房租簽約要注意哪些重點?三分鐘教你判斷合約好壞

房租簽約要注意哪些重點?三分鐘教你判斷合約好壞
土思Land toast
我們想讓你知道的是

內政部有租約範本 ,萬一怕漏掉什麼該注意的重要事項,不妨別急著簽約,找個善意的藉口,先帶回去與內政部的版本比對一下吧!

文:土思Land toast

雖然租約有審閱期,但大部分人,為求方便,都是簽約當天看到租約後就馬上簽,根本沒來得及仔細審閱,到底簽下去的是什麼合約都不清楚,以致出問題時在法院站不住腳,畢竟法院認的是白紙黑字的租約。

所以在還未交付押金的簽約前夕,房客一定要把握機會大膽與房東談判,保持一種萬一房東不願意改合約也就不租的心態,才能在公平的合租約租到好房子,就讓我們教您如何短時間就判斷租約的好與壞。

從6月27日開始,有關住宅租賃契約的限制,分為兩種:

  1. 符合消費者保護法定義的房東、房客,仍然適用「消費者保護法」的規定;
  2. 不符合消費者保護法的房東、房客,是適用「租賃住宅市場發展及管理條例」

土思也先跟大家做個說明:「消費者保護法」關於應記載及不得記載事項的規定,目前適用對象只限定於房東是「企業經營者」、房客是「消費者」的情況。

企業經營者並不等於公司,他的身分也可以是個人。只要有反覆出租的營業行為,即使出租的只是一間小套房,也可以被解釋為企業經營者。而房客要被認定為消費者,則必須符合租屋是為了自己居住,而不是用來銷售產品、執行業務的。

如果房東或房客不符合前面說的這些條件,就不適用消費者保護法的相關規定喔!

參考:房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項(106年1月1日生效 )、住宅租賃契約應約定及不得約定事項(107年6月27日生效)

房屋租賃契約條款第五條「擔保金(押金)約定返還」,特別附註擔保金(押金)最高不可以超過2個月房屋租金的總額。

房客應該在簽訂契約時付給房東,建議支付押金的時候,要在合約上載明「押金付訖」的字樣,以及寫清楚退還時間與方式。

這部份,租賃專法與消保法的規定,都是一樣的喔!

除了租金的金額外,也應該包括何時給付及付款方式。而租金是否包含管理費、清潔費、維護費、(公共)水電費、瓦斯費、電話費、網路費或其他公共設施更新所需分攤的費用,也應該盡量詳載在合約中。

另外,也建議將租金延遲給付的寬限天數及其後續處理方式載明於合約條文內,才能避免可能的紛爭喔!

這部份租賃專法與消保法的規定,也都一樣。

在法規上,房屋的修繕責任在房東,但每間房屋實際的狀況不太一樣,而且有些物品確實在正常使用下會耗損,這樣到底誰應該負責修繕呢?

建議房東跟房客可以在簽約時,依照內部實際狀況,逐一討論並載明於租約當中,這樣才能有效釐清權責。如果真的無法詳細寫明,至少也要載明房東有修繕的義務,房客也要通知房東。

而如果是房東應修繕的範圍,而房客先代付修繕費時,可以提出收據並在租金中扣除。如此一來,對於日後修繕作業比較不會有爭執。

再補充說明,租賃專法有規定,在簽訂契約時,房東要向房客說明負責修繕的項目及範圍,還有提供修繕必要時的聯絡方式喔!

租約應該秉持公平公正原則,來規範房東與房客之間的權利義務,因此如果契約中出現「房東可以隨時收回房屋」、「任憑房東處置,房客絕無異議」、「一切衍生問題,都屬房客責任」等,這類型對房客極度不合理的包山包海條款,簽約時一定要向房東提出異議。

可以以關心的口吻,詢問房東是不是之前的房客有發生過什麼事情,所以才會加這條,不然這條好像跟內政部的版本不太一樣,委婉的表示這條條文不合你意。

有些房東為了逃漏稅,可能會在租約中明訂不能報稅的條文,建議可以提醒房東,這樣可能會有違法的風險。這部份,租賃專法與消保法的規定同樣相同。

內政部有租約範本 ,萬一怕漏掉什麼該注意的重要事項,不妨別急著簽約,找個善意的藉口(例如印章忘記帶/親人要看一下),先帶回去與內政部的版本一條一條對照後再簽。

最後,再次提醒租約是用來載明權利義務的,房客一定要把自己的立場勇敢向房東提出,且記得要簽一式兩份的租約才能確保自己的權益喔!

不論是適用租賃專法,或消保法的租賃契約。如果簽訂的契約,應記載(約定)事項沒有寫在契約裡面,還是會有效力的喔!相反地,不該記的內容如果寫在契約裡面,就會是無效的。

如果是適用《消保法》第17、56–1條規定的租賃契約罰則:違反應記載或不得記載事項,限期改正仍沒有完成,將處新臺幣3~30萬元罰鍰。經再次令其限期改正而屆期不改正者,處新臺幣5~50萬元罰鍰,並可以按次處罰。

或向所屬「鄉鎮市區調解委員會」申請調解,也可直接向「法院」提起消費訴訟。

本文經土思Land toast授權刊登,原文刊載於此

責任編輯:丁肇九
核稿編輯:翁世航