十大建商存貨賣壓超過三千億,但餘屋降價恐怕還有得等

十大建商存貨賣壓超過三千億,但餘屋降價恐怕還有得等
Photo Credit: 財訊 吳尚哲/攝

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房市好時,推案量大的建商是營收獲利霸主,但房市走下坡,存貨也大增;10大建商的庫存推案量,換算推案銷售額是台北市去年推案量的快2倍,預估須好幾年才能去化。

文:陳宥臻|財訊雙週刊 第540期

「我們在雙北、桃園的推案餘屋量體約還有327億元……」,上市公司皇翔建設10月初的法說會上,向法人解釋手上推案餘屋量,已經悄悄達到歷史新高紀錄;但這樣的窘境,還只是建商的冰山一角。

本刊統計,國內營收規模排名前十大的上市建商,盤點各家手上存貨(指財報上「待售房地」和「在建房地」的成本)壓力,赫然發現,十大建商的存貨竟高達2,596億元,如果以很保守的毛利率25%計算,就是有3,461億元的總銷售金額,這數字有一半會在未來兩、三年完工後,全部湧入市場。

兩大建商存貨壓力上千億元

淡江大學產經系教授莊孟翰更明確指出,全台未來兩、三年新成屋的量,會比帳面上看到的更多,將出現超額供給現象,預料台灣自2014年房市反轉後,進入五到十年的房市盤整期,呈現大U型走勢。換言之,台灣房市已正式告別高房價時代,不再是資金追捧的投資標的,而是回歸到以自住為需求的住屋市場。

「建商的存貨,可以從年報中待售房地和在建房地來統計。」一名上市公司財務長解釋,建商從整地開始就算入在建房地;待售房地則是成屋量,這些都是迫切待售的存貨。

統計國內前十大上市建商,發現興富發、遠雄的存貨壓力堪稱前兩大,這些成屋多是2014年景氣反轉時就已投入開發,現在反而成為存貨壓力。根據半年報,興富發和遠雄兩家的存貨量規模就超過1,000億元,換算下來的推案銷售額,將達到1,330億元。

不僅如此,財報更顯示,這兩家建商的待售房地(成屋量),相對十年前更暴漲了五至13倍。

2007年房市景氣尚可時,遠雄建設存貨是136億元,目前增逾兩倍;若觀察成屋量,當時是26億元,如今是148億元,增逾四倍。舉例來說,遠雄七年前開始在中和造鎮,戶數高達1,000戶,整個遠雄企業團造鎮銷售規模達400億元,目前已銷售200多億元,還剩199多億元未銷售,是餘屋的來源之一。

此外,遠雄的在建房地共有300億元規模,未來兩、三年建設為成屋後,也是頗大的量體。

不過,遠雄去年6月底的待售房地有198億元,今年同期減少50億元;再觀察遠雄6、7、8月各出現許久不見的逾20億元營收,相較1到5月,每月營收都在七至11億元間徘徊,增長逾倍。業界認為,遠雄砸重金送家電等促銷手法,已出現成效。

遠雄內部資料也顯示,今年1到9月,整體企業團的銷售量有200億元,較去年同期成長三成。但此速度能否順利去化存貨壓力,還需要時間觀察。

年報藏預售屋銷售潛力數字

「除了看存貨量,也要看流動負債中的預收款項。」國內某大建設公司財務長觀察,此代表建商預售屋的已銷量,可以反扣在建房地的金額,回推建商壓力是否有減輕的機會。

前三大建商中,以壓力最重的興富發建設為例,預收款項是75億元,以此視為房屋總價的兩成金額,包括訂金和工程款,換算回去等於賣了375億元的預售屋。但是興富發的待售與在建成本是700億元,加上毛利率25%等於930億元銷售量,930億元扣掉375億元,手上還有550億元的銷售壓力。

不僅如此,興富發還有轉投資上市公司潤隆建設,潤隆在建與待售的量體相加後也有120億元的存貨壓力。

興富發對於存貨則有準備,內部主管表示,在建的案子都是後續規畫中小坪數,所以銷售速度增快,未來完工入帳就能看到存貨降低,目前主要是「圓山一號院」等豪宅較難賣,仍有四成餘屋待售。市場人士透露,興富發的豪宅案對外降價,看屋人數已增加。

至於上半年存量排名第三與第四的華固與長虹建設,其中華固的地上權案──華固新天地在8、9月已陸續交屋,預計年底可交完百億元的銷售額,所以存貨可減輕很多。長虹建設則因今年待售房地中,把正在收租的大直商場「新時代廣場」和商辦大樓「長虹新世紀」拿出來賣賣看,因此待售房地比去年底暴增80億元,扣除之後,成屋量體維持在40億元規模。

10月初舉辦法說會的皇翔,檔案上明確列出台北市成屋銷售以「紫鼎」和信義區「皇翔御琚」的銷售量最大。從實價登錄上來看,「紫鼎」已出現明顯降價,2013年預售時,11樓單價是125萬元,今年5月時,18樓的交易單價剩107萬元,降幅近15%。

據傳皇翔御琚還有30戶以上沒賣掉,皇翔建設發言人游玉華說,價格有彈性,不願透露降價幅度,只強調會繼續努力出清餘屋。

建商不推新案 先出清餘屋

另外,冠德建設的存貨壓力也很大,尤其在建的存貨就有180億元,主要是還未開賣的信義區興雅BCF豪宅存貨。

存貨量持續增加,讓建商們形成默契不推新案,轉向以去化庫存為主;減少供給量,企圖穩住交易量和房價,導致今年第三季北台灣新推案量創2004年同季新低,僅1,589億元。《住展》雜誌企研室經理何世昌表示,建商觀望不推案,台北也不推豪宅案,使新案規模較上季大減700億元。

另一個新案指標國泰房地產指數,今年第二季新案30天銷售率,台北市僅在10%邊緣,新北市也在11%左右,意味一個月新案僅賣一成,相較2014年景氣好時都在20%,等於腰斬,建商要去化庫存的時間拉長很多。

政治大學特聘教授張金鶚說,現在房市盤整,就算銷售狀況下降,但建商過去多頭賺很多,口袋夠深,加上現在利息低,建商還挺得住存貨壓力,所以房價只降一點點;張金鶚認為,現在台北市長柯文哲又把囤房稅降了,建商壓力更小,所以民眾想透過餘屋等降價,恐怕還有得等了。

本文經財訊授權刊登,原文發表於此

責任編輯:翁世航
核稿編輯:彭振宣




皇家禮炮奇饗旖境,新•奢饗宴品酩會:品味藝術語境下的無限饗像

皇家禮炮奇饗旖境,新•奢饗宴品酩會:品味藝術語境下的無限饗像
Photo Credit:皇家禮炮

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皇家禮炮全新「奇饗旖境 新•奢饗宴」品酩會,將偕手連續三年榮獲米其林餐盤推薦的「Orchid by Nobu Lee蘭餐廳」,透過皇家禮炮完整的風味版圖,在新奢旖境情境中,開啟對威士忌無限想像。

人生堪比一場豐富的饗宴,每場機遇都似人生風味增添的堆疊,一如皇家禮炮多年來積累的精湛製酒工藝,以高年份頂級調和、調和麥芽與罕見的調和穀物威士忌,完整了威士忌界的風味版圖,也是一種更尊重精緻品質的生活方式。皇家禮炮全新「奇饗旖境 新•奢饗宴」品酩會,用皇家禮炮完整風味版圖,在台北Orchid by Nobu Lee蘭餐廳推出期間限定品酩會,以繁盛奢華的語境為設計意向,為賓客營造如置身奇饗旖境的沈浸之旅。

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Photo Credit:皇家禮炮

什麼是新奢世代?隨著時代遞嬗,相較於一生只做一件事的專注,現代人追求堆疊更多細節,在斜槓人生裡痛快揮灑每一秒,對他們來說,奢,已不再是純粹的物質享受,而是懂得把生活過得精彩閃耀,在不同領域裡恣意悠遊。相較於極簡主義的自律,融合皇室新奢、繁複與多彩的極繁主義,更像是品味人士的美感指標,這種原本屬於風華世代的復古絢麗,正以最天馬行空的想像,褪去傳統包袱的姿態,為生活帶來一場充滿生命力的藝術盛宴。

營造感性又飽含張力的豐收饗宴

有著威士忌之王美譽的皇家禮炮,不斷追求極致,完整調和威士忌風味版圖,與秉持想要體驗不同事物的欲求,新奢世代的生活不謀而合,就如同是豐收的秋季,是萬花筒的縮影,也是擁有極高自由度的生活展演,為此,皇家禮炮特別與Orchid by Nobu Lee蘭餐廳合作,推出「奇饗旖境,新•奢饗宴」品酩會。

在挑高八米的空間裡,用流動的金色帷幕,結合花藝、水晶和迎賓表演,無不以炫麗的裝飾風格,創造出一個精緻繁盛的新奢世界,再讓主廚Nobu將自身與台灣、日本、紐澳的文化根基融入在料理中,透過多軌多元的生活方式,在傳統法餐中注入傳創新思維,運用當代法菜廚藝技法,體現四季的生命力,創造味道和諧的細緻料理,如同皇家禮炮的頂級調和,氣味相投所以彼此相融,讓餐酒搭配相輔相成風味更上乘。

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Photo Credit:皇家禮炮

首度以透明酒瓶盛裝高年份威士忌

極繁主義包含著精心策劃的風味展現,一如皇家禮炮超凡的調和工藝。在品酒會裡提供的四款威士忌,是為最能夠完整品酩皇家禮炮勇於探索未知精神的核心酒款。像是在2022年獲得國際烈酒競賽金獎的「皇家禮炮21年威士忌」,是蘇格蘭調和威士忌「極品中的極品」,擁有濃郁的甜梨和柑橘香氣,入口後能品嘗到香料和堅果交融的口感,再以溫潤的煙燻味慢慢收尾。

針對結合超過21種熟成21年以上的高年份麥芽原酒,推出的「皇家禮炮21年調和麥芽威士忌」,有著成熟柔軟的甜美香氣,在香蕉烤布蕾外,還帶有辛辣丁香硬糖的味道,香甜濃烈讓人心醉神迷。再以全球罕見的調和穀物威士忌「皇家禮炮21年-王者之鑽」,在瓶身上鑲著獅王圖騰,象徵英國皇室的全新世代;最後輔以唯一擁有臺灣DNA 的「皇家禮炮23年威士忌」,靈感源於東方美人茶,以台灣熱帶水果為底,獨有的龍眼香氣,表現在地風土的個性特色。讓威士忌如同是一扇窗,成為進入新英國皇室的獨家邀請,皇家禮炮奇饗旖境 新•奢饗宴品酩會,在呼應勇於創新、大膽突破的精神之餘,也頌揚優雅精緻的皇家風範。

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「奇饗旖境,新•奢饗宴」品酩會活動資訊

  • 活動地點:Orchid by Nobu Lee 蘭餐廳(台北市大安區安和路二段83號)
  • 活動費用:報名費 NT$2,980/位(無法抵扣現場購酒費用)
  • 活動時間:2022-10-27(四)至 2022-10-30(日)
  • 活動場次:

2022-10-27(四)
場次(一)午宴12:00-14:00,11:30開放入場
場次(二)晚宴19:00-21:00,18:30開放入場
2022-10-28(五)
場次(三)午宴12:00-14:00,11:30開放入場
場次(四)晚宴19:00-21:00,18:30開放入場
2022-10-29(六)
場次(五)早宴11:30-13:30,11:00開放入場
場次(六)午宴15:30-17:30,15:00開放入場
場次(七)晚宴19:00-21:00,18:30開放入場
2022-10-30(日)
場次(八)早宴11:30-13:30,11:00開放入場
場次(九)午宴15:30-17:30,15:00開放入場
場次(十)晚宴19:00-21:00,18:30開放入場

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