加徵「囤屋稅」就能抑制房價嗎? 來看亞洲鄰國怎麼做

加徵「囤屋稅」就能抑制房價嗎? 來看亞洲鄰國怎麼做
Photo Credit: See-ming Lee 李思明 SML CC BY SA 2.0

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財政部長長張盛和昨(28)日在立院表示,為房價穩定,盼地方政府對擁有二棟(含)以上或非屬自住使用的房屋,例如有餘屋出租者,適度調高房屋稅率,即課徵「囤屋稅」,以作為檢討奢侈稅的配套措施。

然而,房屋稅屬地方稅,囤屋稅課徵與否是地方政府的職權,但目前各縣市訂定房屋稅率,都採用法定下限稅率,沒有發揮彈性稅率的特點。例如自用房屋稅率為1.2%到2%,大部分地方政府幾乎都採1.2%。玄奘大學財金系副教授花敬群說,其實不動產或房屋稅一直以來結構上都存在調整空間,但台灣因為「民粹」風氣,沒地方政府敢調高,傾向低課稅。

根據全球房地產指南網站發布2013年第2季全球42國房價變動調查結果,台灣以14.52%年增率居亞軍之位,但房價高的問題不僅限於台灣,大陸、新加坡、美國等國家也都面臨相似問題。

大部分已發展國家會透過稅賦手段來平衡房地產市場,用免稅、抵稅的手段來鼓勵居民自住自用;用累進稅率中高額的空置稅、房產稅、交易稅等各種「懲罰性稅收」來增加多套房持有者的成本,進而抑制房地產市場投機行為。

以下,我們來看看亞洲其他國家面臨的房市問題,可效仿、參考其解決方式,或避免不當處理。

Photo Credit: Thomas Fischler CC BY SA 2.0

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一、中國囤房成本幾乎為零

中國房地產市場仍屬青春期,房屋稅、囤屋稅都在「試營運」階段。

在中國人的傳統觀念裏,辛苦一輩子,購買了自己的住房,自己完全享有產權,政府不應再徵收房地產稅,這種觀念刻骨銘心,是故,房子買來只要是自住,不做商業用途者,皆不徵收房屋稅。然而這造成兩大現象:

(1)中國式囤房現象
在中國許多沿海城市,房價每年漲幅10%左近,若把房子閒置不用,屋主靠房價上漲的收益將比出租獲益大得多(房子租出去還得多付裝修費),房屋的持有成本幾乎為零。中國式囤房現象可想而知,中國境內有大量「房叔、房嬸」坐擁幾十套房產,甚至各種職業的炒房團,以擁有多套房產為獲利手段。

(2)土地亂象
地方政府不向擁有產權的人課稅,但要建設總得有資金,這些資金就從賣地來-藉著向農人徵地,高價賣給開發商獲利。然而這引發了危險循環,浮濫的土地買賣,造成許多規劃不佳的開發案;有的地方政府還自行成立不動產公司,並脅迫國營銀行的地方分行貸款,隨之而來的,不良債務將會與日遽增。

政府也意識到此問題,在2011年以上海、重慶做為個人住房房產稅改革的試點。為調節社會財富不均、減少大量空置房的問題,對上海居民家庭新購第二套及以上住房和非上海居民家庭的新購住房征收房產稅,稅率因房價高低分別暫定為0.6%和0.4%;而重慶主城9區記憶體量增量獨棟別墅、新購高檔商品房、外地炒房客在重慶購第二套房,將被征收房產稅,其稅率為0.5%-1.2%。

今年五月,國務院辦公廳採取前國務院副總理李克強的建議,宣布擴大個人住房房產稅改革試點範圍,希望由土地財政過渡到稅收財政,並打擊投機炒房者。

Photo Credit: Thant Zin Myint CC BY SA 2.0

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二、新加坡自住與出租房產繳稅相差數倍

從持有成本來看,新加坡目前的房屋持有成本主要是房產稅,根據每年評估的租金乘以房產稅率來計算,自住房稅率為4%,其他類型住宅為10%。

新加坡的住宅市場分為相互獨立運行的私宅市場和組屋(類似中國「經濟適用房」)市場。整體地產市場雖然火熱,但住宅價格,尤其是組屋價格,仍在絕大多數人的承擔範圍內。

新加坡居民接近八成住在組屋裡,每戶家庭只能擁有一套組屋,組屋購入後,一般須在屋主滿買五年後才可轉賣,否則會被處以高額罰款或者牢獄懲罰,以此警戒懷有牟利目的的騙購者。

相比而言,私宅由私人發展商開發,私宅的銷售更多是市場化的,可以同時持有多套。從套數上看,私宅僅占住宅總量的24%,一般是有地住宅或較為高檔的公寓。對私宅而言,則有根據套數階梯遞進的高額印花稅。

2014年起 房屋稅改為階梯遞進制

新加坡近兩年也面臨房價上漲過快的問題,無論是組屋還是私宅,其價格都在2008年全球金融危機和經濟危機之後,隨著經濟反彈而飆升。為解決此問題,新加坡政府最近在財政預算案中宣布將從2014年起改為階梯遞進制的房產稅,最高達19%,2015年進一步提高到20%;同時提高自住住房的免稅額度。

為了抑制房價上漲過快,新加坡政府在今年1月初推出被稱為「史上最嚴厲房地產調控」的措施。除了首次置業的公民外,其他所有群體都在調控範圍內。外籍買家額外印花稅調高至15%,永久居民首套房需繳納5%的額外印花稅,第二套房及以上需繳納10%;新加坡人第二套房及以上亦需繳納10%。永久購買私宅要先賣掉組屋。此外,首付和貸款的限制也更加嚴格,尤其是第二和第三套以上的房產。

Photo Credit: Evan Blaser CC BY SA 2.0

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三、日本各種稅費讓住宅沒有投資價值

在日本,想要購屋,得繳萬萬稅。購買房屋時、擁有房屋的期間及出售房屋時都要徵稅。從買房開始,房屋持有人面臨很多費用如不動產取得稅、印花稅、登記證稅,以後每年要交固定資產稅。

此外,在日本出售房屋時如果持有期不超過5年,徵稅比率高達買賣差價的39%,想留作給兒女財產的話,還要付高額的「贈與稅」,舉3千萬日元至5千萬日元以下財產為例,贈與稅率是20%。

據了解,在日本,買房子幾乎都是用於自住,管理規則裡有規定必須用於居住。也有出租的,但在日本買房僅是為了出租似乎不太划算,因日本的二手房折舊率很高,再好的房子,買了再賣一般都要賠錢,年限越久賠得越多,幾十年過後,成本還沒收回,房子本身已經不值錢了,所以日本人投資一般不會選擇買房,性格保守的人會選擇購買國債,敢於冒險的會選擇證券、期貨和金融衍生產品,但也有很多日本人投資意識相對淡薄,喜歡把錢放在銀行裡,賺取幾乎是零利率的微薄利息。

買房子還有其它成本,如買房時要交一筆修繕金,修繕基金的算定比較複雜,住房面積大,修繕費就高;每個月要交管理費,不同地方金額差很大。維護由住民管理委員會做決定,委托物業管理公司執行。住房時間長了,修繕費不夠用,可能中途另收維護費。另外,房屋更改用途要申請,看占專用面積的比例,閒置會影響免稅。

總之,從日本的現狀來看,一般居民住房的投資和收益空間很小。所以大家考慮的不是增值,而是如何盡量保值。在日本,也沒有聽說過限購政策,基本是市場行為。


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