解讀／毒土地大辯論

文／圖：梁啟智

1. 土地供應專責小組今日推出文件，同大家一齊「土地大辯論」。我一睇，咦，有乜好辯論呢？份文件講到好似好多問題，又提出天花亂墜咁多解決方法。但睇真少少，我發現大部分內容都係整色整水，實際上原來呢份文件話俾我地知香港的土地問題其實好鬼容易解決。點解咁講？我地慢慢解讀／解毒一下先……

2. 先講人口。大家都有個印象：香港越來越多人，越來越迫，地方唔夠……文件給予我們客觀數據理解這件事。首先，請注意，香港人口不會無止境增長。引用統計處的數據，香港人口去到2043年就會到頂，之後就會回落。原因兩個：一，香港最多人的年齡群已介退休之齡，過多二十年便介預期壽命了，相反年輕人就越來越少，小學都要減班殺校了；二，新移民高峰已過，之前要回內地結婚的中年男人已經結得七七八八，跨境婚姻數目已經回落。

3. 不過文件也提到，重點要睇的應該是住戶數。例如你請個菲傭或者印傭，香港人口增加了一個人，但住屋單位需求沒有增加，只係你間屋迫過以前；新移民家庭團聚的道理也一樣。相反，人口不增加不代表住屋需求不增加，獨居長者越來越多，年輕人又唔想同父母住，一樣會增加住戶數。都係引用統計處數據，最高位去到2046年的295萬戶，之後就會下跌。換言之，我地唔需要無限量的增加土地供應，去到夠就得。土地破壞了就冇得返轉頭，唔洗用咁多就唔好攞咁多，切記切記！

4. 講完需求，講供應。八萬五之後，香港政府就唔敢起樓，成為今日樓價高企的主要原因。圖表好清楚，零一年前每年落成量閒閒地都有六到十萬，近年來要搵一年多過三萬都好難。近年來香港人忽然好鍾意曾蔭權，我諗，香港兩大壞事：高樓價同雙非，都係佢搞出來的，我真係鍾意唔落囉。講返供應。所謂供應不足，係一個相對的概念，呢度份文件「咁橋」又冇提供數據，要我自己計。文件話2007–2016平均每年落成25,700個單位。咁係咪不足呢？睇返統計處，2007–2016平均每年增加28,350個家庭住戶。就咁睇，就每年短缺2,650個單位囉，搞到要一個單位變幾個（即係劏房）先放得落囉（實際計算當然要複雜一點，例如還有重建和非本地買家引發的需求，這兒暫時不討論）。

5. 咁2,650個單位係咪好多呢？沙田博康邨就有5,244個家庭住戶，即係如果政府努力少少，每兩年起多一條博康邨出來，呢班人已經唔洗住劏房。咁樣睇，又唔係真係難得咁緊要姐。咦，咪住先，其實可能連起都唔洗起……按照差餉物業估價處的數據，2007–2016年期間，每年平均都有45,752個單位空置，如果俾晒突出來的兩萬幾個家庭住晒都仲有萬幾個空置做後備。講乜鬼供應不足姐？明明係不患寡而患不均！

6. 好喇，過去係咁，未來又點？文件攞返規劃署份2030+來講，話未來仲有1,200公頃土地未搵到地方，然後再講認為呢個1,200公頃係低估，實際數字可能更加高。呢個時候，我想請大家停一停，諗一諗，呢個1,200公頃的數字，其實同我地平時講的上唔到公屋或買唔到樓，係冇乜關係的。點解咁講？因為呢1,200公頃，係包晒住宅、經濟、同基建設施的。係呀，起大白象用地都計埋入去的，運輸基建嘛。淨係一個港珠澳人工島已經有成個東涌新市鎮咁大，可以住8萬人喇……

7. 我地睇清楚少少。首先，呢1,200公頃，係去到2046年的。第二，只計住宅用地，去到2026年，原來只係短缺108公頃，條數少好多。咁108公頃有幾大呢？粉嶺高爾夫球會就172公頃，即係三分之二個高爾夫球會就已經可以解決去到2026年的住宅用地短缺。搞掂，收工！

8. 咁經濟用地同基建設施又點呢？呢度我地要睇返2030+。經濟用地的短缺係點計出來的呢？原來經濟用地有分甲級（入面再分核心區和非核心區）、一般商貿、工業同埋特殊工業，而個數據可愛的地方，係只係計有短缺的項目，唔會計多得濟的項目。任何正常人呢個時候都會問，喂，你點解唔兩條數拉均計？實際一點講，核心商業區有4公頃短缺，非核心商業區就有4.6公頃盈餘，咁你咪響核心商業區搵下有冇乜經濟活動係唔一定要響核心商業區，可以搬去非核心商業區囉？第二樣唔好講，就搬政府自己的辦公室先，得唔得？再者，核心區的土地係冇得替代的，就算你真係去大嶼山填個島出來，都只會計落去非核心商業區個條數而唔係核心區果條數，唔會解決核心區的不足。既然係咁，不如諗下點樣改善已經有盈餘的非核心區，使得核心區找不到地方的也會考慮一下非核心區。同一個思路，工業用地不足也要問清楚是那一種用途不足。2030+的說法是物流/倉儲用途，即是如果去大嶼山填個島出來也是同樣無謂的，因為他們不需要這些靚海景。相反，把元朗的棕地平整成為多層倉庫，對他們會更加有用。

9. 講到呢度，我們不難發現就咁拋個土地需求的總數出來，然後說要如何移山填海來製造多少土地來滿足這些需求，是相當錯置的一種想法。每一種土地需求所要求的土地都不一樣，個總數本身沒有多大意義。很不幸，基建設施這項的土地需求最多，卻又是寫得最不清不楚的。2030+列出了一大堆要興建的設施，卻沒有說清楚哪一項已經預留土地，哪一項尚要尋找土地。這就麻煩了。例如說防洪湖需要55公頃，這一定是要放在特定地方的，最少是要有洪水的地方，去大嶼山填個島出來對這個需求同樣是無用的。