文：朱家儀｜諮詢專家：張金鶚教授

【曉姿想買房1】前情提要：曉姿對於是否該從租屋一族跳進購屋市場，還有不少疑惑與猶豫。在與「小資YP投資理財筆記」討論過後，學會如何以「投資報酬率」看買房和租房。

經過與YP實際數字上的討論，曉姿覺得相當踏實。便利用午餐時間，和同事馬妮分享自己訪問時聽到的東西。

30歲的馬妮，比曉姿還晚2年進公司。擔任大學教授的爸爸，以及在金融界服務的媽媽，從小就幫馬妮買了不少保險和股票。由於家裡離公司不算遠，馬妮每天都可以睡得飽飽再從家裡出發前往公司上班。身為黃金單身貴族，馬妮未來也沒有組織家庭的打算，自己賺的錢自己花，生活過得相當愜意。

在聽了曉姿的熱切分享後，馬妮反倒升起疑問：「我是不覺得我有買房的需求啦，畢竟以後爸媽過世，那房子也是會繼承給我呀？而且我其實沒打算要結婚生小孩。我也認識不少租房子的朋友，不用花很多時間通勤反而很開心。」

馬妮接著說：「如果現階段我去買房，每個月薪水扣掉房貸就沒剩多少了。感覺不但會壓力很大，生活品質也不會好到哪去。」

曉姿感覺好像被潑了道冷水，覺得有些鬱悶，但馬妮的話聽起來也不無道理。便說：「其實我覺得你說的也沒有錯，只是感覺每個選擇都有自己的缺點和好處，我們究竟該怎麼決定現階段該買還是租啊？」

馬妮突然拍了下大腿，讓曉姿嚇了一跳：「怎麼了？蚊子嗎？」

「我突然想到，我爸的同事出過一本書有談到這一塊，被我爸拿來當作我的指定閱讀。」馬妮說，「要不要我帶來借你？」

隔天，曉姿從馬妮手上接過一本沉甸甸的書，定睛一看，覺得作者的名字好像很熟悉。「《住房自由的人生》，張金鶚著......」

原來馬妮爸爸的同事，正是曾在政大及清大任教、還做過台北市副市長的房地產專家張金鶚教授。

馬妮將手搭在曉姿的肩膀：「剛好這周末張教授和我爸有約，會來我家吃晚飯，如果你讀完有疑問，就一起來我家吧！」

要成為「屋主」，不要變成「屋奴」

回家後，曉姿看到第一部第二章節的標題，便先跳到那個章節開始閱讀：

做屋主不做屋奴

買屋前有一個很重要但大家往往覺得太簡單而忽略的重點，那就是－－這間房子能不能提升自己及家人的居住生活品質？......

同樣買屋擁屋，屋主和屋奴的差異，在於相較過去的居住生活環境，是否提升自己和家人的生活品質，更加快樂喜悅？簡單來說，屋主是買屋讓生活變好（Better off），而屋奴是買屋卻讓生活變差（Worse-off）。

曉姿看到內文中寫道，當首購族面臨是否要下定決心購屋擁有自己的窩，並避免成為屋奴時，應先確保個人的財務狀況，千萬不要因為購屋超過個人的負擔能力，影響到家庭的日常生活支出。心想：「這真是相當有道理啊，如果我為了買房，卻讓自己揹房貸揹得喘不過氣，每天壓力大到睡不著覺，那就不是讓生活變好了。」

有如在一片迷霧中看見明燈，曉姿欲罷不能得讀下去。

到了星期天，曉姿依約前往馬妮家，見到了張金鶚教授。張教授雖然已經頗負盛名，人卻非常的客氣、親切。晚餐席間，曉姿將話題帶到買房子的議題上：「張教授，我讀完你的書後，對於要成為屋主而不是屋奴這一段相當有感。但我該怎麼做，才能成為屋主而非屋奴呢？」

馬妮聽了覺得這問題相當有意思，遂追問了一句：「難道看房子是需要學習的嗎？」

「當然要學，而且要做功課。很多人做錯，做成市場的功課。去看一堆現在市場的房子是多少錢、買在哪裡這些市場上的訊息，在面對眾多選擇之下產生很大的焦慮、不安。」

張教授放下手上筷子，繼續說道：「然而所謂市場上的訊息，其實多是業者提供的，簡單講就是業配文。像是現在不買來不及啦、房價只漲不跌啦、現在利率那麼低租不如買啦等等。再加上老一輩的長輩們觀念上認為有土斯有財，可能也讓年輕人受影響。」

「原來如此。」馬妮點了點頭。

張教授接著說：「其實功課還是要做，但做的是自己心裡的功課，也就是心中之尺，了解自己心裡真的喜歡什麼。」

對於什麼是「心中之尺」曉姿並不陌生，因為張教授在《住房自由的人生》裡，也一再提到「心中之尺」的概念：

「…...牢記房地產的本質是居住消費為主，投資賺錢為輔（可能有賺有賠的風險），自己的『心中之尺』絕對比人云亦云的『市場之尺』重要。

好好檢視自己對房屋的需求，同時多方觀察考量自己對購屋個案的喜歡與否（包括區位、產品及管理），再仔細檢視自己的負擔能力，這就是『心中之尺』的核心，包括個人需求、產品品質、管理維護、負擔能力等。」

「房地產原本的功能是『消費為主，投資為輔』，但為何台灣與國外的房地產教育卻只有『房地產投資』課程而沒有『房地產消費』的課程？原因就在於，長期以來房地產投資過於強調報酬與風險分析（市場之尺），忽略房地產消費個人偏好與負擔能力探討（心中之尺）。」

年輕人，買房好還是租房好？

曉姿問：「張教授，其實我自己目前正在掙扎，我今年已經33歲了，未來也有生育計劃，不確定到底是該繼續租房子，還是該考慮買房？」

Photo Credit: TNL/朱家儀

張教授說：「我的想法是，該不該買房子，就像問該不該結婚、該不該生孩子或該不該買車一樣，這是個人價值觀的問題。不過我建議年輕人在決定要不要買房前，先想清楚3個問題。第一，你們的工作穩定了嗎？目前是否還在騎驢找馬、或是有轉職的打算？」

頓了一下，張教授接著說：「第二，你的婚姻家庭穩定了嗎？你必須認知到，養孩子是很貴的。如果你的小孩是近期就要出生了，相關的經濟支出是很需要被提早估算的。」

「最後，你有比買房更重要的夢想還沒實現嗎？如果你還懷抱著像是出國深造等夢想，這也都要納入考量，畢竟付房貸很可能是20年以上的事。這些東西都必須先做好心理的功課。如果都評估過，頭期款有著落了，不管是存到了、中樂透或有父母公婆可以支援，有了這些考慮，買完房才能真正成為生活更快樂的屋主，而不是生活品質變更差的屋奴。」

購屋的「五大元素」

吃完愉快的晚餐，馬妮的爸爸招呼大家移駕客廳喫茶配點心。

曉姿看見桌上的茶點，被放在一個圓形分層的點心盒中，由內到外共3層，分別擺放著不同類型的點心。這漂亮的點心盒讓曉姿目不轉睛。

「你在精挑細選啊？」馬妮打趣地湊過來瞧曉姿在看什麼，突然興奮的搖了搖曉姿的手：「欸你看！這像不像買房子的時候一區一區的樣子？」

曉姿一瞧笑了出來：「你是說這放巧克力餅乾的中央是蛋黃區，外面一圈是蛋白區，再來就是蛋殼區嗎？」

張教授說：「喔！看來你們對房產區位也有些認識，那你們知道，所謂房地產區位，其實包含兩個層面嗎？」看曉姿、馬妮搖了搖頭，張教授解釋道所謂兩個層面，就是俗稱的「大區位」及「小區位」：

• 都市區位（大區位）：第一圈市中心（蛋黃區）、第二圈市郊（蛋白區）、第三圈郊外（蛋殼區）
• 鄰里區位（小區位）：看生活機能，捷運站、公車、便利商店、公園、學校、餐廳等日常生活設施的便利程度

自住者為了生活，應首重鄰里好區位；投資者為了增值，較看重都市好區位。都市好區位的代價比鄰里區為高出許多。

Photo Credit: TNL/林奕甫

解釋完，張教授下了個結論：「我認為，高CP值的好區位就是『中庸之道』，不要太近也不要太遠。從大區位來看即是蛋白區，小區位來看則是大馬路後面的第一巷，捷運、公園、學校、便利商店走5～10分鐘會到的距離。」

「而在購屋前，區位只是你該考慮的其中1件事。若真要建立起心中之尺，不被市場之尺左右，你還需要考慮另外的4個重點，分別是時機、產品、管理及價格。這4樣加上區位，就構成了買房的五大元素。」

張教授拿了張紙，邊寫邊進行更詳細的解釋：

• 時機：包括房市景氣與金融、稅制及經濟等總體政策
• 區位：縣市行政區、交通建設與鄰里環境等
• 產品：居住面積、格局、樓層、景觀、社區公設、停車、建商品牌等等
• 管理：社區戶數、坪數大小混和比例、管理費、管委會、鄰居品質等等
• 價格：除了考慮每坪單價、整體總價，相鄰、相似社區的個案成交價、個人負擔能力與銀行貸款因素等

「確定自己的預算、理想區位再開始找物件，以剛剛說的五大元素下去做功課。對於購屋目的是要自己住的人來說，我建議五大元素考慮的順序可以是：（1）產品（2）管理（3）區位（4）價格（5）時機。」

看曉姿點頭如搗蒜，張教授笑著說：「希望這有解答到你的疑惑。記住，買房可千萬不能靠直覺、憑運氣，好好做功課，才能找到讓你能享受居住自由的好房子。」

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核稿編輯：翁世航