「租賃專法」提供4項保障後,租屋市場還有什麼要解決?

「租賃專法」提供4項保障後,租屋市場還有什麼要解決?
僅為示意圖。Photo credit:Outlookxp @ Wikipedia CC BY-SA 4.0

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過去租屋黑市多,房東完全不用繳稅,即使現在政府有免稅獎勵,房東還是要負擔稅負,能否讓屋主願意透明化手中租屋,有待觀察。

✻封面圖片僅為示意圖。

(中央社)
立法院院會昨(28)日三讀通過《租賃住宅市場發展及管理條例》,希望改善租屋市場資訊不透明,房東房客糾紛多的狀況。但未來仍須配合租屋登記或房價登錄,此外,這次三讀的法條也缺乏消防安全的條文。

行政院提案指出,全台約有285萬多人有租屋需求,經檢視,租屋市場問題,包含:

  1. 沒有便捷的糾紛處理機制
  2. 租屋缺乏專業化經營管理
  3. 屋主因管理事務繁雜、管理成本高等,寧可讓住宅閒置
  4. 租屋廣告資訊不實

因此立法院昨日三讀通過《租賃住宅市場發展及管理條例》。

調解租屋糾紛,免繳費用

就房客的保障而言,條文明定,押金不得超過兩個月租金總額。房東若為了重新建築收回房屋時,須在三個月前通知承租人。

對房東而言,條文規定,以下三種情況,房東可以提前終止契約,但應在30日前以書面通知承租人。

  1. 承租人毀損住宅或設備,不為修繕或賠償。
  2. 承租人遲付租金達兩個月租額,經催告而拒繳。
  3. 承租人未經出租人書面同意,將住宅轉租他人。

此外,條文也明訂主管機關為保障租賃當事人權益,得輔導成立非營利團體,提供專業諮詢、教育訓練或協助糾紛處理等相關服務。當住宅租賃發生爭議時,出租人或承租人得向地方政府申請調處,並免繳調處費用。

輔導「包租代管業」,幫房東管理租屋雜事

條文明定,租賃代管業,是指受出租人委託,經營租賃住宅管理業務的公司;租賃包租業,則是指承租租賃住宅並轉租,及經營租賃住宅管理業務的公司,協助處理龐雜的管理事務。

罰則部分,非租賃住宅服務業而經營包租、代管業務者,處公司負責人4萬元~20萬元罰鍰,得按次處罰,情節重大者得勒令歇業;若租賃服務業者未申請登記證即開始營業、規避或拒絕主管機關檢查業務者,處1萬元~5萬元罰鍰,限期未改正得按次處罰。

條文也明定,本條例自公布後六個月實施,條例施行前已從事包租、代管業務者,自施行日起得繼續營業兩年,兩年屆滿後未依規定領有租賃住宅服務業登記證者,不得繼續營業。

空屋出租,房東減稅

為了吸引房東釋出閒置住宅,三讀條文明定,個人房東將住宅委託包租、代管業者,供居住一年以上者,出租期間每月租金收入不超過6,000元部分,免納綜合所得稅;超過6,000元~2萬元之必要耗損及費用,依該部分租金收入53%計算;超過2萬元部分,則按所得稅法規定減除標準計算,無租稅優惠。

直轄市政府、縣市政府對於應課徵的地價稅及房屋稅,也得予適當減徵,減徵期限、範圍、基準由縣市主管機關定之,並報財政部備查。租稅減免優惠實施年限為五年,行政院得視情況延長,並以一次為限。

明知廣告不實還刊登,媒體也要連坐賠償

針對租屋廣告不實,條文明定,出租人提供的租賃住宅廣告內容應與事實相符;受託刊登廣告的媒體若明知住宅面積、屋齡、樓層、法定用途與事實不符者,須負連帶賠償責任;租賃服務業者若廣告內容與事實不符,可處1萬元~5萬元罰鍰。

租賃專法通過,但還是需要配合租屋登記

(中央社)全國不動產董事長葉春智建議政府在實施租賃專法的過程中,仍須配套租金全面實價登錄,以免不法房東有漏洞可鑽,成為看得到吃不到的大餅。

住商不動產企畫研究室主任徐佳馨指出,未來房東與房客間的權利義務關係將獲得較明確的保障,租賃服務業也有法源可以依循。不過,在實際執行上,以目前小房東為主的市場並不容易全面稽查,勢必得有一段磨合期,政策還必須同時搭配稅務與登記,才能讓市場更透明,較快落實政策。此外,兩年時間是否足以讓「租賃服務業」數量與品質達到足夠的普及率,有待觀察。

《經濟日報》報導,永盛資產科技集團執行長徐銘達表示,雖然政府祭出月租金6,000元以內免稅,但房東過去完全不用繳稅,即使政府有免稅獎勵額度,房東還是要負擔稅負,兩者衡量之下,能否讓屋主願意透明化手中租屋,也有待觀察。

租屋專法,沒有納入「住宅安全」條文

(中央社)此外,近年南港、中和分租套房災難頻傳,葉春智表示,在租賃專法中並未納入居家安全條文,恐怕杜絕不了惡房東,建議政府應正視租屋消防安全,協助弱勢的租屋族有更安全的居住環境。

民進黨籍立委吳玉琴、江永昌24日上午才與巢運發言人彭揚凱、崔媽媽基金會執行長呂秉怡等人在立法院舉行記者會,表示,「我們其實有提出出租的人,應該保持租賃住宅的品質跟安全,得定期檢查跟訂定修繕計畫,我們要求品質跟安全這兩項被拿掉了。」要求將整棟「多戶出租」、供公眾使用的建築物納入消防安全規範當中。

《經濟日報》報導,政大商學院信義不動產研究中心協理蘇啟榮表示,新法拍板通過後,對健全租屋市場及租客來說相對有保障。接下來相關法案能否運作成功的關鍵,要看政府對租賃的定型化契約細則和規畫,以及能否訂定合宜的規範,才是能否貫徹的重點。

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核稿編輯:楊士範