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「房市三箭」射到哪:社會住宅能落實居住正義嗎?

「社宅包租代管」聽起來還不錯對吧,為何只達標一半?如何讓房東、房客都滿意?

2022/07/22 ,

評論

李芯

我們想讓你知道的是

既能協助弱勢租屋、落實社會正義,又能讓持有空屋的房東輕鬆收租,這樣的理想方案真的存在嗎?政府過大的野心,也是目前社宅包租代管無法順利推動、過了6年還只完成一半的主要原因。

興辦社會住宅是蔡英文政府上任時開出的重要支票,在興建量能有限的情況下,包租代管乍聽是相當理想的解決方案之一:媒合屋主閒置的物件與有需求的房客,透過中介者解決契約、租賃管理等麻煩的大小事,並以政府補助和減稅措施作為拉力,不只房東物盡其用、輕鬆增加收入,還能解決弱勢租屋問題。

不過,從執行進度上來看,事情恐怕沒這麼簡單。蔡政府設定的8年20萬戶社會住宅目標中,包含8萬戶的包租代管,如今任期只剩下兩年,卻僅完成了4萬2770戶。

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何謂包租代管?誰可以申請包租代管?

從2017年開始,政府陸續推出三期社會住宅包租代管計畫,同時訂定《租賃住宅市場發展及管理條例》,透過制度化的住宅租賃以及政府補助,解決房東與房客的媒合以及房屋管理等問題。

社會住宅包租代管分為「包租」及「代管」兩種模式,都是由政府委託民間租賃住宅服務業,以優惠價格出租住宅給弱勢戶,而房東能獲得稅賦減免、修繕補助等優惠:

  • 「包租」指的是政府委託業者,以市場租金價格的8折向房東承租市場的空餘屋,業者再轉租給弱勢房客當二房東,代為管理物件。
  • 「代管」指的是政府委託業者媒合房東和弱勢房客簽約,房東以市場租金9折出租物件,業者則在租賃期間管理物件。

回歸社宅本質,依照《住宅法》規定,社宅至少要提供40%以上的比例,出租給經濟弱勢及其他弱勢者,而社會住宅包租代管計畫中,則規定經濟、社會弱勢戶的比例,至少要佔執行戶數的五成,剩下的房客就屬於計畫中的一般戶。從計畫內容來看,「弱勢戶」及「一般戶」的資格大略區分如下:

  • 弱勢戶包含特殊境遇家庭、3名未成年子女以上家庭、身心障礙者、老人、原住民等等,其包租代租的租金為5到7折,差額由政府補助。
  • 一般戶的界定主要希望協助有就學就業需求的租屋者,申請人及其家庭成員名下不能有自有住宅,且需符合該縣市的所得條件,以台北市為例,每人每月平均所得要低於6萬5387元。其包租租金為8折、代租為9折。

明明是社會住宅,為何不收100%都收弱勢戶?

社會住宅推動聯盟主任林育如指出,包租代管的方案最早被提出時,社宅數量還沒有現在那麼多,考量到社會弱勢租屋不易,有的被房東歧視、有的不能申請補貼、有的不能設籍租屋處,因此希望政府能夠透過補助,來協助最有需求的弱勢者租屋。

雖然法規僅規定社宅要有四成以上提供給社會或經濟弱勢,但內政部營建署國宅組組長歐正興受訪時證實,目前的社宅包租代管計畫中,弱勢戶的比例已達六成。其中,業者更是會與社福或地方單位對接,兆基物業台北區經理許長崴表示,有許多社工、議員服務處與村里長辦公室,在遇到租屋弱勢個案時會主動與業者聯繫,協助尋找適合的物件。

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Photo Credit:截自591房屋交易網
除了透過社福團體轉介外,在租屋網站上輸入「社會住宅」,就可以看到由租賃服務業者承接的社會住宅包租代管物件。

固然有些房東對「社會住宅」與「弱勢」有負面刻板印象,擔心房客會有欠租問題,但許長崴澄清,在社宅或是民間一般出租的情況中,遇到欠租的機率都差不多。崔媽媽蝸牛租屋營運長張艾玲甚至進一步指出,因為弱勢戶同時會享有其他政府資源補助,相對之下繳租狀況還比較穩定。

即便遇到房客欠租問題,業者兆基和崔媽媽都表示會先了解房客所面臨的困難,盡可能引入社福資源,但當然「欠租就是欠租」,業者會協同房東催討、寄存證信函,如果最終評估房客不適合居住,業者也得協助退租。

儘管如此,弱勢戶的比例仍止步於六成,OURs都市改革組織研究員廖庭輝表示:「包租代管在我們的想像裡,本來就不該有一般戶。」因為一般戶在租屋市場上不如弱勢戶會受到歧視,因此只需要申請租金補貼,對房客而言,有時補貼的金額甚至比包租代管方案還要划算。

以政策的角度來看,廖庭輝強調:「包租代管很貴」,同時要補助房東、業者與房客三方,相對於只補助房客的租金補貼,「政府補助1戶包租代管的錢,幾乎可以發到2.5戶的租金補貼」。

對此,營建署國宅組科長蘇玉峰解釋,一般所稱的「弱勢」多數來自衛福部的標準,例如低、中低收入戶、65歲以上老人,但從內政部社會發展的角度來看,弱勢還包含一些「短期弱勢」,例如初出社會、從外地到雙北上班的年輕人。「年輕人才是活水,矛盾的是,年輕人住不起城市」,內政部針對這些「弱勢」,選擇擴大需要照顧的族群,這就是一般戶存在的意義之一。

包租代管政策野心大:想達標、又什麼都要做、結果什麼都做不好

不過,既能協助弱勢租屋、落實社會正義,又能讓持有空屋的房東輕鬆收租,這樣的理想方案真的存在嗎?政府過大的野心,也是目前包租代管無法順利推動、過了6年還只完成一半的主要原因。

在包租代管計畫中,除了解決弱勢租屋問題外,政府還想藉機將租屋市場的新興產業納管,也就是負責媒合、管理房屋的租賃服務業者。在政策上路後,必須透過正式管道申請經營成為「租賃住宅服務業」,並修畢30小時的課程,考取「租賃住宅管理人員」的資格,若業者沒有立案或未持有證照,將根據《租賃住宅市場發展及管理條例》第36條開罰。

既想實現租屋市場專業化、又想落實社會正義,就導致目標互相衝突。Ours研究員廖庭輝認為,政府若只是想扶植租賃服務市場,就讓業者在自由市場中競爭、不需要提供補貼,但又必須顧及弱勢租屋,導致業者在扶助弱勢和成本效益之間左右為難。

而在這兩者以外,別忘了社宅包租代管是政府社宅政策的一環,蔡政府剩下兩年的任期中,還得兌現將近4萬戶媒合的支票。不過,歐正興指出,目前社宅包租代管的執行進度有越來越穩定的趨勢,1個月可以媒合約1600戶,每季可以達到5000戶。

對此,民間包租代管業者一米好居創辦人Tody認為:「政府希望拿出漂亮的數據跟選民交代,但媒合成功不代表有合理的居住價格和居住品質。」

例如,計畫中租金的5到9折,可能不是真正的5到9折。社宅包租代管的租金定價除了要遵守地區租金上限外(註),業者要負責提供3家以上附近類似物件的租金行情,讓地方政府進行審查。Tody質疑政府根本無法掌握合理的租金市場行情,這讓業者有很大的操作空間,例如挑裝潢好的昂貴物件回報給政府。林育如也提出類似看法,認為業者可能會在租金上動手腳。

除了價格以外,Tody指出,在政府「重量不重質」的情況下,業者即便不顧及租屋品質,也能拿到管理費。相較於沒有補助,完全回歸市場機制、自負盈虧的一般租賃服務業者,「這些業者怎麼會有動機去管理好房客?」

一米好居是未承接社會住宅案件的一般包租代管業者,雖然房東無法像社宅一樣拿到稅賦減免、修繕補助等優惠,但Tody遇過好幾個房東加入社宅後又退出、轉而尋求一般業者,因為社宅業者在發生糾紛時「擺爛」處理。像是一名透過社宅包租代管業者出租物件房東,遇到房客從第一個月開始就欠繳房租,業者只建議房東寫存證信函自己處理。

張艾玲也認為進度是其次,「我反而比較擔心的是服務的品質。」如果只求快、求業績,沒有把重心放在後續的管理,就會造成媒合量多、糾紛也多的窘境。崔媽媽蝸牛租屋除了承辦社宅包租代管的案件外,也有在做租屋法律諮詢,「很多對其他同業的糾紛,都會打到我們這邊來」。

社宅包租代管最重要的一環,就是有專業的租賃住宅服務業者介入租屋,但張艾玲表示,常常看到有房東或房客反應,業者簽約完之後房子要修繕,業者沒空處理或是不理他們,或者忘記幫房東處理修繕補助申請,甚至是負責的業務離職了、原公司搞不清楚狀況,「房東、房客就會覺得,我需要業者幹嘛?」

還能達標嗎?政府、業者持續推進中

社宅包租代管8萬戶的政策目標中,值得探討的是,這究竟是「哪8萬戶」?廖庭輝質疑,政府看似只剩下4萬戶的包租代管就能達標,但包租代管的8萬戶是「累積」媒合的概念,也就是說,同一房客退租之後再進行一次包租代管媒合,就可以再算一戶。許長崴表示,兆基從政策推出至今,總共媒合件數破2萬,目前管理中的大約有1萬2000至1萬3000戶,且房客續租的比例非常高、應有超過7成。

用這種計算方式來看,政府是否能在剩下兩年內再完成將近4萬戶的媒合呢?如果以歐正興提供的「每季5000戶」數字來計算,的確有機會接近這個數字。而張艾玲也認為,媒合進度並沒有不如預期,因為政府本來就沒辦法掌握民間物件釋出的時間點,她觀察近幾年物件進進出出計畫的狀況,認為現在的媒合速度比之前快很多、甚至是加倍的。

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Photo Credit: 關鍵評論網/李芯
敦化北路的王朝大酒店更名後交由兆基物業包租,成為「旅館轉社宅」的首例。

對此,許長崴提及近期「一次媒合300戶」的案例,內政部去年推出旅館轉社宅的計畫,兆基物業在7月成功與王朝大酒店敦北館合作,將300間有家具、冰箱的旅館房間,轉型成飯店式管理的社會住宅,每間租金依照身份別從1萬2000元到1萬9000元不等。許長崴表示,這個計畫是針對台灣歇業、或是快撐不住的旅館,改造成社會住宅,他認為政府若想達標,可以提出更多類似政策。

不過在達標之餘,張艾玲點出,現階段的政府要好好正視租賃服務業者,到底有沒有足夠的專業和服務品質,不要最後數量達標、服務品質卻拖累這個政策。

註:房東申請出租住宅案件的租金限制

  • 台北市:3萬9000元
  • 新北市 、桃園市、台中市、新竹市 、新竹縣:3萬5000元
  • 台南市、高雄市:2萬9000元
  • 台灣省(不含新竹市、新竹縣): 2萬2000元

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核稿編輯:翁世航

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