房價與收入的分裂看似供給短缺的結果,其實是失敗的唬人遊戲

房價與收入的分裂看似供給短缺的結果,其實是失敗的唬人遊戲
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我們想讓你知道的是

有人認為房價飆漲來自於供給不足,於是市場上傳出應該要有更多房屋供給的聲音。然而,倘若供給與需求如此的失衡,我們不禁要問,為何供給無法迎合這麼龐大的需求量。

文:恩瓊.荷達(Anjum Hoda)

永不破滅的泡沫

如果你是名老倫敦人,住在倫敦非常久了,應該會有認識的朋友,是在1990年代末期對抗房價急速飆漲的可憐蟲,這種人發誓絕對不當在房價高點時買屋的笨蛋,因此坐擁著滿滿現金。倫敦房價確實崩跌過,但是它的修正發生的又淺又迅速,彷彿從沒有發生過一樣。你的朋友們,若知道自己當時是在對抗一個由西方主要央行,系統化推動的廉價資金政策,也許會對自己的可憐遭遇釋懷一些。

央行一直以來,只關注讓消費者物價通膨維持在低點。但無論是有意還是無意,它們卻一直搞錯問題的方向。經濟體裡過多的資金,找到管道流入了資產當中,成為抵抗隱形通膨偏見的保障。如果央行可以被信任,如果不需要防備來保護任何刻意的偏見,那麼儘管如此,追逐資本資產仍是對抗市場中資金過剩的保障。金錢已經淹腳目,只要隨意瞧瞧全球金融體系與房產市場,都可看到錢的蹤跡。

英格蘭銀行實施低利率十年來造成了低成本資金,從其結果來看,雖不是絕對成功,但至少從與經濟的關聯性而言,在後金融危機時代裡,也算是令人刮目相看。要解決沉重的負債問題,沒有比通膨更有效的方法。而英格蘭銀行在服務業裡一直製造更高的通膨率,雖被產品價格的通縮所遮掩,但市場心理受到的打擊並不大,尤其在利率接近零的時候。家庭借貸的成長率大幅度下滑,非金融機構的債務也已減少下來,銀行產業也控制其槓桿操作。種種情況讓英國經濟,從2010至2014年這五年合計成長了22%,其中很大的比例是來自通貨膨脹。

不過,由於房價漲得比薪資漲幅還要多,倫敦不斷上漲的房價,成為非常重要且明顯的問題。英格蘭銀行試圖轉移大家對這問題的注意力,指出雖然其他方面的債務數字仍在增長,但家庭債務的增加已經停止了;倫敦市的家庭收入佔英國整體的總家庭收入[1],確實不到五分之一。它指出大家一定要看看其他英國地區,這些地方的房價漲得並不多。它認為是俄羅斯與歐洲為了逃離政治及經濟的不穩定,因此把錢停泊在倫敦地區的地產上,這是它無法控制的因素。最後,對於讓大家歷經1997至2007年這十年的危險之旅,英格蘭銀行提出了一個老掉牙的藉口:消費者物價通膨不是重點,且它遲早會跌回目標區間裡。由於消費者物價相對受到了控制,英格蘭銀行反而較擔心是失業人口的問題,勞工的技能一旦停止使用後,將會逐漸消失。

某種程度而言,這些因素確實都沒錯。但英格蘭銀行忽略了所有在金融風暴之前,一直存在的不穩定訊號,以及不停警示即將發生的危機。將過剩貨幣導入某類資產,這模式又再度的在倫敦房價上上演。當消費者產品與勞務的價格,一直停滯不動的時候,倫敦房價卻節節上攻,吸取了所有資金並創造出不斷上漲的自我實現預期。

對於一個社會的凝聚力來說,買得起房子的重要性跟有份工作一樣重要。雖然人們辛苦工作,但是在合理通勤距離以內買一間房子,似乎變得更遙遠。政府的房貸補貼計畫,讓英格蘭銀行糟糕的廉價資金政策所造成的問題,變得更為複雜、惡化。因為支持這無以為繼的房價,只會進而徒增納稅人的負擔。英國房市缺乏持續性,顯現在價格與收入之間的差距上。在英格蘭地區,2013年的中位數房價與收入比[2],比例是6.72;雖與其在2010年的高峰比起,少了0.5,但在在1997年時,卻只有3.5而已。至於內倫敦[3]的十四區已穩定的漲超過了10——也就是中位數房價是收入的十倍。這數字顯然說明了一般大眾所面臨的問題。

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Photo Credit: kloniwotski@Wikimedia Commons CC BY-SA 2.0

住在倫敦裡兩個最高級區域裡的全球首富所聚積的財富,吸引了大眾的注目。但這卻模糊了第二次且規模更大的餘波:年輕倫敦居民對房價與薪水收入間更巨大差距,所感受到的壓力。誘使他們在年輕時置產,是一種分化的行為。貨幣政策對此情況視而不見,並且依賴某機制來調整,這也是一個分化行為;且這個機制在過去二十年來已經證明失敗,且一開始就製造了問題與麻煩。21歲至30歲的年輕人,將置產視為主要人生目標,先不論家人的慷慨解囊,他們年紀輕輕就揹負了沉重的債務。在生命中應該努力追求機會,不該受到債務束縛的階段;應努力獲得工作,讓自己盡情發揮所長與潛力的階段,而他們卻爬上了置產這條階梯上。不幸的是,這條階梯成為「蛇梯棋」的機會很高:他們可能努力往上爬卻只看到市場崩跌的結局,最後只能回到起點,重新開始。

房價與收入之間的分裂,看似是供給短缺的結果。但很少人發覺,這是失敗的唬人遊戲,也就是失靈的貨幣政策所留下的爛攤子——只製造出過多的廉價資金湧入了資產,卻未刻意繼續創造等比例的需求,去帶動更多的消費性產品、勞務以及更高的薪資。通膨的期待,只被轉換成更高的房價,而不是消費性產品與勞務的價格。這個通膨混淆了大家,大家不知道哪些需求才是由通膨預期所創造出來,哪些又是由真正的需求短缺所帶動。毋庸置疑的是,若價格的年增率可達兩位數以上,本身一定會創造出非常大的需求,以至於即使是供給相對於實際房屋需求仍算充足,也會反映出不足的情況。尤其是當此需求是由紙幣所資助,且紙幣原則上是源源不絕的。因為真正的需求,與過剩資金所造成的結果產生了混淆,因而造成了資金錯置現象,這一直是教科書裡告誡我們,高通膨會產生的典型結果。

有人認為房價飆漲來自於供給不足,於是市場上傳出應該要有更多房屋供給的聲音。然而,倘若供給與需求如此的失衡,我們不禁要問,為何供給無法迎合這麼龐大的需求量。比較可能的答案是,供應商非常了解目前「房價-收入」分裂的情況,因此對於提供更多房屋的建議,建商採取謹慎保留的態度,他們深知,人們對於他們開出的售價,根本無力承擔。但是,蓋房子也需要時間,或許屆時市場上仍會有供給出現,只要賣方認為房屋的價格,會以相同速度增加。不過,市場上過剩的房子——聽起來或許難以想像——一定會讓房屋的售價受到侷限,尤其是當利率同時調升的時候。至於買家們,他們只想要一件會永遠漲價,而不是會在市場上突然重挫的資產。驟升的供給量,加上調漲的借貸成本,是投機熱崩盤的祕方,尤其當資產是以舉債的方式購買時。

唯有薪資與租金調升,才是解決問題的辦法,即使是在借貸成本增加之下,因為房價不會同時上漲。然而,當房價與收入之間的差距依舊這麼大,市場上的餘屋愈來愈多,這些房子可能會賣給外國人,或者會造成債台高築的現象。這兩者皆不是大家樂見的:前者會讓本國居民根本買不到房子,而後者則讓經濟與銀行負債累累,只要信用狀況以及經濟發生變化,就會讓經濟與銀行變得更脆弱危險。若上述兩選擇都無法排除,建商將會面臨大麻煩,因為根本沒有買家願意以他們開出的賣價買房。

註釋

[1] 2014年6月4日出版之區域家庭總可支配所得(Regional Gross Disposable Household Income)。英國國家統計局,區域帳戶。

[2] 社區及地方政府部(Department for Communi ties and Local Government ),第577個圖表。(資料取得日期為2015年10月15日)

[3] 倫敦外圍的十九個區域,在2013年中位數房價與中位數收入的比例是9.1。這項統計是採用全職員工的總平均薪資。

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書籍介紹

本文摘錄自《泡沫沉思錄:低利率的疲勞、失靈的價格與「便宜錢」對我們的掠奪》,大寫出版
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作者:恩瓊.荷達(Anjum Hoda)
譯者:黃書儀

一個資產管理老手揭露過去二十年金融危機的根本原因。

「我們親眼目睹了過去三世紀以來,一連串最出人意料的金融危機一再上演,進而帶動了整個中央銀行系統任務的全面進化。」

當低利率與太多的錢堆積世界,是誰給了主導這場遊戲的中央銀行這麼大的權力與神話呢?許多人至今都認為,是世界各國的央行將我們從2007至2009年全球金融危機的煉獄中,拯救出來;而這場危機是由華爾街的貪婪所造成。毫無疑問,它們確實拯救我們於水火,但是,這群救火隊們,會不會也是當初真正縱火的人們呢?

本書作者在銀行業從事資產管理工作多年,在○八年金融危機後的某個社交場合中,她感受到了銀行業在金融危機後如「過街老鼠」般被眾人視為一切災禍的肇事者……然而,在經過多年市場與金融史的循環下已經證明——那些被視為「最後救市者」的央行,其實是被誇大了的英雄;甚至,這本書將以「總體經濟與個人財富」的多個面向,指證如Fed這樣的機構為了救市而採行的利率政策,其實才是掠奪民眾財富、埋下更不安金融系統性風險的禍首……

泡沫沈思錄
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責任編輯:潘柏翰
核稿編輯:翁世航