死道友不死貧道:還沒交屋就被套牢的預售「早鳥宅」

死道友不死貧道:還沒交屋就被套牢的預售「早鳥宅」
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我們想讓你知道的是

這批正在交屋與即將交屋的建商,預售時已賣了七、八成物件,早就入袋為安,賺得麥可麥可,剩下的兩、三成,少賺一點也不會痛,現在等的只是時間,而這樣的物件,這兩年會越來越多。

文:賴淑惠

2017年,房市出現史上最大一波預售完工「交屋潮」。這股效應,帶動近日的六都買賣移轉件數,其中,新北市衝破五千大關,單月大增三成居冠,這個數字與四月相比,增幅更高達五成,代表房市回溫了嗎?不,這樣想就大錯特錯。真相是…2013年起,在房市多頭下,不少建商拼命申請建照,想著大撈一筆,倘若在正常興建的狀態下,2017到2018年,將有24.6萬戶陸續取得使用執照,這些在高點買進預售屋的屋主,現在很多人得咬牙交屋,才讓移轉物件大增,但,這群「早買早倒楣」的冤大頭,正悄悄醞釀引爆新一波的「退戶潮」。

一交屋就賠錢 「預售早鳥」被狠摔兩巴掌

這波退戶潮,可以從最近的房市氣氛看出端倪,預售市場上,「開價」與「成交價」都已經雙雙下降的讓利「雙降牛肉宅」,如雨後春筍般冒出,像是板橋知名的讓利物件,讓預售物件硬是低於中古房市,把在地行情逼回了4字頭;而2015年的汐止新案每坪成交價格還有40幾萬元,現在被預售房價已經逼到坐3望2的懸崖邊,搖搖欲墜;土城也好不到哪兒去,路段較差、離捷運較遠的建案,見到2字頭都不意外,這些都是新北房市最新的重磅彈。影響所及,除了我們已經討論多次,罕見出現了預售屋比中古屋還便宜的詭象。試想,還沒交屋就被套牢的預售「早鳥宅」,還有得混嗎?

像我本來開開心心要交屋的同事阿威,最近就陷入天人交戰,兩年前一坪50萬買的預售屋要交屋了,但周邊的新預售建案,卻跌到42萬,一坪8萬的價差,買40坪的房子,等於一交屋就虧了320萬,這數字讓他忐忑不安;只是,就算想退訂他也裹足不前,因為建商絕不是好惹的,直接擺出「退訂就沒收15%違約金」的強硬態度,2,000萬的房子,15%違約金就高達300萬元,從今年到明年,這群面臨交屋卻開心不起來的苦主,落得進退維谷的窘境,如果他們是投資客也就算了,有更多人是攢了十多年的頭期款,如今還沒住進去,就先虧到脫皮,情何以堪。

交屋潮帶動降價潮 庫存出清少賺也賣

可別以為這已經是谷底,後頭還有更慘的,這些「一手棍子、一手蘿蔔」想交屋的建商,除了想趕快過戶,拍拍屁股走人外,現在有很多建商不得不左手打右手,因為他們手上還hold著一批庫存「燙手宅」。簡單的說,兩年前房市多頭時,建商本來打的如意算盤,是先在他們手上多留了一批保留戶,因為根據過往經驗,交屋後價格通常會比預售時更高,兩年營建期過去,勢必還可以再翻賺一筆,沒想到景氣急轉直下,保留戶這下變成燙手山芋。

但建商罩子也很亮,不敢馬上脫手,擔心吃快弄破碗,惹毛還沒交屋的客戶,一旦等撐到房子都安全過戶,頭過身就過,他們手上這些「燙手宅」將傾巢而出,更讓預售屋主氣結的是,為求順利解套,建商恐怕將用兩、三年前的預售價格,再打個八折降價出清,屆時,這些買到超貴「早鳥宅」的住戶,等於被建商打完左臉、再打右臉,因為這些「燙手宅」的逃命價,會無情在實價登錄上蓋上低價戳記,被迫過戶的屋主啞巴吃黃蓮,被人賣了,還被迫幫人家數鈔票。

這種時候,死道友不死貧道,建商根本顧不了什麼江湖道義,我不少代銷朋友私下說了大白話,這批正在交屋與即將交屋的建商,預售時已賣了七、八成物件,早就入袋為安,賺得麥可麥可,剩下的兩、三成,少賺一點也不會痛,現在等的只是時間,而這樣的物件,這兩年會越來越多。

已經被套住的「早鳥宅」要不要退訂?如果是自住,房價起落,漲跌互見,長期持有真的不用太在意,交屋後入住幾年後再轉售,仍有機會降低損失金額,也不用避免為此跟建商鬧到對簿公堂。倒是建商接下來不得不丟出的滿手「燙手宅」,為了要跟其他預售「讓利宅」一較高下,降價幅度可期,這類物件不用等待漫長的預售興建,又是全新物件,堪稱是滿手爛牌的建商,在大玩兩手策略下的犧牲打,要趕上這波「交屋潮」下的「降價潮」,有機會撿到好物件。

本文獲好房網授權刊登,原文發表於此

責任編輯:翁世航
核稿編輯:潘柏翰




原廠認證中古車如何異軍突起成首選?針對三大痛點迎頭痛擊是關鍵

原廠認證中古車如何異軍突起成首選?針對三大痛點迎頭痛擊是關鍵
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我們想讓你知道的是

疫情、缺工缺料、貨運塞港、戰爭影響等因素,讓全球新車交期飽受影響,加上後疫情時代,通貨膨脹嚴重,許多有車輛使用需求的消費者轉而選擇中古車。但面對始終存在著「一車、一況、一價」的中古車市場,潛在危機與隱藏風險讓許多消費者望之卻步,該如何選擇高效率且值得信賴的方式?

縱使當前中古車商已逐步邁向聯盟化、認證制度,但良莠不齊的狀況始終存在,中古車交易糾紛新聞時有耳聞,在媒體報導中,仍可常看見像是買到的車況與中古車商所提供的資訊存在巨大差異、車輛行駛里程經過「巧手調整」、嚴重甚至有買到AB車而刑責上身的問題。正因中古車狀況的不夠透明,讓消費者很難於中古車買賣過程中完全信任賣方,也無法放心購買,就連部分自認資深懂車人也曾有陰溝裡翻船的狀況。簡而言之,難以信任、無法放心、資訊不透明的三大痛點,在在讓消費者對於中古車購買望之卻步。

中古車的購買需求持續存在,但近來可以發現購買趨勢逐漸朝向「原廠」路線靠攏,主因就出在各汽車品牌以自家「商譽」為擔保的原廠認證中古車一一成立。以成立相當悠久的奧迪嚴選中古車而例,完全瞄準上述三大痛點的核心價值就是其可成為同業標竿、獲得消費者青睞的原因。

奧迪嚴選原廠中古車優勢一:信任

敢於品牌名後掛上「嚴選」,就是因為奧迪所提供的中古車輛,不僅皆有完整原廠服務記錄可供查詢,且經過了110項原廠標準的詳盡車況檢查,這兩點的資訊先建立消費者對於車輛來源的信任度後,在整體的銷售過程中,第一線的銷售人員也以客戶的需求推薦適合車款,舉凡是車型、顏色、配備甚至預算等都可層層篩選,而非像傳統中古車商以「清庫存」為第一銷售目標;再加上等同於新車銷售同樣等級的專業流程與產品知識,當客戶確認購買後,也會依照客戶的財務狀況提供客製化的方案;入手後也享有奧迪原廠標準售後服務流程與保固內容。在每個階段中,皆以原廠標準流程作為基礎,以信任作為買賣雙方溝通與往來的基石。

奧迪嚴選原廠中古車優勢二:安心

取得信任後,更要進一步超越顧客期待,為顧客達成安心的購買流程。因此奧迪嚴選中古車所銷售的車輛,除了保證無重大事故或泡水情事發生,更以原廠標準檢修與整備,範圍包含維修保養紀錄、外觀、內裝、動力系統、電子系統、底盤、配件等面向。此外,每一輛奧迪嚴選中古車在交車後至少享有一年不限里程原廠保固,保固期內無須擔心預期以外的維修費用,不僅可讓客戶買得安心,更可駕得開心。

奧迪嚴選原廠中古車優勢三:透明

選擇中古車的多數買家,無疑希望詳盡了解購車時的價格、後續的養車成本,簡言之就是要把一切買車、用車資訊透明化,因此奧迪嚴選中古車首先針對車輛資訊透明化可以減少後續養車潛在成本以外,車價也保證透明,並提供彈性付款方式,盡可能減輕車主的購車負擔。就算真的車輛出問題,也可享有保固維修服務與代步車使用,當然,24小時的Audi服務專線與全天候的道路救援服務等也可提供車主零時差的專業協助,幾乎等同於新車服務流程的保證,一切完全透明毫無隱藏與保留。

奧迪嚴選中古車作樣板,讓鍾愛即刻成真、更顯從容餘裕

以信任、安心、透明作為三大基石,有效擊退過往消費者購買中古車心中所擔心的痛點,不僅讓奧迪嚴選中古車成為當前中古車買賣最受歡迎的途徑,更是中古車買賣的最佳樣板。當購買中古車不再需要擔心信任、安心與透明問題,民眾就可以用相較新車更輕鬆的門檻,擁有過往無法企及的夢想車款,讓鍾愛不僅可以即刻成真,還比原先想像的更從容餘裕。

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