「社宅包租代管」聽起來還不錯對吧，為何只達標一半？如何讓房東、房客都滿意？

我們想讓你知道的是

既能協助弱勢租屋、落實社會正義，又能讓持有空屋的房東輕鬆收租，這樣的理想方案真的存在嗎？政府過大的野心，也是目前社宅包租代管無法順利推動、過了6年還只完成一半的主要原因。

興辦社會住宅是蔡英文政府上任時開出的重要支票，在興建量能有限的情況下，包租代管乍聽是相當理想的解決方案之一：媒合屋主閒置的物件與有需求的房客，透過中介者解決契約、租賃管理等麻煩的大小事，並以政府補助和減稅措施作為拉力，不只房東物盡其用、輕鬆增加收入，還能解決弱勢租屋問題。

不過，從執行進度上來看，事情恐怕沒這麼簡單。蔡政府設定的8年20萬戶社會住宅目標中，包含8萬戶的包租代管，如今任期只剩下兩年，卻僅完成了4萬2770戶。

何謂包租代管？誰可以申請包租代管？

從2017年開始，政府陸續推出三期社會住宅包租代管計畫，同時訂定《租賃住宅市場發展及管理條例》，透過制度化的住宅租賃以及政府補助，解決房東與房客的媒合以及房屋管理等問題。

社會住宅包租代管分為「包租」及「代管」兩種模式，都是由政府委託民間租賃住宅服務業，以優惠價格出租住宅給弱勢戶，而房東能獲得稅賦減免、修繕補助等優惠：

「包租」指的是政府委託業者，以市場租金價格的8折向房東承租市場的空餘屋，業者再轉租給弱勢房客當二房東，代為管理物件。
「代管」指的是政府委託業者媒合房東和弱勢房客簽約，房東以市場租金9折出租物件，業者則在租賃期間管理物件。

回歸社宅本質，依照《住宅法》規定，社宅至少要提供40％以上的比例，出租給經濟弱勢及其他弱勢者，而社會住宅包租代管計畫中，則規定經濟、社會弱勢戶的比例，至少要佔執行戶數的五成，剩下的房客就屬於計畫中的一般戶。從計畫內容來看，「弱勢戶」及「一般戶」的資格大略區分如下：

弱勢戶包含特殊境遇家庭、3名未成年子女以上家庭、身心障礙者、老人、原住民等等，其包租代租的租金為5到7折，差額由政府補助。
一般戶的界定主要希望協助有就學就業需求的租屋者，申請人及其家庭成員名下不能有自有住宅，且需符合該縣市的所得條件，以台北市為例，每人每月平均所得要低於6萬5387元。其包租租金為8折、代租為9折。

明明是社會住宅，為何不收100％都收弱勢戶？

社會住宅推動聯盟主任林育如指出，包租代管的方案最早被提出時，社宅數量還沒有現在那麼多，考量到社會弱勢租屋不易，有的被房東歧視、有的不能申請補貼、有的不能設籍租屋處，因此希望政府能夠透過補助，來協助最有需求的弱勢者租屋。

雖然法規僅規定社宅要有四成以上提供給社會或經濟弱勢，但內政部營建署國宅組組長歐正興受訪時證實，目前的社宅包租代管計畫中，弱勢戶的比例已達六成。其中，業者更是會與社福或地方單位對接，兆基物業台北區經理許長崴表示，有許多社工、議員服務處與村里長辦公室，在遇到租屋弱勢個案時會主動與業者聯繫，協助尋找適合的物件。

y3zu1u30lv9ojjye8dcy2xfcn4ud1t — 除了透過社福團體轉介外，在租屋網站上輸入「社會住宅」，就可以看到由租賃服務業者承接的社會住宅包租代管物件。

固然有些房東對「社會住宅」與「弱勢」有負面刻板印象，擔心房客會有欠租問題，但許長崴澄清，在社宅或是民間一般出租的情況中，遇到欠租的機率都差不多。崔媽媽蝸牛租屋營運長張艾玲甚至進一步指出，因為弱勢戶同時會享有其他政府資源補助，相對之下繳租狀況還比較穩定。

即便遇到房客欠租問題，業者兆基和崔媽媽都表示會先了解房客所面臨的困難，盡可能引入社福資源，但當然「欠租就是欠租」，業者會協同房東催討、寄存證信函，如果最終評估房客不適合居住，業者也得協助退租。

儘管如此，弱勢戶的比例仍止步於六成，OURs都市改革組織研究員廖庭輝表示：「包租代管在我們的想像裡，本來就不該有一般戶。」因為一般戶在租屋市場上不如弱勢戶會受到歧視，因此只需要申請租金補貼，對房客而言，有時補貼的金額甚至比包租代管方案還要划算。

以政策的角度來看，廖庭輝強調：「包租代管很貴」，同時要補助房東、業者與房客三方，相對於只補助房客的租金補貼，「政府補助1戶包租代管的錢，幾乎可以發到2.5戶的租金補貼」。

對此，營建署國宅組科長蘇玉峰解釋，一般所稱的「弱勢」多數來自衛福部的標準，例如低、中低收入戶、65歲以上老人，但從內政部社會發展的角度來看，弱勢還包含一些「短期弱勢」，例如初出社會、從外地到雙北上班的年輕人。「年輕人才是活水，矛盾的是，年輕人住不起城市」，內政部針對這些「弱勢」，選擇擴大需要照顧的族群，這就是一般戶存在的意義之一。

包租代管政策野心大：想達標、又什麼都要做、結果什麼都做不好

不過，既能協助弱勢租屋、落實社會正義，又能讓持有空屋的房東輕鬆收租，這樣的理想方案真的存在嗎？政府過大的野心，也是目前包租代管無法順利推動、過了6年還只完成一半的主要原因。

在包租代管計畫中，除了解決弱勢租屋問題外，政府還想藉機將租屋市場的新興產業納管，也就是負責媒合、管理房屋的租賃服務業者。在政策上路後，必須透過正式管道申請經營成為「租賃住宅服務業」，並修畢30小時的課程，考取「租賃住宅管理人員」的資格，若業者沒有立案或未持有證照，將根據《租賃住宅市場發展及管理條例》第36條開罰。

既想實現租屋市場專業化、又想落實社會正義，就導致目標互相衝突。Ours研究員廖庭輝認為，政府若只是想扶植租賃服務市場，就讓業者在自由市場中競爭、不需要提供補貼，但又必須顧及弱勢租屋，導致業者在扶助弱勢和成本效益之間左右為難。

而在這兩者以外，別忘了社宅包租代管是政府社宅政策的一環，蔡政府剩下兩年的任期中，還得兌現將近4萬戶媒合的支票。不過，歐正興指出，目前社宅包租代管的執行進度有越來越穩定的趨勢，1個月可以媒合約1600戶，每季可以達到5000戶。

對此，民間包租代管業者一米好居創辦人Tody認為：「政府希望拿出漂亮的數據跟選民交代，但媒合成功不代表有合理的居住價格和居住品質。」

例如，計畫中租金的5到9折，可能不是真正的5到9折。社宅包租代管的租金定價除了要遵守地區租金上限外（註），業者要負責提供3家以上附近類似物件的租金行情，讓地方政府進行審查。Tody質疑政府根本無法掌握合理的租金市場行情，這讓業者有很大的操作空間，例如挑裝潢好的昂貴物件回報給政府。林育如也提出類似看法，認為業者可能會在租金上動手腳。

除了價格以外，Tody指出，在政府「重量不重質」的情況下，業者即便不顧及租屋品質，也能拿到管理費。相較於沒有補助，完全回歸市場機制、自負盈虧的一般租賃服務業者，「這些業者怎麼會有動機去管理好房客？」

一米好居是未承接社會住宅案件的一般包租代管業者，雖然房東無法像社宅一樣拿到稅賦減免、修繕補助等優惠，但Tody遇過好幾個房東加入社宅後又退出、轉而尋求一般業者，因為社宅業者在發生糾紛時「擺爛」處理。像是一名透過社宅包租代管業者出租物件房東，遇到房客從第一個月開始就欠繳房租，業者只建議房東寫存證信函自己處理。

張艾玲也認為進度是其次，「我反而比較擔心的是服務的品質。」如果只求快、求業績，沒有把重心放在後續的管理，就會造成媒合量多、糾紛也多的窘境。崔媽媽蝸牛租屋除了承辦社宅包租代管的案件外，也有在做租屋法律諮詢，「很多對其他同業的糾紛，都會打到我們這邊來」。

社宅包租代管最重要的一環，就是有專業的租賃住宅服務業者介入租屋，但張艾玲表示，常常看到有房東或房客反應，業者簽約完之後房子要修繕，業者沒空處理或是不理他們，或者忘記幫房東處理修繕補助申請，甚至是負責的業務離職了、原公司搞不清楚狀況，「房東、房客就會覺得，我需要業者幹嘛？」

還能達標嗎？政府、業者持續推進中

社宅包租代管8萬戶的政策目標中，值得探討的是，這究竟是「哪8萬戶」？廖庭輝質疑，政府看似只剩下4萬戶的包租代管就能達標，但包租代管的8萬戶是「累積」媒合的概念，也就是說，同一房客退租之後再進行一次包租代管媒合，就可以再算一戶。許長崴表示，兆基從政策推出至今，總共媒合件數破2萬，目前管理中的大約有1萬2000至1萬3000戶，且房客續租的比例非常高、應有超過7成。

用這種計算方式來看，政府是否能在剩下兩年內再完成將近4萬戶的媒合呢？如果以歐正興提供的「每季5000戶」數字來計算，的確有機會接近這個數字。而張艾玲也認為，媒合進度並沒有不如預期，因為政府本來就沒辦法掌握民間物件釋出的時間點，她觀察近幾年物件進進出出計畫的狀況，認為現在的媒合速度比之前快很多、甚至是加倍的。

對此，許長崴提及近期「一次媒合300戶」的案例，內政部去年推出旅館轉社宅的計畫，兆基物業在7月成功與王朝大酒店敦北館合作，將300間有家具、冰箱的旅館房間，轉型成飯店式管理的社會住宅，每間租金依照身份別從1萬2000元到1萬9000元不等。許長崴表示，這個計畫是針對台灣歇業、或是快撐不住的旅館，改造成社會住宅，他認為政府若想達標，可以提出更多類似政策。

不過在達標之餘，張艾玲點出，現階段的政府要好好正視租賃服務業者，到底有沒有足夠的專業和服務品質，不要最後數量達標、服務品質卻拖累這個政策。

註：房東申請出租住宅案件的租金限制

台北市：3萬9000元
新北市、桃園市、台中市、新竹市、新竹縣：3萬5000元
台南市、高雄市：2萬9000元
台灣省（不含新竹市、新竹縣）： 2萬2000元

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核稿編輯：翁世航

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