「租賃專法」上路:房東月租6千元以下免稅、房客可要求「遷入戶籍」

「租賃專法」上路:房東月租6千元以下免稅、房客可要求「遷入戶籍」
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我們想讓你知道的是

我國第一部租賃專法於6月27日上路,台灣平均每四個位房東,即有一位面臨租屋糾紛,租賃專法將如何保障雙方?真的能施行租賃透明化,讓「租」事平安嗎?

新聞整理:蔣亞岑

我國第一部租賃專法《租賃住宅市場發展及管理條例》於6月27日正式上路。全台租屋需求佔總人口1/8,但租屋糾紛頻傳,內政部統計平均每四位房東,就會有一位面臨租屋糾紛。新上路的租賃專法對房東祭出租稅減免優惠,但明定房客可以向房東要求遷入戶籍,並申報以租金抵減所得稅。另外,也推動包租代管業者代為解決租房糾紛,租賃專法真的能施行租賃透明化,讓「租」事平安嗎?

內政部資料,租賃市場家戶數在2010年至2016年間成長15.68%,2016年租賃市場規模約257.1萬人(93.5萬戶*2.75人/戶)加上教育部統計學生宿舍人數為29.2萬人,共計286.3萬,全台租賃需求佔總人口1/8。

什麼是「租賃專法」?

租賃專法主要有四大實施方向分別是一「房東委託包租代管 免稅額最高一萬元」、「明定房客可向房東要求遷入戶籍」、「押金不得超過2個月租金總額」、「中央主管機關介入租賃契約訂定」。

1. 房東委託包租代管,免稅額最高一萬元

《聯合新聞網》報導,依台電所提供的用電資料,全台有86萬戶的閒置住宅,其中雙北就有18萬戶,六都共有55萬戶。永勝資產科技集團特助劉大有表示,租屋系統大部分地下化的主要原因就是「稅」,出租宅一旦曝光,房東就要報繳租賃所得稅,房地稅也改以「非自住」課徵,稅率一口氣爆漲二至五倍,為了避稅,房東當然不願浮上檯面。

《公視》報導,為了讓租屋市場更透明健全,政府鼓勵房東將房屋委託給包租代管業者,祭出租稅優惠。租賃專法對「委託代管業代管」或「出租給包租業轉租」一年以上的個人房東祭出所得稅減免優惠,每個月資金6000以下不用繳稅;月租金6000元到兩萬元的部分,必要費用減除率為53%;月租金超過兩萬元部分,全額納入所得稅。

以月租金2萬元,所得稅率20%為例,每月租金收入免稅額度最高6,000元,月租金6,000~20,000元部分,必要費用減除率為53%:[6000*0%+14000*(1-53%)*20%=1316(月額稅)],一年下來可省15792元。

劉大有進一步提到,租賃專法的租稅減免優惠對桃園以南的房東比較有利,因為桃園以南的房租比雙北市便宜,經過租稅減免後,所得稅增加約千元,甚至免稅,而持有稅本來也不高,就算改課非自住稅率,也不致於造成房東負擔。雙北市的租屋需求高,但一間小套房租金普遍要一萬元以上,能減免的不多,建議還是要再提高免稅額度。

一名將房屋委託給包租代管業者的陳姓房東認為,6000元免稅額度應該因地制宜,再加上租賃所得,還要併入所得稅計算,對大多數房東而言,並不划算。

房地產趨勢專家田大權也表示,全台灣有98%的房東是不繳稅的,因為繳稅需要公開資產,他認為大部分房東並不會因為這些優惠而選擇公開私人資產。房東如果擁有多間房屋,一般來說並不會選擇公開資產,免得被政府盯上。

2. 明定房客可向房東要求「遷入戶籍」

房客可以向房東要求遷入戶籍,房東不得禁止其要求,房客入籍後可申報以租金抵減所得稅。

財政部稅務入口網規定,納稅義務人、配偶及申報受扶養直系親屬在中華民國境內租屋供自住且非供營業或執行業務使用者,其所支付之租金,每一申報戶每年扣除數額以120,000元為限。但申報有購屋借款利息者,不得扣除。

3. 押金不得超過兩個月租金總額,違約金不得超過一個月

《商業週刊》報導,依據新版定型化契約,押金不得超過兩個月,且合約中應該載明出租期間的管理費、水費、電費、瓦斯費等,與修繕責任歸屬。若未載明租客可以拒絕簽約,或向消保官申訴。若租客提前退租,租賃雙方若事前約定可提前退租,一方要終止租約時,必須提前一個月提醒對方,若無依規定通知對方,可處一個月違約金;若雙方未事前約定,可自行訂定違約金,但金額最高不得超過一個約租金。

4. 中央主管機關介入租賃契約訂定

《聯合新聞網》報導,租賃專法第五條規定,租賃契約非具消費關係者,租賃期約中應記載、不應記載會由中央主管機關定之;其中最重要的項目為契約之重要權利義務事項,其內容得包括:

一,限制或免除租賃當事人之一方義務或責任,如房東應說明負責修繕項目,若未於期限內修繕,房客可以自行修繕並求償費用。此外,如有毀損卻不修繕、賠償或長期療養需要等特定情形,可由房東或房客主張提前終止租約。

二,其他顯失公平事項。因此,未來若租客的電費超過台電所訂最高電費,「就算寫在契約裡也不算數」,房客可要求只付台電的標準電價,而不是讓房東也能賣電。

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核稿編輯:羊正鈺