「政治就是買得起房」面對攀高的房價,馬國可以參考新加坡怎麼做

「政治就是買得起房」面對攀高的房價,馬國可以參考新加坡怎麼做
Photo Credit:AP/達志影像
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馬來西亞與新加坡民情相近,都有「居者需其屋」的傳統觀念。差別在於,新加坡政府真正執行了「居者有其屋」的重大國策。

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文:周忠信

房價問題基本上是經濟問題,而經濟問題的解決方法通常就在於供應與需求。

過去幾年馬來西亞的房價節節攀高。以100為基數計算,從2009年3月開始計算,房價指數在2012年達到200,而在2014至2015年稍緩到160;數據顯示,2009年底到2014年底的5年間,馬來西亞平均房價上漲了57%,這吸引了許多非自住的投資者。

本國各階層人民貧富差距大,人均收入無法作準;按統計局數據,馬來西亞2016年中位家庭年收入(median household income)為馬幣62,736(約新台幣47萬)。

中位房價與「收入三分之一」準則

按國際通行、世界銀行與聯合國推薦的標準,中位房價到「3」的水平(即三倍於中位家庭年收入)屬於可負擔水平,而「4」是適度不可負擔,「5」為「嚴重不能負擔」,「5.1」和以上屬於嚴重難以負擔。

按中位房價在「3」的可負擔水平,假設一個馬來西亞家庭是雙薪,而家庭年收入達到馬幣60,000(約新台幣45萬),或等同月收入馬幣5,000(約新台幣3萬7),那麽一般的房價就應該是馬幣180,000(約新台幣1百36萬)。如果他們面對的房子卻是超過馬幣300,000(約新台幣2百27萬),五倍於他們一年所有的收入,那麽就是嚴重難以負擔的水平。

如果借貸者的家庭月收入是馬幣5,000,銀行允許的月供款(instalment)標準是收入的三分之一,即馬幣1,667(約新台幣1萬2)。假設房價馬幣300,000,按照房屋95%的貸款,以5.7%利率來推算,月供款為馬幣1,654(約新台幣1萬2)。

銀行的這個行之多年的「三分之一」標準非常合理,因此拒絕那些房價收入比太高的房貸申請其實是挽救了許多人,也維護了銀行本身的房貸資產素質(極少房貸客戶還不起月供款),甚至救了國家經濟!

但是有些房地產開發商卻以提供折扣為名,擡高買賣合同售價為實的方式來吸引「零首付」(zero down payment)的買家,甚至屢屢要求銀行放寬房貸審核標準,這是極其自私、沒有商業道德和不顧後果的,應予以譴責。

十年前的美國(2007至2008)的房貸危機「零首付」歷史教訓顯然已被淡忘。

實名制登記有利銀行審批

馬來西亞也應該推行房產實名制登記並開放銀行查核,因為目前銀行只能看到申請者在該銀行的房貸記錄,無法獲知申請者是否在其他銀行尚有未還清的房貸,因此,所審批的房貸可能早已遠超「收入三分之一」的準則。

馬來西亞房地產泡沫不會破,原因在於有許多富裕家庭以投資為目的,大量購買了價格不斷高漲的房產,提供了發展商需要的資金支持和銀行體系的房地產供款,這「維護」了目前房價過高、有價無市的局面,也導致大量高檔公寓「100%售罄,20%入住」的甚低自住比例。

馬來西亞房地產是自由市場,發展商建屋牟利、投資者通過房地產轉售、持有累計財富,無可厚非;然而住房是切身民生問題,政府需要注入一些社會主義思維。

在馬來西亞,「居者有其屋」的傳統觀念根深蒂固,在平均收入滯漲的年代,原本應該是年輕家庭一代人承擔的房貸逐漸吸取了父母一輩的積蓄,以便支撐高漲的「房價收入比」。

唯有同時明顯出現大量房地產項目供不應求、多家發展商資金鏈斷裂、投資為目的的購房者停止購買、政府提供大量可負擔房屋為替代、經濟出現不景氣的情況下,房屋泡沫才會被戳破。

在不同國家,對於房價高漲有不同的應對政策。馬來西亞國情不同,不同州屬也有不同的經濟發展程度,需作出不同的解決方案。譬如東海岸登嘉樓州的中位房價只是吉隆坡的一半,其中位年家庭收入也只是吉隆坡的一半,一樣高居超過「5」的在嚴重不可負擔水平。

在香港,私人住宅價格創十三個月新高的同時,已經連續上漲二十個月,2017年首11個月累計升幅約13%。香港雖明顯有房產泡沫,但是由於政府不敢多建「公屋」(董建華因為「八萬五」政策,利用供應壓制房價而遭房地產富豪施壓下臺),加上富豪多,且願意繼續投資於房產,因此資金源源不絕、泡沫不破、問題不能解決。

借鑒獅城租屋政策

馬來西亞與新加坡民情相近,都有「居者需其屋」的傳統觀念。差別在於,新加坡政府真正執行了「居者有其屋」的重大國策,達致「100%賣完,100%入住」的自住比例。

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1959年選舉,新加坡人民行動黨承諾向窮人提供廉價房屋,勝選後於1960年通過《建屋發展法令》。新加坡1965年獨立時只有23%人口居住在「組屋」,1985年超過80%,迄今一直維持在80%以上的高水平。

比較起馬來西亞的只租不賣的「人民組屋」,新加坡政府這樣控制其組屋政策:

一、只有政府可以建和售賣組屋,因此控制了售價。
二、政府以低過市價來賣給公民。二手租屋市價如果大約新幣600,000,政府售價只是大約新幣300,000。
三、每個家庭只能購買一間組屋,欲購第二間的話則須在半年內賣掉第一間。
四、購買組屋後必須入住,而且一段時間內不得整間出租或出售,否則會被罰款甚至坐牢。
五、組屋只售賣月收入不超過10,000新幣的家庭,單身人士要三十五歲以上才能買。
六、低收入家庭還會提供最高40,000新幣的補貼。
七、建屋局提供利息比銀行低3至4%的貸款。
八、因新加坡政府控制組屋房價,個人的住房開支占收入的25%至30%。

畢竟經濟問題在於供應與需求,新加坡政府充份發揮這基本原則,解決了80%以上人民的住房問題,也吸納了很多馬來西亞人才,入籍新加坡成家立室。

馬來西亞與新加坡民情相近,應該參考新加坡的「居者需其屋」組屋政策,加上土地面積廣,只要在不同州屬、高度密集居民區興建足夠的房子供應給市場,便能有效控制房價。

除非政府土地都賣完給發展商了,不然政府絕對有權決定在何處、建多少、何種價位的房子、規劃交通與生活便利;是不為,非不能為!

除了利用政府擁有的土地,在人口眾多、出入方便的地點,只要供不應求,政府就應該只批準發展商興建可負擔房產。只要有錢賺,就算薄利多銷,也一定有發展商願意建。

連雪州蘇丹都曾經開腔,雪州發展機構(PKNS)應該發展一般人民需要的民生需求,而不是與私人機構競爭、那樣的商業化運營。

住房問題是民生問題、房價問題是經濟問題、經濟問題在於供應與需求,政府必須責無旁貸地介入解決,因為政治就是人民買得起房!

本文獲當代評論授權轉載,原文發表於此

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責任編輯:周慧儀
核稿編輯:楊之瑜