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曉姿想買房4

【預售屋】剛開賣代銷就說「即將銷售完畢」?注意合約這幾處容易有陷阱!

2021/04/03 ,

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julia

Photo Credit: TNL/黃彥翔
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大學就讀醫學檢驗生物技術學系,具備國考醫檢師證照,對臨床醫學知識熟悉。碩士班主要從事斑馬魚、葉酸及阿茲海默症相關研究。曾任生物技術開發中心生物製藥研究所副研究員,因為追求閱讀及寫作的樂趣來到關鍵評論網。心理存有「將艱澀的醫學論文咀嚼成鄰里老伯都容易消化的醫學新知」之小小使命感。現為The News Lens關鍵評論網編輯。

我們想讓你知道的是

由於預算的考量,準備一成到一成半的自備款、後續再依工程進度付款的「預售屋」成了曉姿考慮的新選項。而丁丁的房產人生雜記與「首席驗屋師」的李駒安先生,也跟曉姿說明有關預售屋選購該注意的地方。

文:朱家儀|諮詢專家:丁丁的房產人生雜記、「首席驗屋師」李駒安、35線上賞屋

【曉姿想買房3】前情提要:曉姿夫妻向35線上賞屋的Ted諮詢關於新成屋的選購眉角,對於室內坪數、樓層及座向的選擇,有更進一步的概念。

聽完35線上賞屋的Ted說明新成屋的選購重點後,曉姿想到上週在銷售現場代銷們向自己報的價錢,便對Ted說:「其實這樣聽下來,雖然我們想買新成屋,但以現在我們的薪水來說,目前中意的區位內,幾間新成屋銷售建案的開價都有些超出預算。」

Ted說:「如果沒有一定要現在馬上入住,又希望住新房子,你們有考慮過『預售屋』嗎?」

曉姿記得曾在《許代書教你從買賣到繼承的房地產大小事》這本書中,看過什麼是預售屋。簡單來說就是建商在房子蓋好之前就已經開始銷售,甚至在開始蓋之前就已經在銷售的產品。要等建商蓋好房子後,消費者才能完全確定自己到底買了什麼東西。書裡寫著:

預售屋付款方式很特別,大概只要準備一成到一成半的自備款就可以買了,後續款項則是依工程進度付款。從預售到房子蓋好,大約間隔2到3年,也就是說消費者在這期間都還可以慢慢準備及籌措資金。

代銷的銷售手法:「假買家」營造熱賣感?剛賣也會說即將銷售完畢?

在和Ted諮詢過後,曉姿覺得預售屋的確是在當下資金不完全足夠,但又想住新房子時可以考慮的選項,便開始在網路上查詢相關資料。結果卻查到一個新聞:

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台南高鐵特定區爆千人搶房 市府調查其中竟有「臨演」

遠雄建設在歸仁推出的「明日讚」預售建案,爆出千人搶購潮,引發內政部地政司的關注,昨天南下稽查......地政局表示,業者疑似透過LINE群組炒作,不斷更新訊息,並放上眾人排隊搶房照片,再加上有媒體報導,營造出千人搶房的氣氛,但據群組裡傳出的消息,現場的排隊群眾,其中有投資客、有自住客,但更有部分是「演員」,假裝要去搶購,相關的資料都將送給公交會。(經濟日報,2021-03-15

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曉姿大驚,沒想到有這樣的事情。為了了解更多代銷銷售的手法,她丟訊息給一位長期合作的作者──經營有「丁丁的房產人生雜記」的丁丁。

在看了曉姿貼的新聞,丁丁馬上就回覆了:「這個啊,我們代銷業內俗稱SP(Sales Promotion)啦,就是銷售促銷活動。做這件事,主要就是要加速行銷對象決定的速度,或者是增加他的購買慾。除了角色扮演,有些接待中心也會貼『賀成交』紅布,或是在模型上面貼『售出』,或在成交的時候會有人用麥克風喊『恭喜』、舉辦明星代言人活動等等,這些都包含在SP的範圍內。」

丁丁飛快地繼續打字:「還有一個情況,是預售屋明明才剛開始賣,或還剩不少間,代銷卻跟消費者說『快賣完了』、『剩最後這幾間』,這個也是一種SP的說詞。人有個習性就是喜歡湊熱鬧,在消費者的心態上來說,大家都會想去搶比較熱門的案子,不希望自己選擇的房子是沒人買的。」

「其實不管賣方的說詞是什麼,消費者應該要評估這個物件是不是自己要的,這個地段是否屬於你的需求範圍內,產品你是否喜歡,預算能不能承受?如果這些答案你都想過了,其實也不用去管這個案子賣得好還是不好、有沒有人排隊,這些都不重要。」

看完丁丁的回覆,曉姿對代銷的銷售方式有更深的認知。但她還想請教一個問題:「丁丁,可以再請問一下,如果我有喜歡的物件了,該怎麼跟代銷談價錢?」

丁丁回:「談價錢之前,記得一定要先去查過實價登錄,假設你現在看的預售屋旁邊的屋齡在一、兩年內,或是你現在看的區域推案密度高,也可以去打聽附近的每坪價格做為一個依據。」

「那代銷說出的價錢,通常會先拉高給消費者砍嗎?」曉姿問道。

看了曉姿的問題,丁丁打下他的回覆:「這就要看代銷公司的做法或者建設公司的銷售習慣,有的不二價,有的則公開跟你說每坪可以折個2,000或5,000,有的則是以折數來看,價錢可以打到95折到75折都有。其實那個折數空間根本就不是重點,重點是打完折後你的每坪單價是多少。所以消費者應該要去做更多市場的功課跟研究,而不是聽信一些什麼『反正開價就先砍七折』這樣的說法。」

和「首席驗屋師」的李駒安先生見面

多虧丁丁詳細的解釋,曉姿對於代銷的行銷手法有更進一步的認識。現在她只擔心,在沒看到實體房子之前,光憑一張格局圖就要做出這麼大筆錢的決定,是否會有風險。

將自己的擔憂告訴老公後,曉姿的先生思考了一陣說:「你還記得之前過年我們有跟著叔叔去他朋友家拜年嗎?我記得叔叔的那位朋友,好像是在經營驗屋公司。你覺得他會不會知道一些購買預售屋要注意的地方?」

聽到這裡,曉姿不禁喜出望外:「真的嗎?有可能耶,那我們有機會跟他碰面聊聊嗎?」

過了幾天經叔叔的引薦,曉姿夫妻順利和「首席驗屋師」的李駒安先生見到面。在了解來意之後,李駒安很親切地說:「預售屋沒有實體可以看,的確會有一些要特別留意的地方。我想我可以提供你一些購買預售屋時,要特別注意的細節,給你們參考。」

「首先,購買預售屋時,記得請建商提供全社區分坪表,並索取本戶主建物、附屬建物及停車位持份面積、公設比等具體數字,避免造成糾紛。再來,當預售屋銷售人員給你看他們的 DM平面圖時,要請建商具體標示計入權狀的範圍(有無外突之柱造成虛坪、雨遮),不要只看格局。若是有樣品屋可以看,記得錄影拍照、同時保存DM,避免不實廣告造成爭議。若發生問題要打官司這些都是證據。」

曉姿接著問:「其實我和先生都覺得,房屋購買的合約好像很複雜,更別說是預售屋的合約了。我要怎麼知道建商拿出的合約內容是否有不利消費者的陷阱呢?」

李駒安說:「預售屋合約至少有五天的契約審閱期。因此最簡單的做法,就是向建商索取預售屋合約的稿件,然後不要怕麻煩,逐條與『定型化契約』中應/不得記載事項進行比對,查看內容有無出入。若是和定型化契約不同,就是建商可以動手腳的地方。看到不一樣的就上網查。」

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Photo Credit: TNL/朱家儀
李駒安說:「和定型化契約不符合之處,就可能藏有磋商條款的陷阱。」

再喜歡拿到合約也別急著簽,仔細查看有無陷阱

李駒安向曉姿夫妻解釋,和定型化契約不符合之處,就可能藏有「磋商條款」的陷阱:

「許多建商把磋商叫『特別條款』,簡單講就是建商和賣家討論之後協調的手寫部分。比如說根據預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項,買方有權於自備款部分保留房地總價的5%作為交屋保留款,在遇到房屋有問題時請建商完成修繕,並經雙方複驗合格後再支付。但很多建商在合約上的保留款,卻只寫5萬或10萬。」

「另外,若是因點交有問題需要修繕,而導致預售屋延遲交屋,那延遲期間的貸款的利息,記得應該是『賣方』要出,不該是買方負擔。」

除此之外,李駒安還列舉一些重點,叮囑曉姿夫妻考慮購買預售屋時,要特別留意:

  • 工期計算方式是否明確、還是太久:若合約上寫的工期太長,當建商預售屋賣得不好,他很可能會慢慢蓋,對買家來說會產生更多的租屋成本考量。
  • 停車位面積與室內面積是否分別詳列:停車位面積與室內面積不該混在一起,不懂的人可能會以含車位的房屋坪數,去計算每坪的單價,以為自己買的比較便宜,其實車位坪數應該要扣掉,再來算每坪單價。
  • 貸款成數與貸差處理方式,是否牴觸定型化契約,或對買方不利:若是預計希望貸八成,最後卻只能貸到七成五或七成,有些建商合約上會說剩下的買方要自己想辦法拿錢出來,甚至必須無條件用現金補足。所以貸差的部分要弄清楚,看你的合約上寫得和定型化契約有無牴觸。
  • 是否有驗屋條款,並規定驗收缺失修繕完成才會交屋:驗收有瑕疵應該就不能交屋,而不是讓建商跟你先交屋,之後再慢慢修。
  • 務必謹慎驗屋:驗屋好比打官司,可以自己打,也可以找專業人士,但專業度一定有差別,因此自己驗屋或找專家幫你驗屋,能發現的問題點也不一樣。
  • 口說無憑,任何承諾均寫入契約才算數。

「另外購買預售屋時,可以事先做好裝潢規劃,然後盡量把握能變更格局、地板等建材、廚具設備或水電管線配置服務的客變/客退機會,避免交屋後重覆施工、拆除重做,反而耗時費本。」

曉姿覺得這一趟來得真是值得了,對於預售屋購買要注意的地方,有了更清楚的概念,便趕緊謝謝李駒安特地撥冗。李駒安客氣地搖搖手,笑著說:「這樣的時間是小事,畢竟一棟房子動輒百萬、千萬的花費,你們記得,一定要仔細評估再做決定。」

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補充:如果預售屋搭配車位賣,把握「三大要素」挑到你的好車位

目前許多預售屋會搭配車位一起銷售,你知道如何挑選好的車位嗎?

35線上賞屋的Ted分享,車位有分幾種,最優的是平面車位。第二好則是平面機械,就是開到定點,而停車位會採用機械分層的方式增加停車數量。

第三好是機械平面,由於基地不夠大無法做坡道,所以要停車得先坐一個車用電梯,到了以後它是一個平面停車位。第四是機械加機械,要停車時得開入電梯,到了開出去後再停入機械分層的停車位。最後則是倉儲式車位,停車時將車開入電梯,人下車走出來,電梯輸送帶會將車子送到停車位內。

能選的話一定要選平面車位。跟機械有關的車位雖然便宜,但有它的不便,比如說當你趕上班它卻突然壞掉,要等維修人員來,或是上下班尖峰時段會有一堆人在排隊領車、停車。

再來,車位的挑選先分成兩大面向,第一個選位置,以位置來講,第一個你要選就是攝影機照得到,光線充足的地方會是比較安全的。如果一些鄰居亂丟垃圾、菸蒂,都可以透過監視器去舉發他。或是有時候車子不小心被撞到了,都是可以透過監視器,多一個保障。

選位置的第二個重點就是電梯的位置。很多人喜歡在電梯出口附近的位置,如果去大賣場買回來,大包小包的話離電梯比較近,不用提了很重的東西走很遠,或是有推嬰兒車什麼的,這也是一個大家可以考慮的因素。第二大面向則要看相對的位置。

若從位置來看,不建議的車位有四種:

  1. 車道出入口(易造成碰撞)
  2. 進出受到阻礙的位置,包括車位的寬度不足,或是能面臨牆壁而另一邊無尾
  3. 轉角的停車位(易造成碰撞)
  4. 固定式設備的旁邊,如排風口、機械房、垃圾場附近

那有沒有什麼車位是很棒的呢?第一好的就是獨立車位,左右都是柱子,只有你一台車,你開門不會撞到別台車,這種位置就是霸王位置。再來第二個就是右轉彎處的拐角車位,你選的柱子要在你副駕駛的位置,可以爭取駕駛的空間。

Ted小叮嚀:把握三大要素:進出的空間、安全性,和進出的角度。這三個都掌握住,不挑到好車位也難。

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核稿編輯:翁世航

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