讓你知道的是

根據「實價登錄」統計,台北的房價歷史最高點,大約落在2014年,之後就跌入反轉修正期,現在北市蛋黃區的大安、中山、中正、松山區,已經跌回2013年的房價水準,信義區房價更已經跌回了2012年之前的價格。

文:賴淑惠

房市從雲端跌落,墊價的「假蛋黃區」打回原形,飛入尋常百姓家的的話題,引發自住客熱烈討論。房市多頭時,這些「假黃宅」趁勢壯大染黃價格,雄赳赳氣昂昂的走跳多時,如今,別說「假蛋黃」撐不住了,連「真蛋黃」都岌岌可危。

從內政部最近公布的6月實價交易資料,就可以看出端倪,以台北市中心的交易來看,只有少數物件的成交價格,比上次調查的高,多數燙金門牌的「蛋黃宅」,現在不是平盤脫手,就是不得不認賠出售。在連台北市「蛋黃神話」都徹底幻滅的瘋狂年代,房市「照妖價」攤在陽光下。如何跟這群牛鬼蛇神議價?當房價秩序重整,過去房市教科書教的都別信了,切記,盡信書不如無書。

蛋黃縮小價跌兩成 「假黃宅」消風回跌

過去,台北市的物件,被簡單區分為「蛋黃區」與「蛋白區」,蛋黃區穩坐地利之便,價格高不可攀;而蛋白則因為犧牲了交通與機能,價格約莫是蛋黃區的七折價。但今非昔比,根據「實價登錄」統計,台北的房價歷史最高點,大約落在2014年,之後就跌入反轉修正期,現在北市蛋黃區的大安、中山、中正、松山區,已經跌回2013年的房價水準,信義區房價更已經跌回了2012年之前的價格。

過去仰之彌高的北市蛋黃區,已經最高點時的八折水準,掐指一算,這不就接近之前「蛋白價」了嗎?以前想都沒想過的北市燙金門牌,當蛋黃都破了,打回原形,就別在蛋白區攪和了,此時不挺進蛋黃,更待何時?問題在於如何痛下殺手。

過去,蛋黃、蛋白二分區位的房價,面臨重整,除了跌到泥足深陷的「蛋白宅」,與已經貶為庶民「蛋黃宅」,當房市進入戰國時代,現在還多了一個亂世現形的「假黃宅」,市場洗牌,重新三分天下。像是最近廣為人知的內湖重劃區就是典型的例子,以前濫竽充數,用蛋黃價騙吃騙喝多年,連藝人于美人都花上億元買了一戶,房價最高曾喊到每坪上百萬,如今掉到60至70萬,這個新聞,真是大快人心,也的確跟市場現況非常接近。

有不少房仲好友,私下已經說了大白話,比起2014年的最高點 ,「蛋黃區」不少物件幾乎價跌兩成,「蛋白區」也已經出現狠打七折的窘境,不過,夾在黃白交界的「假黃宅」傷亡更重,披著蛋黃區的羊皮,以為可以混水摸魚,但跌幅卻跟蛋白區差不多,甚至更慘,因為這類「假黃區」多位在新興重劃區,有的生活機能甚至比部分蛋白區還差,三年前搶進的屋主們撐不住,不少人已經想賣,卻因為釋出量大,被逼得在房市照妖鏡下現出原形,昔日椪風的蛋黃價,瞬間消風無蹤,現在只能認賠讓售,少賠一點是一點。

實價藏玄機 2014年前入手 議價可期

除了最近討論度很高的台北市內湖重劃區,已經打了近六折價;像是新北市的板橋新板特區,曾經也榮極一時,過去天價豪宅動輒上砍百萬,外圍物件跟著雞犬升天,單坪預算沒個7、80萬別想碰,最近卻出現50多萬的破盤價;而桃園被視為蛋黃區的航空城,緊鄰外圈的青埔、大園,不敵市場賣壓,價跌兩成。

「假黃區」機能雖然不如真蛋黃,但跟偏遠的「蛋白區」一比,跌幅相近,卻更近圓心,這種在多頭榮景時,你我恐怕都只能低頭路過,從來不敢奢望的物件,還不趁他病要他命?試想,同樣的價錢,四年前,你只能買在林口,現在能買在內湖重劃區,光上班時間就少了半個多小時。這樣,誰還想買什麼蛋白區?

當時買這類假蛋黃重劃區的,幾乎都是口袋略深的投資客,稱到今時今日肯賣,都已經有了賣「見骨價」的最壞打算。至於這把殺骨刀要砍多深?如果想更精確出價,不妨先從「實價登錄」做功課。

舉例來說,這類新交屋的假蛋黃重劃區物件,如果2014年以後才買進的,等同買在房價最高點,可想而知,屋主就算願意認賠,讓價空間也相對較小;如果能從實價紀錄中,找到2014年前就入手的物件,屋主的獲利空間略增,可以殺價的空間又會更大,雖然這只是個簡單的查詢動作,卻可以先篩選出更精確的誠意賣家,事前擁有越多籌碼,臨場議價,更能穩操勝算。

本文經好房網授權刊登,原文發表於此

責任編輯:翁世航
核稿編輯:彭振宣


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瑞士洛桑管理學院(IMD)是一個長期研究國家與企業競爭力,在國際上具盛名及公信力的評比機構,並自1989年起發布「世界競爭力年報」World Competitiveness Yearbook,其評比報告與調查結果更是各國政府擬定相關政策之參考。IMD每年會定期公布兩份競爭力評比報告,其一是「世界競爭力年報」,每年在6月公布,2022年台灣在63個受評比國家中排名全球第7名。另一份報告為「世界數位競爭力評比」World Digital Competitiveness Ranking,每年在9月底公布,本篇文章引用的資料為這兩份研究。


也因為科技與國家發展息息相關,有哪些技術是台灣不為人知的優勢?或是未來產業可大力投資布局的領域?我們找出其中四大項與智慧國家最有關的科技,展現台灣具備強勁的科技能量,或許你已經受惠,也或許你能從其中找到發展的機會。

關鍵科技一、融合海陸空領域的多維通訊

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隨著國家管理範圍逐漸擴大,通訊範圍多元且彼此關聯,相關科技如低軌衛星、5G通訊、海底電纜等,形成環環相扣的多維通訊聯網。

仔細洞察2021年的IMD報告,台灣在「行動寬頻的用戶比例」這項指標,拿下全球第1的傲人成績。顯見台灣在通訊基礎建設的投資及普及率,是走在全球領先位置。

尤其5G/6G關聯科技更是未來多維通訊的具舉足輕重的地位,原因是5G衍生的價值鏈相當廣泛,舉凡從晶片、模組、終端、邊緣、系統、到應用服務,可形成完整生態圈。為了強健台灣5G專網的自主技術與供應鏈,從2018年先後成立5G產業發展聯盟、5G垂直應用聯盟、以及5G Open Networking平台,逐漸形成5G國家隊。

除了把5G領先國視為戰略目標,當創新技術落地,更能帶來龐大商機。根據工研院的預估,將5G的小基站、邊緣運算、網路虛擬化等關鍵產品、模組、元件加總起來,2025年的市場規模上看2,510億美元(約新台幣7.5兆元),其他國家還在積極推動5G聯網建設,顯見相關商機仍有相當大發展空間。

關鍵科技二、新型態數位經濟與網路服務

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邁向Web 3.0的交叉點,元宇宙被視為下一代網際網路的新機會,市調機構Gartner預測,2026年全世界將有25%的人口,每天至少有一小時投入元宇宙虛擬世界,進行工作、社交、教育、購物、娛樂等活動,並藉由虛擬貨幣、NFT進行數位資產的交易,虛擬經濟逐漸成形。

所謂元宇宙,需要以5G/6G高速網路為基礎,透過VR頭盔/眼鏡作為進入3D虛擬世界的載體,在元宇宙的各種互動體驗則需仰賴AI運算、雲端/邊緣儲存、區塊鏈等核心技術支援。人們在元宇宙內可以滿足從現實世界做不到的事情,形成穿梭虛擬、現實之間的生活體驗與商業模式。

近七成投入元宇宙相關應用的企業,認為元宇宙在未來5年一定會蓬勃發展,虛擬音樂會、虛擬時裝秀、媒體及產品聯名展示活動,將是元宇宙優先發生的商業體驗。

那麼台灣要投入元宇宙有何利基?解析元宇宙供應鏈版圖,主要可分為晶片、光電、通訊、AR/VR裝置、內容以及AI技術,台灣科技可從硬體方面,包含晶片、感測IC、光學零組件、伺服器等擅長領域切入。像是大家熟知的半導體大廠台積電,對於相關晶片的供應就至關重要,另外光電產業也有揚明光、玉晶光、中光電等企業,讓投影技術更精緻,再來連接元宇宙的通訊技術,也有聯亞來支援,而裝置軟硬體、AI技術則是有創意、世芯、智原等企業投入,最後想到AR/VR集大成者,就不能遺漏宏達電在這一塊的耕耘,同樣威盛電、佐臻、未來市(XRSPACE)等品牌也積極佈局,可見台灣已有完整的供應鏈,接下來有志於加入元宇宙的廠家,不妨從自身的專長去思考,相信不論是哪個領域的企業,都能有更多的創新、應用內容投入,完善整個元宇宙生態。

關鍵科技三、疫後時代興起的智慧型代理人

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近年因疫情持續延燒,越來越多領域開始導入「智慧型代理人」,像是零售業者引進半自動化機器,協助人力處理訂單、點餐;又或是醫院使用機器人,藉由AI辨識功能分擔部分醫護工作。

所謂智慧型代理人,以它所知的知識範圍內,自主完成人類所給予的指令任務。智慧型代理人發展至今,能協助人類的廣度、深度越來越多,主要是受惠機器學習的技術更為先進,加上其他的自動規劃、互相協調等演算法的成熟,讓智慧型代理人成為下一波產業發展重點。

世界先進國家紛紛把AI納為國家產業重要發展策略,台灣從2018年就推出「台灣AI行動計畫」,全面啟動產業AI化。發展至今,AI應用已從測試階段逐步應用於各式產業,資策會統計發現,掌握AI技術的新創企業在台灣有300家,逐漸摸索出不同的商業策略與獲利模式。

尤其資通訊、醫療照護是台灣兩大擁有頂尖人才的雙軸產業,在疫情之下,就可以看到醫療+科技所衍生的智慧型代理人應用。像是過去為了解決醫療量能不足,開發「5G智慧防疫機器人」,用來隔離病房消毒、運送餐盒及藥品物資,比傳統人力消毒方式有效節省50%時間,還能降低醫護人員感染風險,讓醫事工作更有效率。

關鍵科技四、資訊安全網保護每個人數位資產

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我國面臨網路犯罪、駭客入侵政府、機關,甚至竊取個人資料事件持續增加,如何保護國民安心使用數位科技、保障財產安全將是未來重要方向。隨著AI普及所衍生的龐大資料量之隱私及資安問題,成為棘手的挑戰。從國際AI資安發展現況來看,歐盟在2021年提出人工智慧規則草案(Artificial Intelligence Act),鼓勵值得信賴且道德的AI進行研發與應用。微軟更在今(2022)年禁止提供AI推測情緒技術,並制定「負責任AI標準第二版」、Google則停止AI機器人具有自我意識、能與人類溝通等爭議事件,這些做法也都反映美歐在立法之際,業者也在努力自行節制敏感AI技術。

AI資安,是挑戰也是機會。未來,台灣政府與企業也須密切關注美歐相關草案的立法動態,找出AI規範的共同點,以此界定使用AI產品與服務之要求;因此,AI資安不僅需透過科技來防禦,更需要治理與法規,降低AI所帶來的衝擊。

另外,針對5G資安議題,台灣有展開大型科技防禦策略,包含5G資安防護系統、跨機關資安聯防。5G資安防護系統致力確保業者使用的5G系統具備安全、可靠、信賴,與國內5G專網業者進行服務驗證,以強化國產5G系統的整體資安防護能力。跨機關資安聯防的目標放在建立政府與民間的資安聯防體系,藉由橫向整合跨部會,全面提供威脅情資,減少機關隱匿資安事件,降低事件誤報與漏報。

持續提升台灣的科技能量 打造全方位的智慧國家

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圖片資料來源:IMD 2022 世界競爭力年報

台灣的科技能量持續提升,從2022年的IMD世界競爭力年報可發現,而且該報告還指出我國擁有高素質勞動力、經濟活力、企業治理能耐、高教育水準等優勢。上述四項與智慧國家高度關聯的新興科技,涵蓋「數位基盤、數位創新、數位包容」等元素,如何借助科技打造創新、包容的社會,在台灣強勁的科技應用產業鏈上,補強創新的能量,並延續發展優勢項目,將是台灣要持續努力的方向。

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