文：朱家儀｜諮詢專家：小資YP投資理財筆記

財政部日前公布去（2020）年台閩地區房屋稅籍個人歸戶統計，目前全台灣持有房產者，合計共有804萬1690人。當中擁有4戶（含）以上房屋人數約32萬人，更有近2萬人個人所擁有的房屋高達10戶以上⋯⋯

曉姿口中喃喃自語，雙手忙碌地敲打著鍵盤編寫今日的財經新聞。她還記得七年前在面試這份新聞編輯工作的時候，面試官問了她「對於即將上路的房地合一稅有什麼看法？」雖然知道這份職缺是需要跑與財經相關的新聞，但當時資歷尚淺，完全沒想到會被問到房屋稅制的問題，只能硬著頭皮去回答，幸好後來還是有應徵上。

「什麼10戶？你現在在做哪則新聞？」隔壁專跑社會線的同事蔡九哥將頭探過隔板，隨口問了一句。「今天可是情人節，別加班到太晚，趕快做一做閃人啦。」

「知道啦，這是我最後一則新聞了，做完就下班了。」3月14日對許多人來說是情人節，但對曉姿來說，這一天還是她和老公的結婚三周年紀念日。

在享受幾年甜蜜的兩人世界後，曉姿的年紀也來到33歲，距離高齡產婦的年齡界限又近了一點。曉姿心裡想著，自己和老公的年收入合計約有150萬，經濟上算穩定；既然兩人曾經討論過也都有希望生小孩的共識，她打算要在今晚的紀念日晚餐上，和老公討論今後的生育計畫。

蔡九哥碎念完曉姿，便拿起自己的背包準備下班。這個背包是從彰化老家準備出發前往台北就職時，老媽送給自己的禮物。雖然覺得樣式有些老氣，但卻相當耐用。23歲進公司的蔡九哥，目前已有四年的資歷，主跑社會線新聞常常需要四處奔波，因此這個背包耐用的優點讓自己越用越喜歡。

由於公司的地點位於台北市信義區，蔡九哥一直都是租在蛋白區的小套房中，每天通勤上下班。今年新找的這個租屋處雖然一樣不大，每天上班又得提早一個小時出門，但是考量到自己目前年收入48萬，扣掉這一間的房租以及生活、交通費，自己還能夠每個月存一點錢，倒也不壞。

愁眉不展的曉姿

隔天，蔡九哥一到辦公室和大家道過早安，卻看到眼前的曉姿蹙著眉頭，一副遇到什麼難題的樣子。

「哇賽，一早就這樣愁眉不展，是遇到什麼大新聞？」

「不是工作的問題，」曉姿用手指舒展了自己的眉頭，深怕自己常皺眉的習慣，讓年紀輕輕的臉上多了歲月的痕跡。「我和我老公昨天在討論，是不是該來考慮生小孩懷孕的事了。」

「那感覺是好消息啊？」嘴上這樣回，但蔡九哥心裡還是詫異了一下。總感覺自己才剛步入社會呢，怎麼這會兒身邊就有人跟自己提到生育的事情。

「一開始是啦，可是昨天討論下來，忽然覺得既然要生小孩了，是不是就該定下來買間房子、找個自己的家了。」

曉姿夫妻目前是在蛋黃區租房，只要搭乘一段捷運就可以步行到達上班地點。但租在蛋黃區雖然節省交通時間，卻犧牲了居住空間。只有夫妻兩個人的時候並未感覺有什麼不便，不過如果未來有養育小孩的規劃，這些勢必都要重新考慮。

而既然要換租屋的地方，曉姿的老公便提議要不要乾脆就來買一間自己的房子。對曉姿來說，她當然也想要有一個「自己的家」，不用擔心布置是否需要房東允許，或購置大型家具未來帶不走，還能有更充足的育兒空間。但是對夫妻倆來說，這可是人生第一次有這樣超大筆金額花費，許多事情自己也還不確定，因此有些躊躇。

買房子？蔡九哥仔細想想，自己倒也不是沒有浮現過購屋的念頭。但看看現在的房價，就會覺得這件事離自己還相當遙遠。話雖如此，他還是想盡量提供一些有建設性的意見。

「買房子嗎？就算只先出頭期款，那也需要一筆不少的錢耶。如果是考慮換租個比較大的空間呢？⋯⋯啊不過這樣說來，又感覺好像一直在幫房東繳房貸。」蔡九哥抓了抓自己的後腦，苦笑道：「錢的事感覺就牽扯到數學了，但我數學最差了。」

「你說數學？」曉姿突然想著，如果能用「哪個長期下來比較划算」的概念來分析買房與租房，何嘗不是個思考的切入點呢？

才輸入關鍵字，就有不少相關文章出現在結果頁。當中有篇文章的標題特別吸引曉姿的目光：〈租房 vs. 買房：好不容易存到頭期款的小資族，該如何抉擇？〉⋯⋯這不就是我的疑惑嗎？

有如發現新大陸一般，曉姿趕緊著手與文章的作者「小資YP投資理財筆記」進行聯繫。

如果用「投資報酬率」看買房與租房⋯⋯

在與YP會面前，曉姿又再次詳讀了YP寫的文章：

此篇文章，我們將站在投資理財的角度上，用「投資報酬率」（IRR）的概念去協助讀者評估，在目前租房的狀態下，是否要維持原狀抑或是選擇購房。

想要使用投資報酬率的方式計算買房還是租房比較划算，其實並不困難。只要將買房所付出的成本統計起來（頭期款以及房貸），並且讓租房的一方拿去投資，如此一來就能算出兩者最終所有的資產高低，藉此分出勝負。

因此，我們將透過以上描述的概念，計算房價在特定漲跌幅之下，租房者必須要保持多少的「年化報酬率」才能跟上買房者擁有的資產。

「為什麼要用年化報酬率來看？」曉姿心裡浮現這樣的疑惑。

在約定時間準時到達的YP，看起來相當年輕。經過簡單的寒暄，曉姿馬上將自己的疑惑拋出。

YP說：「這個問題很重要，為什麼要用年化報酬率來看呢？我舉個例子，假設A用100塊在一個禮拜賺到變200塊，那他的報酬率是100％；而B用100塊在一年裡面賺到200塊，那他的報酬率是多少？還是100％對吧？那要怎麼比較他們兩個哪個比較厲害？」

「應該是A吧！」曉姿回答。

「沒錯，你的感覺就是『一個禮拜賺到100％的比較厲害』對不對？但排除感覺，你要怎麼用數學把它算出來？那就是年化報酬率，還要考慮到時間的因素。年化報酬率就是把報酬率加上時間的因素，去取得一個比較公平公正的數值做比較。」

Photo Credit: TNL/朱家儀

YP接著說：「對於租房和買房的人，你覺得他們兩個有什麼最大的差異？一個是租房的人不用繳頭期款嘛，他可以把頭期款拿去投資。第二個最大的差異在於每個月繳的錢，因為不買房的人會需要租房子，房子會有租金。所以他們兩個最大的差別就在於，把房貸的錢扣掉繳房租的錢，就等於他可以拿去投資的金額。」

看曉姿好像稍微理解了，YP接著舉了一個故事情境作例子：

答案就是下面這張圖：

Photo Credit: YP

YP的這張圖，橫軸是房子的漲跌幅，縱軸為投資達到的年化報酬率（％）。三條不同顏色的線代表三種不同期的房貸，藍色為20年，紅色為30年，白色為40年。YP還告訴曉姿，如果懶得自己算數學，也可以用YP自己寫的「買房 vs. 租房計算機」，輸入數字答案一秒就出來。

YP說：「這樣算下來，小明若選擇租房，並將省下的頭期款，以及『原本每月需負擔的房貸』減掉『租房』的差額，都拿去做投資的話，你必須要擁有3.08％的年化報酬率，才趕得上買房的那個人的報酬。」

聽過YP的解釋，曉姿才明白，如果以投資報酬率的角度來看，到底租房還是買房好並沒有正確答案。「所以反過來講，也可以理解為『如果你要租房，多的錢要怎麼樣有效投入，才能追上、甚至超越房產價值的預期漲幅囉？」

YP說：「沒錯，假設你是把它當作投資的概念來看，如果你本身的投資報酬率就可以有3、4％，那其實跟你30年後房價漲50％的價格來講，其實是相同的概念，從1000萬漲到1500萬，跟你自己做個3％的20年投資，其實漲跌是一樣的，你獲得的東西是一樣的。」

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核稿編輯：翁世航