「租賃專法」提供4項保障後,租屋市場還有什麼要解決?

「租賃專法」提供4項保障後,租屋市場還有什麼要解決?
僅為示意圖。Photo credit:Outlookxp @ Wikipedia CC BY-SA 4.0

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過去租屋黑市多,房東完全不用繳稅,即使現在政府有免稅獎勵,房東還是要負擔稅負,能否讓屋主願意透明化手中租屋,有待觀察。

✻封面圖片僅為示意圖。

(中央社)
立法院院會昨(28)日三讀通過《租賃住宅市場發展及管理條例》,希望改善租屋市場資訊不透明,房東房客糾紛多的狀況。但未來仍須配合租屋登記或房價登錄,此外,這次三讀的法條也缺乏消防安全的條文。

行政院提案指出,全台約有285萬多人有租屋需求,經檢視,租屋市場問題,包含:

  1. 沒有便捷的糾紛處理機制
  2. 租屋缺乏專業化經營管理
  3. 屋主因管理事務繁雜、管理成本高等,寧可讓住宅閒置
  4. 租屋廣告資訊不實

因此立法院昨日三讀通過《租賃住宅市場發展及管理條例》。

調解租屋糾紛,免繳費用

就房客的保障而言,條文明定,押金不得超過兩個月租金總額。房東若為了重新建築收回房屋時,須在三個月前通知承租人。

對房東而言,條文規定,以下三種情況,房東可以提前終止契約,但應在30日前以書面通知承租人。

  1. 承租人毀損住宅或設備,不為修繕或賠償。
  2. 承租人遲付租金達兩個月租額,經催告而拒繳。
  3. 承租人未經出租人書面同意,將住宅轉租他人。

此外,條文也明訂主管機關為保障租賃當事人權益,得輔導成立非營利團體,提供專業諮詢、教育訓練或協助糾紛處理等相關服務。當住宅租賃發生爭議時,出租人或承租人得向地方政府申請調處,並免繳調處費用。

輔導「包租代管業」,幫房東管理租屋雜事

條文明定,租賃代管業,是指受出租人委託,經營租賃住宅管理業務的公司;租賃包租業,則是指承租租賃住宅並轉租,及經營租賃住宅管理業務的公司,協助處理龐雜的管理事務。

罰則部分,非租賃住宅服務業而經營包租、代管業務者,處公司負責人4萬元~20萬元罰鍰,得按次處罰,情節重大者得勒令歇業;若租賃服務業者未申請登記證即開始營業、規避或拒絕主管機關檢查業務者,處1萬元~5萬元罰鍰,限期未改正得按次處罰。

條文也明定,本條例自公布後六個月實施,條例施行前已從事包租、代管業務者,自施行日起得繼續營業兩年,兩年屆滿後未依規定領有租賃住宅服務業登記證者,不得繼續營業。

空屋出租,房東減稅

為了吸引房東釋出閒置住宅,三讀條文明定,個人房東將住宅委託包租、代管業者,供居住一年以上者,出租期間每月租金收入不超過6,000元部分,免納綜合所得稅;超過6,000元~2萬元之必要耗損及費用,依該部分租金收入53%計算;超過2萬元部分,則按所得稅法規定減除標準計算,無租稅優惠。

直轄市政府、縣市政府對於應課徵的地價稅及房屋稅,也得予適當減徵,減徵期限、範圍、基準由縣市主管機關定之,並報財政部備查。租稅減免優惠實施年限為五年,行政院得視情況延長,並以一次為限。

明知廣告不實還刊登,媒體也要連坐賠償

針對租屋廣告不實,條文明定,出租人提供的租賃住宅廣告內容應與事實相符;受託刊登廣告的媒體若明知住宅面積、屋齡、樓層、法定用途與事實不符者,須負連帶賠償責任;租賃服務業者若廣告內容與事實不符,可處1萬元~5萬元罰鍰。

租賃專法通過,但還是需要配合租屋登記

(中央社)全國不動產董事長葉春智建議政府在實施租賃專法的過程中,仍須配套租金全面實價登錄,以免不法房東有漏洞可鑽,成為看得到吃不到的大餅。

住商不動產企畫研究室主任徐佳馨指出,未來房東與房客間的權利義務關係將獲得較明確的保障,租賃服務業也有法源可以依循。不過,在實際執行上,以目前小房東為主的市場並不容易全面稽查,勢必得有一段磨合期,政策還必須同時搭配稅務與登記,才能讓市場更透明,較快落實政策。此外,兩年時間是否足以讓「租賃服務業」數量與品質達到足夠的普及率,有待觀察。

《經濟日報》報導,永盛資產科技集團執行長徐銘達表示,雖然政府祭出月租金6,000元以內免稅,但房東過去完全不用繳稅,即使政府有免稅獎勵額度,房東還是要負擔稅負,兩者衡量之下,能否讓屋主願意透明化手中租屋,也有待觀察。

租屋專法,沒有納入「住宅安全」條文

(中央社)此外,近年南港、中和分租套房災難頻傳,葉春智表示,在租賃專法中並未納入居家安全條文,恐怕杜絕不了惡房東,建議政府應正視租屋消防安全,協助弱勢的租屋族有更安全的居住環境。

民進黨籍立委吳玉琴、江永昌24日上午才與巢運發言人彭揚凱、崔媽媽基金會執行長呂秉怡等人在立法院舉行記者會,表示,「我們其實有提出出租的人,應該保持租賃住宅的品質跟安全,得定期檢查跟訂定修繕計畫,我們要求品質跟安全這兩項被拿掉了。」要求將整棟「多戶出租」、供公眾使用的建築物納入消防安全規範當中。

《經濟日報》報導,政大商學院信義不動產研究中心協理蘇啟榮表示,新法拍板通過後,對健全租屋市場及租客來說相對有保障。接下來相關法案能否運作成功的關鍵,要看政府對租賃的定型化契約細則和規畫,以及能否訂定合宜的規範,才是能否貫徹的重點。

新聞來源:

核稿編輯:楊士範


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而且值得關注的是,支持數位競爭力的核心要素之一,也就是「科技」競爭力。IMD評比報告揭露台灣拿下全球第2的佳績,從2018年的第11名年排名持續上升,顯見台灣無愧於科技強國之名。

科技小百科:
瑞士洛桑管理學院(IMD)是一個長期研究國家與企業競爭力,在國際上具盛名及公信力的評比機構,並自1989年起發布「世界競爭力年報」World Competitiveness Yearbook,其評比報告與調查結果更是各國政府擬定相關政策之參考。IMD每年會定期公布兩份競爭力評比報告,其一是「世界競爭力年報」,每年在6月公布,2022年台灣在63個受評比國家中排名全球第7名。另一份報告為「世界數位競爭力評比」World Digital Competitiveness Ranking,每年在9月底公布,本篇文章引用的資料為這兩份研究。


也因為科技與國家發展息息相關,有哪些技術是台灣不為人知的優勢?或是未來產業可大力投資布局的領域?我們找出其中四大項與智慧國家最有關的科技,展現台灣具備強勁的科技能量,或許你已經受惠,也或許你能從其中找到發展的機會。

關鍵科技一、融合海陸空領域的多維通訊

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隨著國家管理範圍逐漸擴大,通訊範圍多元且彼此關聯,相關科技如低軌衛星、5G通訊、海底電纜等,形成環環相扣的多維通訊聯網。

仔細洞察2021年的IMD報告,台灣在「行動寬頻的用戶比例」這項指標,拿下全球第1的傲人成績。顯見台灣在通訊基礎建設的投資及普及率,是走在全球領先位置。

尤其5G/6G關聯科技更是未來多維通訊的具舉足輕重的地位,原因是5G衍生的價值鏈相當廣泛,舉凡從晶片、模組、終端、邊緣、系統、到應用服務,可形成完整生態圈。為了強健台灣5G專網的自主技術與供應鏈,從2018年先後成立5G產業發展聯盟、5G垂直應用聯盟、以及5G Open Networking平台,逐漸形成5G國家隊。

除了把5G領先國視為戰略目標,當創新技術落地,更能帶來龐大商機。根據工研院的預估,將5G的小基站、邊緣運算、網路虛擬化等關鍵產品、模組、元件加總起來,2025年的市場規模上看2,510億美元(約新台幣7.5兆元),其他國家還在積極推動5G聯網建設,顯見相關商機仍有相當大發展空間。

關鍵科技二、新型態數位經濟與網路服務

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邁向Web 3.0的交叉點,元宇宙被視為下一代網際網路的新機會,市調機構Gartner預測,2026年全世界將有25%的人口,每天至少有一小時投入元宇宙虛擬世界,進行工作、社交、教育、購物、娛樂等活動,並藉由虛擬貨幣、NFT進行數位資產的交易,虛擬經濟逐漸成形。

所謂元宇宙,需要以5G/6G高速網路為基礎,透過VR頭盔/眼鏡作為進入3D虛擬世界的載體,在元宇宙的各種互動體驗則需仰賴AI運算、雲端/邊緣儲存、區塊鏈等核心技術支援。人們在元宇宙內可以滿足從現實世界做不到的事情,形成穿梭虛擬、現實之間的生活體驗與商業模式。

近七成投入元宇宙相關應用的企業,認為元宇宙在未來5年一定會蓬勃發展,虛擬音樂會、虛擬時裝秀、媒體及產品聯名展示活動,將是元宇宙優先發生的商業體驗。

那麼台灣要投入元宇宙有何利基?解析元宇宙供應鏈版圖,主要可分為晶片、光電、通訊、AR/VR裝置、內容以及AI技術,台灣科技可從硬體方面,包含晶片、感測IC、光學零組件、伺服器等擅長領域切入。像是大家熟知的半導體大廠台積電,對於相關晶片的供應就至關重要,另外光電產業也有揚明光、玉晶光、中光電等企業,讓投影技術更精緻,再來連接元宇宙的通訊技術,也有聯亞來支援,而裝置軟硬體、AI技術則是有創意、世芯、智原等企業投入,最後想到AR/VR集大成者,就不能遺漏宏達電在這一塊的耕耘,同樣威盛電、佐臻、未來市(XRSPACE)等品牌也積極佈局,可見台灣已有完整的供應鏈,接下來有志於加入元宇宙的廠家,不妨從自身的專長去思考,相信不論是哪個領域的企業,都能有更多的創新、應用內容投入,完善整個元宇宙生態。

關鍵科技三、疫後時代興起的智慧型代理人

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近年因疫情持續延燒,越來越多領域開始導入「智慧型代理人」,像是零售業者引進半自動化機器,協助人力處理訂單、點餐;又或是醫院使用機器人,藉由AI辨識功能分擔部分醫護工作。

所謂智慧型代理人,以它所知的知識範圍內,自主完成人類所給予的指令任務。智慧型代理人發展至今,能協助人類的廣度、深度越來越多,主要是受惠機器學習的技術更為先進,加上其他的自動規劃、互相協調等演算法的成熟,讓智慧型代理人成為下一波產業發展重點。

世界先進國家紛紛把AI納為國家產業重要發展策略,台灣從2018年就推出「台灣AI行動計畫」,全面啟動產業AI化。發展至今,AI應用已從測試階段逐步應用於各式產業,資策會統計發現,掌握AI技術的新創企業在台灣有300家,逐漸摸索出不同的商業策略與獲利模式。

尤其資通訊、醫療照護是台灣兩大擁有頂尖人才的雙軸產業,在疫情之下,就可以看到醫療+科技所衍生的智慧型代理人應用。像是過去為了解決醫療量能不足,開發「5G智慧防疫機器人」,用來隔離病房消毒、運送餐盒及藥品物資,比傳統人力消毒方式有效節省50%時間,還能降低醫護人員感染風險,讓醫事工作更有效率。

關鍵科技四、資訊安全網保護每個人數位資產

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我國面臨網路犯罪、駭客入侵政府、機關,甚至竊取個人資料事件持續增加,如何保護國民安心使用數位科技、保障財產安全將是未來重要方向。隨著AI普及所衍生的龐大資料量之隱私及資安問題,成為棘手的挑戰。從國際AI資安發展現況來看,歐盟在2021年提出人工智慧規則草案(Artificial Intelligence Act),鼓勵值得信賴且道德的AI進行研發與應用。微軟更在今(2022)年禁止提供AI推測情緒技術,並制定「負責任AI標準第二版」、Google則停止AI機器人具有自我意識、能與人類溝通等爭議事件,這些做法也都反映美歐在立法之際,業者也在努力自行節制敏感AI技術。

AI資安,是挑戰也是機會。未來,台灣政府與企業也須密切關注美歐相關草案的立法動態,找出AI規範的共同點,以此界定使用AI產品與服務之要求;因此,AI資安不僅需透過科技來防禦,更需要治理與法規,降低AI所帶來的衝擊。

另外,針對5G資安議題,台灣有展開大型科技防禦策略,包含5G資安防護系統、跨機關資安聯防。5G資安防護系統致力確保業者使用的5G系統具備安全、可靠、信賴,與國內5G專網業者進行服務驗證,以強化國產5G系統的整體資安防護能力。跨機關資安聯防的目標放在建立政府與民間的資安聯防體系,藉由橫向整合跨部會,全面提供威脅情資,減少機關隱匿資安事件,降低事件誤報與漏報。

持續提升台灣的科技能量 打造全方位的智慧國家

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圖片資料來源:IMD 2022 世界競爭力年報

台灣的科技能量持續提升,從2022年的IMD世界競爭力年報可發現,而且該報告還指出我國擁有高素質勞動力、經濟活力、企業治理能耐、高教育水準等優勢。上述四項與智慧國家高度關聯的新興科技,涵蓋「數位基盤、數位創新、數位包容」等元素,如何借助科技打造創新、包容的社會,在台灣強勁的科技應用產業鏈上,補強創新的能量,並延續發展優勢項目,將是台灣要持續努力的方向。

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