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曉姿想買房2

【購屋五大元素】請問張金鶚教授:如何成為「屋主」而不變成「屋奴」?

2021/04/02 ,

評論

julia

Photo Credit: TNL/黃彥翔
julia

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大學就讀醫學檢驗生物技術學系,具備國考醫檢師證照,對臨床醫學知識熟悉。碩士班主要從事斑馬魚、葉酸及阿茲海默症相關研究。曾任生物技術開發中心生物製藥研究所副研究員,因為追求閱讀及寫作的樂趣來到關鍵評論網。心理存有「將艱澀的醫學論文咀嚼成鄰里老伯都容易消化的醫學新知」之小小使命感。現為The News Lens關鍵評論網編輯。

我們想讓你知道的是

經由馬妮引薦,曉姿認識了張金鶚教授,在與他討論之後,曉姿懂得如何評估自己該不該買房、買房如何成為「屋主」而非「屋奴」,以及相當重要的購屋「五大元素」。

文:朱家儀|諮詢專家:張金鶚教授

【曉姿想買房1】前情提要:曉姿對於是否該從租屋一族跳進購屋市場,還有不少疑惑與猶豫。在與「小資YP投資理財筆記」討論過後,學會如何以「投資報酬率」看買房和租房。

經過與YP實際數字上的討論,曉姿覺得相當踏實。便利用午餐時間,和同事馬妮分享自己訪問時聽到的東西。

30歲的馬妮,比曉姿還晚2年進公司。擔任大學教授的爸爸,以及在金融界服務的媽媽,從小就幫馬妮買了不少保險和股票。由於家裡離公司不算遠,馬妮每天都可以睡得飽飽再從家裡出發前往公司上班。身為黃金單身貴族,馬妮未來也沒有組織家庭的打算,自己賺的錢自己花,生活過得相當愜意。

在聽了曉姿的熱切分享後,馬妮反倒升起疑問:「我是不覺得我有買房的需求啦,畢竟以後爸媽過世,那房子也是會繼承給我呀?而且我其實沒打算要結婚生小孩。我也認識不少租房子的朋友,不用花很多時間通勤反而很開心。」

馬妮接著說:「如果現階段我去買房,每個月薪水扣掉房貸就沒剩多少了。感覺不但會壓力很大,生活品質也不會好到哪去。」

曉姿感覺好像被潑了道冷水,覺得有些鬱悶,但馬妮的話聽起來也不無道理。便說:「其實我覺得你說的也沒有錯,只是感覺每個選擇都有自己的缺點和好處,我們究竟該怎麼決定現階段該買還是租啊?」

馬妮突然拍了下大腿,讓曉姿嚇了一跳:「怎麼了?蚊子嗎?」

「我突然想到,我爸的同事出過一本書有談到這一塊,被我爸拿來當作我的指定閱讀。」馬妮說,「要不要我帶來借你?」

隔天,曉姿從馬妮手上接過一本沉甸甸的書,定睛一看,覺得作者的名字好像很熟悉。「《住房自由的人生》,張金鶚著......」

原來馬妮爸爸的同事,正是曾在政大及清大任教、還做過台北市副市長的房地產專家張金鶚教授。

馬妮將手搭在曉姿的肩膀:「剛好這周末張教授和我爸有約,會來我家吃晚飯,如果你讀完有疑問,就一起來我家吧!」

要成為「屋主」,不要變成「屋奴」

回家後,曉姿看到第一部第二章節的標題,便先跳到那個章節開始閱讀:

做屋主不做屋奴

買屋前有一個很重要但大家往往覺得太簡單而忽略的重點,那就是--這間房子能不能提升自己及家人的居住生活品質?......

同樣買屋擁屋,屋主和屋奴的差異,在於相較過去的居住生活環境,是否提升自己和家人的生活品質,更加快樂喜悅?簡單來說,屋主是買屋讓生活變好(Better off),而屋奴是買屋卻讓生活變差(Worse-off)。

曉姿看到內文中寫道,當首購族面臨是否要下定決心購屋擁有自己的窩,並避免成為屋奴時,應先確保個人的財務狀況,千萬不要因為購屋超過個人的負擔能力,影響到家庭的日常生活支出。心想:「這真是相當有道理啊,如果我為了買房,卻讓自己揹房貸揹得喘不過氣,每天壓力大到睡不著覺,那就不是讓生活變好了。」

有如在一片迷霧中看見明燈,曉姿欲罷不能得讀下去。

到了星期天,曉姿依約前往馬妮家,見到了張金鶚教授。張教授雖然已經頗負盛名,人卻非常的客氣、親切。晚餐席間,曉姿將話題帶到買房子的議題上:「張教授,我讀完你的書後,對於要成為屋主而不是屋奴這一段相當有感。但我該怎麼做,才能成為屋主而非屋奴呢?」

馬妮聽了覺得這問題相當有意思,遂追問了一句:「難道看房子是需要學習的嗎?」

「當然要學,而且要做功課。很多人做錯,做成市場的功課。去看一堆現在市場的房子是多少錢、買在哪裡這些市場上的訊息,在面對眾多選擇之下產生很大的焦慮、不安。」

張教授放下手上筷子,繼續說道:「然而所謂市場上的訊息,其實多是業者提供的,簡單講就是業配文。像是現在不買來不及啦、房價只漲不跌啦、現在利率那麼低租不如買啦等等。再加上老一輩的長輩們觀念上認為有土斯有財,可能也讓年輕人受影響。」

「原來如此。」馬妮點了點頭。

張教授接著說:「其實功課還是要做,但做的是自己心裡的功課,也就是心中之尺,了解自己心裡真的喜歡什麼。」

對於什麼是「心中之尺」曉姿並不陌生,因為張教授在《住房自由的人生》裡,也一再提到「心中之尺」的概念:

「…...牢記房地產的本質是居住消費為主,投資賺錢為輔(可能有賺有賠的風險),自己的『心中之尺』絕對比人云亦云的『市場之尺』重要。

好好檢視自己對房屋的需求,同時多方觀察考量自己對購屋個案的喜歡與否(包括區位、產品及管理),再仔細檢視自己的負擔能力,這就是『心中之尺』的核心,包括個人需求、產品品質、管理維護、負擔能力等。」

「房地產原本的功能是『消費為主,投資為輔』,但為何台灣與國外的房地產教育卻只有『房地產投資』課程而沒有『房地產消費』的課程?原因就在於,長期以來房地產投資過於強調報酬與風險分析(市場之尺),忽略房地產消費個人偏好與負擔能力探討(心中之尺)。」

年輕人,買房好還是租房好?

曉姿問:「張教授,其實我自己目前正在掙扎,我今年已經33歲了,未來也有生育計劃,不確定到底是該繼續租房子,還是該考慮買房?」

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Photo Credit: TNL/朱家儀
張金鶚教授告訴曉姿和馬妮:「年輕人在決定要不要買房前,要先想清楚3個問題。」

張教授說:「我的想法是,該不該買房子,就像問該不該結婚、該不該生孩子或該不該買車一樣,這是個人價值觀的問題。不過我建議年輕人在決定要不要買房前,先想清楚3個問題。第一,你們的工作穩定了嗎?目前是否還在騎驢找馬、或是有轉職的打算?」

頓了一下,張教授接著說:「第二,你的婚姻家庭穩定了嗎?你必須認知到,養孩子是很貴的。如果你的小孩是近期就要出生了,相關的經濟支出是很需要被提早估算的。」

「最後,你有比買房更重要的夢想還沒實現嗎?如果你還懷抱著像是出國深造等夢想,這也都要納入考量,畢竟付房貸很可能是20年以上的事。這些東西都必須先做好心理的功課。如果都評估過,頭期款有著落了,不管是存到了、中樂透或有父母公婆可以支援,有了這些考慮,買完房才能真正成為生活更快樂的屋主,而不是生活品質變更差的屋奴。」

購屋的「五大元素」

吃完愉快的晚餐,馬妮的爸爸招呼大家移駕客廳喫茶配點心。

曉姿看見桌上的茶點,被放在一個圓形分層的點心盒中,由內到外共3層,分別擺放著不同類型的點心。這漂亮的點心盒讓曉姿目不轉睛。

「你在精挑細選啊?」馬妮打趣地湊過來瞧曉姿在看什麼,突然興奮的搖了搖曉姿的手:「欸你看!這像不像買房子的時候一區一區的樣子?」

曉姿一瞧笑了出來:「你是說這放巧克力餅乾的中央是蛋黃區,外面一圈是蛋白區,再來就是蛋殼區嗎?」

張教授說:「喔!看來你們對房產區位也有些認識,那你們知道,所謂房地產區位,其實包含兩個層面嗎?」看曉姿、馬妮搖了搖頭,張教授解釋道所謂兩個層面,就是俗稱的「大區位」及「小區位」:

  • 都市區位(大區位):第一圈市中心(蛋黃區)、第二圈市郊(蛋白區)、第三圈郊外(蛋殼區)
  • 鄰里區位(小區位):看生活機能,捷運站、公車、便利商店、公園、學校、餐廳等日常生活設施的便利程度

自住者為了生活,應首重鄰里好區位;投資者為了增值,較看重都市好區位。都市好區位的代價比鄰里區為高出許多。

蛋黃蛋白區v3
Photo Credit: TNL/林奕甫
若單以台北為例,傳統認定上的「蛋黃區」包括中正區、中山區、松山區、大安區及信義區;「蛋白區」則包括大同區、萬華區、士林區、內湖區、南港區、文山區、北投區;「蛋殼區」則是更外圍的區域

解釋完,張教授下了個結論:「我認為,高CP值的好區位就是『中庸之道』,不要太近也不要太遠。從大區位來看即是蛋白區,小區位來看則是大馬路後面的第一巷,捷運、公園、學校、便利商店走5~10分鐘會到的距離。」

「而在購屋前,區位只是你該考慮的其中1件事。若真要建立起心中之尺,不被市場之尺左右,你還需要考慮另外的4個重點,分別是時機、產品、管理及價格。這4樣加上區位,就構成了買房的五大元素。」

張教授拿了張紙,邊寫邊進行更詳細的解釋:

  • 時機:包括房市景氣與金融、稅制及經濟等總體政策
  • 區位:縣市行政區、交通建設與鄰里環境等
  • 產品:居住面積、格局、樓層、景觀、社區公設、停車、建商品牌等等
  • 管理:社區戶數、坪數大小混和比例、管理費、管委會、鄰居品質等等
  • 價格:除了考慮每坪單價、整體總價,相鄰、相似社區的個案成交價、個人負擔能力與銀行貸款因素等

「確定自己的預算、理想區位再開始找物件,以剛剛說的五大元素下去做功課。對於購屋目的是要自己住的人來說,我建議五大元素考慮的順序可以是:(1)產品(2)管理(3)區位(4)價格(5)時機。」

看曉姿點頭如搗蒜,張教授笑著說:「希望這有解答到你的疑惑。記住,買房可千萬不能靠直覺、憑運氣,好好做功課,才能找到讓你能享受居住自由的好房子。」

核稿編輯:翁世航

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曉姿想買房:

跟著三位主角「曉姿」、「馬妮」與「蔡九哥」,一起探討25~35歲的年輕人,在這個人生階段會遇到的重要財務課題──買房。看他們如何與各領域的專家請益討論,逐漸從「房市小白」,慢慢成長為理解自己需求、做好未來規劃的成熟大人。

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