「政治就是買得起房」面對攀高的房價,馬國可以參考新加坡怎麼做

「政治就是買得起房」面對攀高的房價,馬國可以參考新加坡怎麼做
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我們想讓你知道的是

馬來西亞與新加坡民情相近,都有「居者需其屋」的傳統觀念。差別在於,新加坡政府真正執行了「居者有其屋」的重大國策。

文:周忠信

房價問題基本上是經濟問題,而經濟問題的解決方法通常就在於供應與需求。

過去幾年馬來西亞的房價節節攀高。以100為基數計算,從2009年3月開始計算,房價指數在2012年達到200,而在2014至2015年稍緩到160;數據顯示,2009年底到2014年底的5年間,馬來西亞平均房價上漲了57%,這吸引了許多非自住的投資者。

本國各階層人民貧富差距大,人均收入無法作準;按統計局數據,馬來西亞2016年中位家庭年收入(median household income)為馬幣62,736(約新台幣47萬)。

中位房價與「收入三分之一」準則

按國際通行、世界銀行與聯合國推薦的標準,中位房價到「3」的水平(即三倍於中位家庭年收入)屬於可負擔水平,而「4」是適度不可負擔,「5」為「嚴重不能負擔」,「5.1」和以上屬於嚴重難以負擔。

按中位房價在「3」的可負擔水平,假設一個馬來西亞家庭是雙薪,而家庭年收入達到馬幣60,000(約新台幣45萬),或等同月收入馬幣5,000(約新台幣3萬7),那麽一般的房價就應該是馬幣180,000(約新台幣1百36萬)。如果他們面對的房子卻是超過馬幣300,000(約新台幣2百27萬),五倍於他們一年所有的收入,那麽就是嚴重難以負擔的水平。

如果借貸者的家庭月收入是馬幣5,000,銀行允許的月供款(instalment)標準是收入的三分之一,即馬幣1,667(約新台幣1萬2)。假設房價馬幣300,000,按照房屋95%的貸款,以5.7%利率來推算,月供款為馬幣1,654(約新台幣1萬2)。

銀行的這個行之多年的「三分之一」標準非常合理,因此拒絕那些房價收入比太高的房貸申請其實是挽救了許多人,也維護了銀行本身的房貸資產素質(極少房貸客戶還不起月供款),甚至救了國家經濟!

但是有些房地產開發商卻以提供折扣為名,擡高買賣合同售價為實的方式來吸引「零首付」(zero down payment)的買家,甚至屢屢要求銀行放寬房貸審核標準,這是極其自私、沒有商業道德和不顧後果的,應予以譴責。

十年前的美國(2007至2008)的房貸危機「零首付」歷史教訓顯然已被淡忘。

實名制登記有利銀行審批

馬來西亞也應該推行房產實名制登記並開放銀行查核,因為目前銀行只能看到申請者在該銀行的房貸記錄,無法獲知申請者是否在其他銀行尚有未還清的房貸,因此,所審批的房貸可能早已遠超「收入三分之一」的準則。

馬來西亞房地產泡沫不會破,原因在於有許多富裕家庭以投資為目的,大量購買了價格不斷高漲的房產,提供了發展商需要的資金支持和銀行體系的房地產供款,這「維護」了目前房價過高、有價無市的局面,也導致大量高檔公寓「100%售罄,20%入住」的甚低自住比例。

馬來西亞房地產是自由市場,發展商建屋牟利、投資者通過房地產轉售、持有累計財富,無可厚非;然而住房是切身民生問題,政府需要注入一些社會主義思維。

在馬來西亞,「居者有其屋」的傳統觀念根深蒂固,在平均收入滯漲的年代,原本應該是年輕家庭一代人承擔的房貸逐漸吸取了父母一輩的積蓄,以便支撐高漲的「房價收入比」。

唯有同時明顯出現大量房地產項目供不應求、多家發展商資金鏈斷裂、投資為目的的購房者停止購買、政府提供大量可負擔房屋為替代、經濟出現不景氣的情況下,房屋泡沫才會被戳破。

在不同國家,對於房價高漲有不同的應對政策。馬來西亞國情不同,不同州屬也有不同的經濟發展程度,需作出不同的解決方案。譬如東海岸登嘉樓州的中位房價只是吉隆坡的一半,其中位年家庭收入也只是吉隆坡的一半,一樣高居超過「5」的在嚴重不可負擔水平。

在香港,私人住宅價格創十三個月新高的同時,已經連續上漲二十個月,2017年首11個月累計升幅約13%。香港雖明顯有房產泡沫,但是由於政府不敢多建「公屋」(董建華因為「八萬五」政策,利用供應壓制房價而遭房地產富豪施壓下臺),加上富豪多,且願意繼續投資於房產,因此資金源源不絕、泡沫不破、問題不能解決。

借鑒獅城租屋政策

馬來西亞與新加坡民情相近,都有「居者需其屋」的傳統觀念。差別在於,新加坡政府真正執行了「居者有其屋」的重大國策,達致「100%賣完,100%入住」的自住比例。

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Photo Credit:Reuters/達志影像

1959年選舉,新加坡人民行動黨承諾向窮人提供廉價房屋,勝選後於1960年通過《建屋發展法令》。新加坡1965年獨立時只有23%人口居住在「組屋」,1985年超過80%,迄今一直維持在80%以上的高水平。

比較起馬來西亞的只租不賣的「人民組屋」,新加坡政府這樣控制其組屋政策:

一、只有政府可以建和售賣組屋,因此控制了售價。
二、政府以低過市價來賣給公民。二手租屋市價如果大約新幣600,000,政府售價只是大約新幣300,000。
三、每個家庭只能購買一間組屋,欲購第二間的話則須在半年內賣掉第一間。
四、購買組屋後必須入住,而且一段時間內不得整間出租或出售,否則會被罰款甚至坐牢。
五、組屋只售賣月收入不超過10,000新幣的家庭,單身人士要三十五歲以上才能買。
六、低收入家庭還會提供最高40,000新幣的補貼。
七、建屋局提供利息比銀行低3至4%的貸款。
八、因新加坡政府控制組屋房價,個人的住房開支占收入的25%至30%。


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我們想讓你知道的是

《國際大風吹|行動講堂》Ep2聚焦於戰爭中最大受害者──砲火下流離失所的人民,節目透過影像與聲音,帶領觀眾凝視全球戰爭中流離失所的人們,認識世界展望會長達數十年的難民人道救援經驗。

由李漢威、蔡尚樺聯手主持的直播節目《國際大風吹|行動講堂》第2集已於6月14日首度播出,本次特別邀請華人紀實攝影師張雍、台灣世界展望會會長李紹齡對談,帶領觀眾凝視戰爭中流離失所的人們,聆聽相遇與別離的故事,也讓觀眾認識世界展望會長達數十年的難民人道救援經驗,以及他們對於每場救援行動專業審慎的態度。這些因你我支持而促成的救援行動,都是為了重新牽起人際間被鋼鐵與火藥所摧毀的繫帶,世界展望會的工作人員則背負著託付與使命親臨現場,陪伴人們度過戰火下的煎熬苦難。

「我們不只看到《月球背面的逃難場景》,還聽到月球背面的哭聲,所以世界展望會從來沒有選擇,只有無條件的接納與支持。」

數據解析:你我未曾意識到的「月球背面」

俄烏戰爭打響至今已逾三個多月,因戰事被迫離家的難民人數也急速攀升。根據聯合國難民署統計,截至5月29日已經有超過680萬人自烏克蘭境內出逃至波蘭、匈牙利、羅馬尼亞等鄰近歐洲國家,國際移民組織(IOM)的一項研究也預估有將近800萬人在烏克蘭境內流離失所,總計相當於將近四分之一的烏克蘭國民因為無情戰事淪為難民。

你可能不知道的是,當烏克蘭戰事成為網路熱搜的同時,歐洲大陸遙遠的另一端也存在一群面臨相同困境的人們。根據聯合國難民署的統計數據,截至2020年底全球共有8240萬人被迫流離失所,受俄烏戰爭影響產生的難民僅占全球難民總數的18%。這意味著全球戰火不只存在於烏克蘭與俄羅斯之間,當我們揭開數據,就會發現其中還包括敘利亞內戰、阿富汗戰爭,以及中東或非洲部分地區長久性的區域武裝衝突。而更令人不忍的是,在8240萬流離失所的難民中,兒童人數占比竟高達42%,這些本與戰火紛爭最不相干的族群,卻需要承受這一切悲劇性的後果,甚至改變了他或她的一生。

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隨著天災人禍不斷發生,從數年前的敘利亞、阿富汗,再到近期的烏克蘭,難民遷徙事件的發生愈發頻繁,甚至連進行多年難民紀錄的來賓張雍都想不到,短短十多年內竟會連續看到如此規模的難民潮。

走入真實現場:救援最前線的世界展望會事工

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根據世界展望會統計,敘利亞十年來戰爭的影響為例,已有超過6000名孩童喪生於戰火,也導致超過2百多萬名孩童無法上學或生活發生問題。

「在普遍國際的人道救援中,有一種描述是『戰爭已經逐漸敘利亞化』。」國際戰火衝突的時間拉長,不只剝奪以千萬計的孩子們在正常生活環境下溫飽、健康成長的權利,複雜的環境更讓兒童拐騙及販賣、女性保護問題隨之而來。

這些數字不只意味者數百萬家庭的不幸遭遇,更是戰爭對社會關係的撕裂創口;只有當我們直視數字時才會猛然驚覺,原來世界比想像的更加不平靜。特別來賓張雍也感慨道,這些數字正是驅使他走入現場的動機之一,他想要與人們面對面的互動,相處、攀談、接觸……藉此豐滿個體生命的輪廓,讓人真正為人,不再只是數據中的千百萬分之一。而就在奔走無數逃難前線,體會萬千生離死別後的某天清晨,他一如往常地在路上慢跑,突然瞥見有隻毛毛蟲正緩慢地在路上爬行,於是他停下來,小心翼翼地將其安置路旁,又跑了幾步以後,他猛然發現道路上竟然還有好幾十隻毛毛蟲。但因為能力實在有限,無法將所有毛毛蟲一一安置,最終,他只好繞道而行。

當這猶如寓言故事般的親身經歷與冰冷的統計數字相互對比,它給了我們更為震撼的啟示──除了網路媒體讓我們看到的景象外,還有更多我們看不見的地方,甚至是連攝影記者都難以進入的角落,裡頭還有更多的生命也如同烏克蘭的難民一樣急需救援,而僅靠我們一己之力能做的卻非常有限。面對遙遠且數量龐大的求助者,事實上是需要如同世界展望會這般更大、更有組織的團體,才能凝聚足夠的力量,給予急需救援的人們實質幫助。

例如今年的烏克蘭難民救援行動,除了協助安置順利出逃、在歐洲國家顛沛流離的難民以外,第一時間世界展望會也進入烏克蘭,給予前線無法逃出的人們最緊急的「物資救援」,包含水、糧食、燃料等;幾經輾轉後,部分烏克蘭人也在三月陸續回到故土,此時首當其衝的就是飲用水的處置,接著便是家園重建的漫漫長路。於是世界展望會也於同一時間向當地註冊進駐、開展地方資源網絡,協助難民重建家園,從最基礎的庇護所開始向外擴充,包括生活生計、孩童教育、婦女保護、家庭與心理治療等。

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難民遷徙的過程中,需要面對茫然未來的巨大壓力,造成心理甚至生理上的問題,因此世界展望會於烏克蘭救援過程成立兒童關懷中心,從遊戲中抒發內心擔憂。
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救援施行:世界展望會人道救援的執行策略

人道救援行動涵蓋甚廣,下至民生物資援助、上至個體關懷照護及社會系統建置,面對如此緊急又錯綜複雜的需求,世界展望會也嚴肅謹慎的對待,從前期評估到後期規劃都有完備的流程,系統性的把關所有環節,並於地方上累積更豐沛的區域網絡及行動量能,張開更多防護網,最後運用專業落實每份跨海祝福,建立關懷世界與孩子的正向循環。

一、漸進式評估與規劃
  首先審視對象於生理、安全、社會等各方面需求的急迫性,擬定不同階段的救援行動。優先項目為「挽救生命」,例如供給糧食飲水補給、遞送生活物資等,滿足難民生理上的基礎需求;接下來則以「陪伴、關懷」為進階項目,例如提供基礎的庇護所收容,或是成立婦女兒童專責關懷中心、教育機構,旨在建置完整的安全及社會生態,給予難民最大的協助。

二、服務團隊在地化
  世界展望會在工作執行時,總是會盡量組織在地的團隊,或與當地且具信譽的非政府組織共同完成,避免因各地不同的語言、文化、風俗民情而產生隔閡,也讓地方上資源及訊息網絡,能以最有效率的方式展開,如此一來才能使資源被誠信且有效的利用。

三、專業規劃與救援
  世界展望會於任何行動前,都會制定明確清楚的工作方向,包含救援目標、執行策略、救援對象數量規模、工作細目等,且前往前線的事工們都必須經過特殊的訓練,學習判別危險及緊急因應措施,如此一來提供當地適切妥當的協助。

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重新牽起聯繫:Kindness is a universal language.

除了世界展望會,世上仍有許多人以自身力量,志願投入人道救援的服務。就像來賓張雍在羅馬尼亞邊境認識的當地志工,他們在邊境發放三明治、飲水等物資給滿載烏克蘭難民的遊覽車,但因為羅馬尼亞與烏克蘭的語言並不相通,這讓張雍感到十分好奇:「在援助的過程中不會碰上溝通障礙嗎?」男子搖了搖頭,笑著回答道:「Kindness is a universal language.」。

雖然剛開始並不完全瞭解這句話背後的意義,但經過接著的幾次物資發放,張雍目睹了好幾次相同的畫面──當志工將三明治交到人們手上時,人們的淚水就從眼眶裡泛出。於是我們都懂了,那是某種難以言說的、人與人之間珍貴而無可取代的聯繫。

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關於《國際大風吹|行動講堂》

由《國際大風吹》李漢威、金鐘主持人蔡尚樺聯手主持,每集《國際大風吹|行動講堂》直播節目將邀請重磅來賓,帶大家深入淺出、探討急需人們重視的國際議題,並呼籲各界付出實際行動,向需要幫助的人伸出援手,展開即刻救援。


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