年輕人買房難，幾乎已成了當今各國政府都共同面對的社會難題，包括台灣、馬來西亞在內，官方都在想辦法協助年輕人解決買房的難題。在馬來西亞，一般人民跟銀行貸款多能獲得高達九成的貸款（相比台灣為八成）.疫情期間為了刺激房市，馬來西亞政府更推動一系列措施幫助首購族買房，從全額融資到稅務優惠，以需求導向全方位幫助首購族。

本文旨在敘述馬來西亞房屋的可負擔性、政府的措施和未來房屋政策趨勢。本文無意做對台馬之間的房屋政策做比較分析，但馬來西亞經驗或許是還是有值得台灣可參考之處。

馬來西亞房屋趨向高價市場

房價所得比（Median Multiple）是由Demographia International所研發，其計算模式多獲得世界銀行和聯合國的推薦。房價中位數是除以家戶可支配所得的比率，房價所得比低於3（房價是家戶可支配所得的3倍以下）表示房價處於可負擔，這也是基於6個國家（澳洲、加拿大、愛爾蘭、紐西蘭、英國和美國）從1980年代至1990年代徘徊2.0至3.0的歴史數據所得出的。

根據台灣內政部不動產資訊平台，台灣於民國111年（2022年）第三季度的房價所得比達9.8倍，房貸負擔率為40.55%，但台北、新北和台中市的處境卻比全國平均更險峻。

另一邊位處東南亞的馬來西亞，從2004年至2014年徘徊3.0至4.0之間，並於2016年達致5倍。依據各州屬的情況，於2014年房價所得比佔達致5.0和6.0之間的有吉隆坡、檳城（較發達州屬）和登嘉樓、沙巴（較鄉區州屬）。

除了房價所得比，另外兩個通用指標為房貸負擔率（housing cost burden）和剩余收益（residual income）。房貸負擔率較為僵硬（rigid)，房貸佔家戶可支配收入的30%以下表示合理負擔，而剩餘收益除去非房屋相關生活成本，餘數足以償還房貸。

依據房貸負擔率和剩餘收益（見圖一），於2014年，馬來西亞全國整體上處於房屋可負擔狀態，但較發達州屬和地區如吉隆坡（KL）和檳城（Penang）的房價中位數已超越可負擔價格。即便其他較發達的州屬如雪蘭莪（Selangor）和柔佛（Johor），房屋中位數價格處於可負擔之內，但城市地區（吉隆坡市區、雪蘭莪八打靈、柔佛新山、檳城喬治市）的房價處於嚴重無法負擔。

Photo Credit：馬來西亞國家銀行