資本主義不會跟你說的秘密:房貸越早還完越好嗎?

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我們想讓你知道的是

把通膨訂在2%後,對總還款金額的實際價值進行調整,發現假如把通膨2%考量進去,居然貸款十年、二十年、三十年的總還款值沒差多少,反而貸款的越久,總還款價值越低,這就是資本主義不會跟你說的秘密。

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文:陳莘傑

房貸越早還完越好嗎?這問題其實困擾著每個買房子的人,因為繳太多自己痛苦,繳太少看到利息那麼多也很痛苦。我身邊只要是老一輩的人,提到投資或儲蓄,一定三句不離房子,但是房子真的是好投資商品嗎?在下一篇會在跟大家討論。這次要討論的是,「房貸」到底要提早還完,還是慢慢的還?

我相信只要有能力,絕大部分的人都會想辦法提早還完,無法提早還完的人,大都是買完房子之後手頭就變很緊,才會考慮慢點還完。

就針對這兩種狀況,我將數字算出來給大家看看,讓大家體會一下到底早點還完比較好,還是晚點還完比較好。

  • 房價:1,500萬
  • 頭期款:300萬
  • 利率:1.65%
  • 貸款:1,200萬

假設我是首購族,一開始需要面對的就是繳交一大筆的頭期款,以及房屋貸款的還款時限。我們就先別想太多,假設頭期款需要繳300萬,這時壓力就會落在還款時間的長短。而一般專家或長輩的建議,都會建議我們不要花太多利息,越快還完越好。就因為我們常常聽到這種說法,導致在還款時間長短的考量上,大都是以「利息的總額差異」為出發點,因此短期把貸款還完的人,或是「本金攤還」(初期繳比較多,末期繳很少)比比皆是。

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圖片來源:作者提供
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由上面兩張表格可以發現,貸款1,200萬,在不同的貸款年限,會影響到每月應繳金額跟總利息。確實貸款時間拉越長,利息的總額真的還蠻嚇人的。但是假如用理債的觀點,就必須衡量這三個原則:

  1. 還少
  2. 拉長
  3. 沒負擔

秉持上述的三個原則,我們應該將重點放在「每月應繳金額」上。假如繳交十年或是二十年的貸款,每月的還款已經造成我們的負擔,我們不應該考慮三十年貸款比十年或是二十年的利息總共多付出多少,而是要注意到三十年貸款每個月只要還四萬多元,頓時還款壓力輕鬆很多。雖然要還很久,但是至少不會出現資金緊湊,甚至衍生出二次借款的窘境。

我相信大家還是對貸款三十年要多付出的利息耿耿於懷,但是事情絕對不是只在意總利息那麼簡單。我們應該要從兩個方向來看待理債這件事,一是錢的觀念,二是機會成本。

錢──通膨讓存款會貶值,債務同樣也會貶值

常常聽到1,000元,過三十年後價值可能只剩下500元,所以要大家有機會多投資,這觀點大家多少會認同,以前一碗乾麵25元,現在幾乎要4、50元才吃的到,因此大家想多學投資的其中一個原因,就是害怕自己以後的錢變小,相對就變少。但是從沒有想過其實「債務」跟「保險」也會被通膨影響,例如房貸三十年本息攤還,每個月還13,000,過十年後,並不會因為通膨就調整成還15,000,而是繼續每個月還13,000,但是還款的價值卻已經小於13,000了。這很神奇吧!用通膨的概念來看的話,這現象很好玩。

記住!相同數目的錢放越久,實際價值就越小。

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上圖是我經通膨訂在2%後,對總還款金額的實際價值進行調整前後的比較圖。發現假如把通膨2%考量進去,居然貸款十年、二十年、三十年的總還款值沒差多少,反而貸款的越久,總還款價值越低,這就是資本主義不會跟你說的秘密。

表面上越早還完利息錢省下越多,實際上你付出的價值居然比三十年還款的人還多。

窮人之所以無法翻身,就是忙著把錢還光,用力把錢花光。

假如認同我的理財觀點的話,那些建議要優先及早還完債務跟買保險、讓自己無後顧之憂的人,他們講的話聽一聽就好,因為他們可能連自己為什麼要這樣做都不清楚。

機會成本──身上沒有錢怎麼辦?

當你急需用錢的時候,能幫到你的絕不是」保險」或是「房屋」,而是短期可動用資金,簡稱」存款」。我們在考量貸款的金額時,往往都只會考量錢夠不夠付貸款,卻很少有人會想到假如大部分的錢都付貸款,如果急需用到錢又或是看到好的投資標的的時候,身上沒錢怎麼辦?再去借嗎?

在我的理財觀點裡,考量貸款金額時,機會成本是必須考慮進去的一個重要因素。因此當還款金額已經把你的每個月存款現金流吃掉大部分,而存款現金流又佔總存款一席地位的時候,這種情況是絕對不允許出現的。

身上沒有錢的時候,往往發生這兩種機會成本(通膨紅利以及突然要用錢)是我們無法掌控,甚至會導致我們一連串的決策錯誤。

錯失的通膨紅利

把機會成本轉化成數字探討,大家就更能體會考量機會成本的重要。舉個例子,小B他想要買一間房子,而房子貸款資訊如下:

  • 房價:1,500萬
  • 頭期款:300萬
  • 利率:1.75%
  • 貸款:1,200萬
  • 貸款時限:10年/20年/30年

小B是有能力在十年內付清貸款的人,但是他也在苦惱到底要貸幾年才好,我們就來替小B把這三種不同貸款年限的狀況,以及機會成本,都列出來看看。

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上圖為小B選擇不同年限貸款,多餘的錢就把它存下來的狀況。可以發現如果小B選擇貸款三十年的話,他將本來應該十年貸款要繳清的錢改成先繳三十年貸款,其餘的皆存下來,在二十年內他所存到的錢,比其他貸款年限還多很多,其他年限要勝過三十年貸款的存款,都已經是二十年後的事了。更詳細的點應該第27年才有辦法存贏三十年的貸款。但是因為時間拉太久了,後面存到的錢意義並不大。利用三十年貸款,前二十年的存款效率居然比其餘兩種方案還高,這就已經夠震驚了。如果有人說第25年之後就存款就會比貸款三十年還多了,那我們仔細想想,你還貸款還的這麼累,只為了在第27年後的存款比別人多?這不是很莫名其妙嗎?

資本主義比的是看誰把錢放在身上比較久,比誰的錢週轉的速度快。

我們在把通膨的因素考慮進存款,假設通膨條件為1.75%。只比存款可能還不會怎麼在意,那我們在把投資報酬率算進去。

小B理財更進化了,他不只會把多餘的錢拿去存款。還會全部都放進大盤指數型ETF,這真的很聰明,0050台灣五十ETF的年化報酬率約4%~7%,我們就假設小B倒楣剛好都是4%的投資報酬,那我們來看看結果會如何

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這圖所要表達的意思很棒,直接點出當我們有能力找到一個年化報酬率4%的商品時,貸款真的不要急著還光,因為第一個十年的存款真的很重要,看看黃色所代表十年內就把貸款還光的選項,縱使從第11年開始存款的金額幾乎是三十年貸款的兩倍,但是有十年存款的差距,失去了用錢滾錢滾十年的機會,從此以後資產的價值就再也趕不上了。

這就是為什麼我們無論是理財、理債或是投資,都一定要把「機會成本」這點因素考量進去做決定。

早點讓自己身上有錢,遠比快點把債還光重要;理債是要整理債務,而不是把債還光。

接下來討論考慮通膨對資產的影響。通膨對債務跟資產的影響是不同的觀點,所以我們要考量的方式不一樣。

來看看把通膨的因素考量進去之後,會呈現什麼樣的狀況:

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上圖已經說明了通膨的因素考量進去後,就存款而言,在二十年內,利用貸款三十年與其他方案的每月應繳差距所存到的錢的價值,還是優於其他兩種方案。假如在把存款又全部放進ETF投資的話,貸款三十年的投資價值更是優於其他兩種狀況,甚至經過了三十年,其他兩種方案的投資加值還是無法迎頭趕上。

越早將存款拿去投資大盤指數型ETF,就能越早享受通膨紅利。

突然需要用錢的時候怎麼辦?

有個疑問,房子不是也會隨著通膨增殖嗎?將大部分的錢丟進房子,不也是享受通膨紅利嗎?當然是,但是他有生命曲線,這邊就先不說明。我們要看另外一面──就是大眾一般的想法。房子就是投資,房貸等於存款,好吧就這樣認定,過了二十年後很幸運的什麼事情都沒發生,我們得到了什麼東西?

  1. 一棟繳完貸款的房子
  2. 存款為0的帳戶
  3. 未來不用付房貸的日子
  4. 準備換下一間房子

上述三個繳完房貸後的現實,我想我只有第一點高興一些,其他兩點,一點也高興不起來,因為存款過了二十年後還是0。這代表我之前跟之後都不能發生什麼事。而當我急需要使用一大筆錢,我唯一的辦法就是從房子增貸出來,付高一點的利息3%-5%。這不是很莫名其妙嗎?這本來就是我的錢,為什麼拿出來還要付利息,而且還不能借總額。

自己的錢在自己身上,我們有「擁有權」,但是你的錢放在別人身上,就只剩下「使用權」。

房貸是一大筆金額,一般人越早還完貸款,相對越晚擁有存款,我們要把傳統的觀念──「擁有房子,就等於有錢」加以修正,因為房子要賣得掉才有資金進帳,在我們存款不多的狀況下,使勁吃奶的力氣將貸款還清,除非本身小有存款,不然中間這段空窗期所承擔的風險,對我們而言實在是太高了。

結論

在理財的觀念下,只要利率不高,還清房貸並不是一件明智的抉擇。因為既然是用理財的觀點討論,「通膨」以及「機會成本」勢必要考慮進去。所以當你準備買下人生的第一間房子時,將貸款拉到三十年,並想辦法多存一點錢,過幾年後一定能體驗到有錢的感覺真好。

本文經陳莘傑授權轉載,原文刊載於此

責任編輯:朱家儀
核稿編輯:翁世航

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