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曉姿想買房1

【小資的煩惱】以投資報酬率的角度來看,到底租房好還是買房好?

2021/04/02 ,

評論

julia

Photo Credit: TNL/黃彥翔
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大學就讀醫學檢驗生物技術學系,具備國考醫檢師證照,對臨床醫學知識熟悉。碩士班主要從事斑馬魚、葉酸及阿茲海默症相關研究。曾任生物技術開發中心生物製藥研究所副研究員,因為追求閱讀及寫作的樂趣來到關鍵評論網。心理存有「將艱澀的醫學論文咀嚼成鄰里老伯都容易消化的醫學新知」之小小使命感。現為The News Lens關鍵評論網編輯。

我們想讓你知道的是

曉姿心想,如果能用「哪個長期下來比較划算」的概念來分析買房與租房,何嘗不是個思考的切入點呢?

文:朱家儀|諮詢專家:小資YP投資理財筆記

財政部日前公布去(2020)年台閩地區房屋稅籍個人歸戶統計,目前全台灣持有房產者,合計共有804萬1690人。當中擁有4戶(含)以上房屋人數約32萬人,更有近2萬人個人所擁有的房屋高達10戶以上⋯⋯

曉姿口中喃喃自語,雙手忙碌地敲打著鍵盤編寫今日的財經新聞。她還記得七年前在面試這份新聞編輯工作的時候,面試官問了她「對於即將上路的房地合一稅有什麼看法?」雖然知道這份職缺是需要跑與財經相關的新聞,但當時資歷尚淺,完全沒想到會被問到房屋稅制的問題,只能硬著頭皮去回答,幸好後來還是有應徵上。

「什麼10戶?你現在在做哪則新聞?」隔壁專跑社會線的同事蔡九哥將頭探過隔板,隨口問了一句。「今天可是情人節,別加班到太晚,趕快做一做閃人啦。」

「知道啦,這是我最後一則新聞了,做完就下班了。」3月14日對許多人來說是情人節,但對曉姿來說,這一天還是她和老公的結婚三周年紀念日。

在享受幾年甜蜜的兩人世界後,曉姿的年紀也來到33歲,距離高齡產婦的年齡界限又近了一點。曉姿心裡想著,自己和老公的年收入合計約有150萬,經濟上算穩定;既然兩人曾經討論過也都有希望生小孩的共識,她打算要在今晚的紀念日晚餐上,和老公討論今後的生育計畫。

蔡九哥碎念完曉姿,便拿起自己的背包準備下班。這個背包是從彰化老家準備出發前往台北就職時,老媽送給自己的禮物。雖然覺得樣式有些老氣,但卻相當耐用。23歲進公司的蔡九哥,目前已有四年的資歷,主跑社會線新聞常常需要四處奔波,因此這個背包耐用的優點讓自己越用越喜歡。

由於公司的地點位於台北市信義區,蔡九哥一直都是租在蛋白區的小套房中,每天通勤上下班。今年新找的這個租屋處雖然一樣不大,每天上班又得提早一個小時出門,但是考量到自己目前年收入48萬,扣掉這一間的房租以及生活、交通費,自己還能夠每個月存一點錢,倒也不壞。

愁眉不展的曉姿

隔天,蔡九哥一到辦公室和大家道過早安,卻看到眼前的曉姿蹙著眉頭,一副遇到什麼難題的樣子。

「哇賽,一早就這樣愁眉不展,是遇到什麼大新聞?」

「不是工作的問題,」曉姿用手指舒展了自己的眉頭,深怕自己常皺眉的習慣,讓年紀輕輕的臉上多了歲月的痕跡。「我和我老公昨天在討論,是不是該來考慮生小孩懷孕的事了。」

「那感覺是好消息啊?」嘴上這樣回,但蔡九哥心裡還是詫異了一下。總感覺自己才剛步入社會呢,怎麼這會兒身邊就有人跟自己提到生育的事情。

「一開始是啦,可是昨天討論下來,忽然覺得既然要生小孩了,是不是就該定下來買間房子、找個自己的家了。」

曉姿夫妻目前是在蛋黃區租房,只要搭乘一段捷運就可以步行到達上班地點。但租在蛋黃區雖然節省交通時間,卻犧牲了居住空間。只有夫妻兩個人的時候並未感覺有什麼不便,不過如果未來有養育小孩的規劃,這些勢必都要重新考慮。

而既然要換租屋的地方,曉姿的老公便提議要不要乾脆就來買一間自己的房子。對曉姿來說,她當然也想要有一個「自己的家」,不用擔心布置是否需要房東允許,或購置大型家具未來帶不走,還能有更充足的育兒空間。但是對夫妻倆來說,這可是人生第一次有這樣超大筆金額花費,許多事情自己也還不確定,因此有些躊躇。

買房子?蔡九哥仔細想想,自己倒也不是沒有浮現過購屋的念頭。但看看現在的房價,就會覺得這件事離自己還相當遙遠。話雖如此,他還是想盡量提供一些有建設性的意見。

「買房子嗎?就算只先出頭期款,那也需要一筆不少的錢耶。如果是考慮換租個比較大的空間呢?⋯⋯啊不過這樣說來,又感覺好像一直在幫房東繳房貸。」蔡九哥抓了抓自己的後腦,苦笑道:「錢的事感覺就牽扯到數學了,但我數學最差了。」

「你說數學?」曉姿突然想著,如果能用「哪個長期下來比較划算」的概念來分析買房與租房,何嘗不是個思考的切入點呢?

才輸入關鍵字,就有不少相關文章出現在結果頁。當中有篇文章的標題特別吸引曉姿的目光:〈租房 vs. 買房:好不容易存到頭期款的小資族,該如何抉擇?〉⋯⋯這不就是我的疑惑嗎?

有如發現新大陸一般,曉姿趕緊著手與文章的作者「小資YP投資理財筆記」進行聯繫。

如果用「投資報酬率」看買房與租房⋯⋯

在與YP會面前,曉姿又再次詳讀了YP寫的文章:

此篇文章,我們將站在投資理財的角度上,用「投資報酬率」(IRR)的概念去協助讀者評估,在目前租房的狀態下,是否要維持原狀抑或是選擇購房。

想要使用投資報酬率的方式計算買房還是租房比較划算,其實並不困難。只要將買房所付出的成本統計起來(頭期款以及房貸),並且讓租房的一方拿去投資,如此一來就能算出兩者最終所有的資產高低,藉此分出勝負。

因此,我們將透過以上描述的概念,計算房價在特定漲跌幅之下,租房者必須要保持多少的「年化報酬率」才能跟上買房者擁有的資產。

「為什麼要用年化報酬率來看?」曉姿心裡浮現這樣的疑惑。

在約定時間準時到達的YP,看起來相當年輕。經過簡單的寒暄,曉姿馬上將自己的疑惑拋出。

YP說:「這個問題很重要,為什麼要用年化報酬率來看呢?我舉個例子,假設A用100塊在一個禮拜賺到變200塊,那他的報酬率是100%;而B用100塊在一年裡面賺到200塊,那他的報酬率是多少?還是100%對吧?那要怎麼比較他們兩個哪個比較厲害?」

「應該是A吧!」曉姿回答。

「沒錯,你的感覺就是『一個禮拜賺到100%的比較厲害』對不對?但排除感覺,你要怎麼用數學把它算出來?那就是年化報酬率,還要考慮到時間的因素。年化報酬率就是把報酬率加上時間的因素,去取得一個比較公平公正的數值做比較。」

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Photo Credit: TNL/朱家儀
YP問曉姿:「對於租房和買房的人,你覺得他們兩個有什麼最大的差異?」

YP接著說:「對於租房和買房的人,你覺得他們兩個有什麼最大的差異?一個是租房的人不用繳頭期款嘛,他可以把頭期款拿去投資。第二個最大的差異在於每個月繳的錢,因為不買房的人會需要租房子,房子會有租金。所以他們兩個最大的差別就在於,把房貸的錢扣掉繳房租的錢,就等於他可以拿去投資的金額。」

看曉姿好像稍微理解了,YP接著舉了一個故事情境作例子:

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小明目前每個月需負擔一萬元的房租,預期購入的房價為1000萬,頭期款準備200萬,採取的房貸為30年期,利率1.3%,而小明預期未來房價在30年後會增值50%,就是相當於1500萬的資產。

請問小明如果將頭期款200萬,以及每個月的(房貸-房租)的差額拿去投資,小明的投資需要達到多少年化報酬率,才能媲美30年後長成1500的萬的房屋資產?

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答案就是下面這張圖:

未命名
Photo Credit: YP

YP的這張圖,橫軸是房子的漲跌幅,縱軸為投資達到的年化報酬率(%)。三條不同顏色的線代表三種不同期的房貸,藍色為20年,紅色為30年,白色為40年。YP還告訴曉姿,如果懶得自己算數學,也可以用YP自己寫的「買房 vs. 租房計算機」,輸入數字答案一秒就出來。

YP說:「這樣算下來,小明若選擇租房,並將省下的頭期款,以及『原本每月需負擔的房貸』減掉『租房』的差額,都拿去做投資的話,你必須要擁有3.08%的年化報酬率,才趕得上買房的那個人的報酬。」

聽過YP的解釋,曉姿才明白,如果以投資報酬率的角度來看,到底租房還是買房好並沒有正確答案。「所以反過來講,也可以理解為『如果你要租房,多的錢要怎麼樣有效投入,才能追上、甚至超越房產價值的預期漲幅囉?」

YP說:「沒錯,假設你是把它當作投資的概念來看,如果你本身的投資報酬率就可以有3、4%,那其實跟你30年後房價漲50%的價格來講,其實是相同的概念,從1000萬漲到1500萬,跟你自己做個3%的20年投資,其實漲跌是一樣的,你獲得的東西是一樣的。」

核稿編輯:翁世航

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曉姿想買房:

跟著三位主角「曉姿」、「馬妮」與「蔡九哥」,一起探討25~35歲的年輕人,在這個人生階段會遇到的重要財務課題──買房。看他們如何與各領域的專家請益討論,逐漸從「房市小白」,慢慢成長為理解自己需求、做好未來規劃的成熟大人。

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