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「房市三箭」射到哪:社會住宅能落實居住正義嗎?

台灣長期低利率造就中產階級「存房族」,成為支撐高房價的鐵板一塊

2022/07/18 ,

新聞

莊貿捷

關鍵評論網製作|圖說:台灣有一群他們刻苦耐勞、他們努力勤儉,他們將所有的心血都放到了房市中,我們稱他們為「存房族」。
莊貿捷

莊貿捷

嗨^^

我們想讓你知道的是

「我年輕的時候每天工作就是要存一間房子,那時候只要努力買房子比較容易的,」陳阿姨告訴我們,當時買完第一間房子後,會有些朋友會介紹利用房子再增貸再買第2間房子,於是他的大半輩子都在存房子。

許多台灣民眾的刻板印象都認為「投機炒作」是造成高房價的原因,但實際情況遠比想像中的還要更複雜、更棘手。

在社會中有一群人,他們不懂最基礎的報酬率,更對投資理財一竅不通。他們將每日辛勤工作攢積下來的資金,都老老實實地放到了房地產裡頭,這群人不在乎短期報酬也無懼投資市場的波動,成為了支撐高房價的鐵板一塊。

我們稱他們為——「存房族」。

低利率助長存房族

一名在新北市坐擁數棟房產的陳阿姨在受訪時不斷告誡我們:「年輕時候要努力賺錢,為自己存一個『家』。不管是未來要結婚創業還是做其它事情,只要有一棟房子,銀行都會幫你。」

陳阿姨說,過去她主要的理財方式就是「定存」,但不知道什麼時候定存的利息少了很多,物價又一直漲,等於她其實存入郵局的錢,實際能買的東西卻越來越少,與其這樣不如把錢放到房子裡頭。

對他們而言「生活穩定」才是最重要的事情。買房子好處多多,除了自住以外,出租成副業也是一個相當常見的方式。

陳阿姨解釋,雖然有時算一算報酬率不如股票市場高,且還需要處理租客很多問題,甚至遇到一些法律糾紛,但是她強調把錢投入「高風險理財工具」(股票基金等)並不符合他們的需求,所以存房是一個最佳選擇。

「以前許多人炒股票,虧了很多錢,甚至連自己住的房子都沒有了。」陳阿姨向我們訴說往事。

我們詢問陳阿姨若遇到需要現金的時候,房子不是很難變現嗎?

陳阿姨強調,自己從來都沒有「週轉不靈」的時候,反而是身邊那些炒股票的朋友,三不五時就會打來借錢。另外「食衣住行」,住也是最基本的需求,無論如何她的房子在租屋市場都有需求,只要租出去了就會固定的現金流。

看到這或許有人會認為,這是華人社會中獨有「有土斯有財」的觀念,導致這些族群的人前仆後繼地持續地購入更多土地房子進而推動了高房價。

但是根據國際貨幣基金組織(IMF)全球房價指數顯示,不只是台灣,全球包含美加、歐洲與日韓等地的房價都在飆漲,顯示這是一個全球中產階級造成的問題。

近來有許多學者指出關鍵原因就是——利率(Interest rate )。

長久以來,許多經濟學者都認為房市發展是推動經濟成長的火車頭。不過,房市也有過度擴張的時候,例如:2008年美國因為房市過熱,導致抵押貸款違約和法拍屋急劇增加,房地產市場崩跌蔓延到信貸市場,引爆全球金融海嘯。

房地產和金融結合的情況更為普遍,買股票、ETF甚至基金都間接持有了房地產,導致房地產結構更難撼動,尤其有一陣子台灣股市還流行「資產股」,在層層疊疊的金融結構下,房價更難撼動。

這種「地產金融化」的現象,是過去十多年美國為了提振經濟發動了量化寬鬆(QE)政策,也就是「印鈔票」的後遺症。這個做法像是對已經瀕臨死亡的病人(經濟)打上一針強心針,熱錢加速流往房市相關的金融商品,是一種房市的變形。

除了印鈔票外,當然也一併降低了利率(降息),迫使那些銀行的幾乎不動的「儲蓄」,也是所謂「死錢」(存在銀行不流通的錢)流向了股匯市。這些作法導致如同像陳阿姨這樣的中產階級受到了牽引,選擇把畢生積蓄都放到了房市。

有人或許會問什麼美國印鈔票會影響到台灣?因為美元是世界儲備貨幣,在全球主要商品都以美元作為基準訂價,台灣是出口導向國家,為了因應美元貶值對出口的衝擊也跟進調低利率。

根據台北大學不動產與城鄉環境學系教授彭建文報告指出,除了台灣,香港、韓國和新加坡都大幅下修利率,是一個「全球性的經濟調整」,各國央行相信讓「資金流動」可以刺激經濟的發展,也認為可以帶動房市,活絡各行各業進而降低失業率。

於是低利率、寬鬆的資金,銀行業紛紛傾盡所有心力將過剩的資金放貸到民眾手裡。

在台中銀行工作的陳玟寧行員受訪時表示,擁有房子的族群大多較為穩定,尤其像是陳阿姨這類的客戶,不但固定儲蓄還有房子能夠做擔保,對銀行業來說變成呆帳的機率小,通常都會努力地把握這類客戶,給予更多「優惠」。

於是,像是陳阿姨這樣的民眾,小屋換大屋、一間變兩間、兩間變三間的情況發生了,也造就了目前的房市結構的原因之一。

「存房族」是房市結構的鐵板

對陳阿姨這樣的中產階級來說,房子並不是一種投資產品,反而更像是一種「養老」的想法,所以陳阿姨並不打算賣出房子,更沒有急迫「出租」的動力,他們的生活非常單純,幾乎不存在需要大量用錢的時候。

「我年輕的時候每天工作就是要努力存一間房子,那時候只要努力買房子比較容易的,」陳阿姨告訴我們,當時買完第一間房子後,會有些朋友會介紹利用房子再增貸再買第二間房子,於是她的大半輩子都在存房子。

在這樣的房市結構下,有「存房族」支撐了房價,給了許多投機建商與投資客「炒房」的底氣。

然而,像陳阿姨這種「存房勝利方程式」已經無法套用在現在的年輕世代身上。近年來台灣實質薪資停滯,再加上房價持續高漲,可能連第一間房子都很難購入,住宅問題也不斷浮現。

根據內政部公布的歷年住宅價格指數可以得知,台灣自民國103年至民國105年全國住宅價格季指數一路攀高,又在疫情後登頂;而歷年薪資中位數卻仍呈現停滯的情況,導致該指數和薪資所得中位數差距日益擴大。

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受僱員工薪資近十多年來上升較為平滑,而「全國」住宅價格指數走勢陡峭,尤其近幾年作為購屋主要需求的民眾,已經跟不上房價攀升的速度(開口擴大)。(內政部以不動產成交案件實際申報等資料,計算出住宅價格季指數)。

2008年金融海嘯過後,彭建文解釋民眾紛紛轉向投資房地產,使得市場過熱,從當時房價上漲的數據可以得知,尤其是台灣的平均基本放款利率,還更低於韓國、香港、日本還有新加坡。

還有央行副總裁陳南光亦對外坦言,台灣房市房價20年來累積漲160%,只輸給紐西蘭、瑞典,而低利率是造成房價上漲的主因。

房價負擔能力惡化,成為青年人的重擔

他強調,台灣的房價所得比與房貸負擔率長期走高,從2002年Q1的4.5倍、24%,到2021年Q2達到9.1倍、36%,房價負擔能力呈現明顯日益惡化。

高房價已經造成青年沈重負擔。在台北市求學工作的David受訪時表示,出社會工作後,他和身邊的朋友每年調薪的幅度不超過3%,有時候甚至根本沒有調薪,但房價卻一飛沖天,因此他開始支持「社會住宅政策」。

David說大約在2014年左右,興建社會住宅變成了許多政治人物的政見,當時最令人矚目的是台北市的政策願景,擘劃社宅藍圖必須達到5萬戶才可以在供給面破壞房價。這給了David一個新希望,透過市場外的力量打破這種鋼鐵般的結構。

兩年後蔡英文政府上台,社宅成為未來數十年、國家級的政策,預計「八年興建20萬戶」,政府誓言要在全台灣打造「只租不賣」的社會住宅。David強調,在中央及地方相繼替為房價開出解方後,住宅政策也有了更多不同的內涵,像是由硬體到軟體,轉向《青年創新回饋計畫》和包租代管等不同政策面向。

不過,社宅政策並非一帆風順,反而遇到了許多問題,包含定位不明、租金過高以及興建緩慢等窘境。因此,在接下來的篇章,我們將依序為您打開近年來台灣住宅政策的神秘面紗。

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核稿編輯:翁世航



「房市三箭」射到哪:社會住宅能落實居住正義嗎?:

薪資不漲、房價狂飆的年代,社會住宅能夠成為解決青年困境的解方嗎?本專題將以低利率造成「存房族」現象切入房市結構的根本原因,而為了回應民眾對於住房的需求,從歷史俯瞰台灣住房政策的變化,再進入社區裡頭一探「青年創新回饋計畫」的內涵,在台灣住宅的歷史轉捩點上,我們該以何種思維理解居住與民眾的關係呢?

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