文：朱家儀｜諮詢專家：張金鶚教授、房仲小剛（匿名）

前情提要：由於預算的考量，準備一成到一成半的自備款、後續再依工程進度付款的「預售屋」成了曉姿考慮的新選項。而「丁丁的房產人生雜記」與「首席驗屋師」的李駒安先生，也跟曉姿說明有關預售屋選購該注意的地方。

蔡九哥最近有點被曉姿影響，看見她跟馬妮熱絡地討論著前往新成屋、預售屋案場的所見所聞，自己也對看屋萌生了興趣。蔡九哥想著就算現在不買房，其實也可以學習看房啊。然而相較於曉姿，蔡九哥卻不覺得一定要住「新房子」，他反倒想將目標設定在「中古屋」上。

不只看房子本身，社區條件也很重要

那天在辦公室，他將自己的想法跟曉姿說，曉姿顯得相當支持：「中古屋的話，我在上個月有和張金鶚教授碰面請教一些觀念，他當時有跟我說關於中古屋挑選社區的重點喔。」

「張金鶚教授？我常常看到他寫的專欄文章耶！他當時是怎麼說的？」

當時在馬妮家，曉姿記得張金鶚教授曾說過，想擁有好的居住品質，買中古屋時應先仔細評估物件所在的社區。所謂「千金買屋，萬金買鄰」，而社區的管理又與社區品質息息相關。當住戶的同質性越高，社區管理品質的共識越容易達成。

至於要如何挑選到好的社區呢？張金鶚教授認為有幾個重點：

• 太大的社區（300、500戶起跳）不選，管理不易。
• 同社區坪數大小混雜程度高的不選。因住戶負擔能力不同，對於管理的共識難以形成。
• 小坪數物件可能被投資客當作出租物件，增加住戶的複雜度。
• 觀察布告欄，看看社區的管理費繳交情形，是否很多戶遲繳？
• 嘗試跟管理員、附近鄰居了解社區內的情形與評價。
• 不要將就，覺得有不喜歡、在意的地方就要慎重考慮。

此外，張金鶚教授也推薦曉姿透過類似好時價（House+）這樣的網站工具，瞭解這社區交易頻率、價格如何、附近環境設施等等，做好事先調查的功課。

聽完曉姿分享張金鶚教授的社區挑選重點，蔡九哥下班後，試著找出自己有興趣的區位與物件。他發現網路上刊登的中古屋買賣，屋主自售很少，幾乎都是委託房仲進行交易。

這時蔡九哥記起自己大學時期的好麻吉小剛，去年才跟自己說要轉職當房仲。當時還約了大家一起出來喝酒，慶祝小剛脫離上一家血汗公司的苦海。

看來是時候跟小剛約個飯局了，蔡九哥心想。

房仲五招：放、卡、議、調、丟

「當我們房仲收到賣家委託，通常會先問賣方三件事情：現在這間房子網路上打算開價多少，第二是底價是多少，第三就是問買方出多少的時候願意談。」小剛坐在沙發椅上，邊調整舒服的姿勢邊說。和小剛約的這家居酒屋，可是蔡九哥的私房口袋名單，餐點平價又好吃。「接著我們與買家碰面，就會進行『放、卡、議、調、丟』的動作。」

蔡九哥驚訝的說：「那是什麼？聽起來也太專業了吧！」

小剛喝了一口啤酒，開始解釋：「所謂的『放』，即為放出屋主開價。『卡』則是利用一些話術，嘗試定錨住房屋的價格。比如跟買家說：『這個房子之前有人出到1200萬，但屋主不想賣，因為他覺得還不夠。』」

「『議』跟『調』指得其實是同件事。『議』是跟屋主議價，讓他把開價往下修；『調』則是想辦法讓買方的出價往上拉。如果最後陷入議價僵局，就到最後一步『丟』，將屋主的底價丟出來，看還有沒有最後成交的機會。」

別被牽著鼻子走！這些都是房仲常見話術

接著，小剛開始列舉一些房仲常見話術：

• 我平均每個禮拜會帶看一次，之前有人出了XXX萬：暗示房子熱門，要買家盡快出價，不然可能會被搶走。
• 屋主不缺錢／沒有急需用錢：暗示買方如果出價太低，賣方不會答應，藉此墊高出價。
• 屋主長年在國外：通常是被問到屋主賣屋原因，雖然有可能是真的，但也有可能是為了掩飾屋主為投資客的事實。
• 你就出個價啊！你不出價永遠不知道買不買得到：鼓吹買方出價，但這時應該要重視自己的心裡到底是否真的喜歡這個物件，而不是隨著房仲起舞。

「其實看房子最重要的還是注意自己的內心世界，掌握住自身的喜好，確定這個房子有你要的東西，有了才考慮。」小剛說道。「我知道你是衝動派的，但就算物件本身你很中意，也別忘記要注意周遭環境是否有嫌惡設施、夜總會（墳墓區）。鄰近醫院的話就有救護車聲音，車流量大的馬路也會產生噪音，或是有市場等等，看自己能不能接受。」

如何避免買到漏水屋、凶宅與海砂屋？

「然後房仲帶看的時候，千萬別走馬看花。以大家最怕買到的漏水屋為例，就有幾個地方是你可以注意的。」

小剛接著說：「比如說有些中古屋為了讓室內空間更大，將陽台外推，但上面可能就是一些比較輕的建材；如果你又看到邊邊角角有一些發霉滲水，那可能就是雨水會漏進來的地方。還有看房子的時候記得把你的頭抬起來，看上方的角落是否可觀察到漏水的跡象。」

這時兩人點的下酒菜上來了，小剛咬著蔡九哥推薦的炸雞軟骨，繼續說：「另一個也很容易出現漏水的地方，就是廁所和廚房。要去注意這兩個位置牆壁的另外一面，如果底下都是壁癌，那很可能代表有漏水的情況。」

「再來，《不動產經紀業管理條例》有規定房仲帶看一定要帶『不動產說明書』，你看房時要記得跟房仲要來看。」小剛說：「不動產說明書裡面會有房子的基本資料，包括坪數大小、有無陽台、車位位置、公設多少。裡面還有土地資料會說明該區是否為土壤液化區，還是位於順向坡、逆向坡；還會有大家很想知道的這間房子是否為凶宅。」

跑社會線的蔡九哥一聽到凶宅，趕緊追問：「欸小剛，凶宅這個，我聽說A買的時候發生非自然死亡，賣給B的時候要告知，但當B在賣同樣物件給C的時候，他的房子就不算凶宅也不用告知耶。」

「應該這樣說，如果B賣給C的時候，對於這件事不知情，那就沒有法律責任。不過如果知情卻隱匿，是有機會被求償的。」小剛接續說，「不過如果是有人從你這棟頂樓往下跳、最後死在中庭；或是在頂樓、社區的公共空間內自殺或被殺，那下方住戶就不算凶宅，也沒有規定須要在不動產說明書裡揭露。」

蔡九哥蛤了一聲：「那我要怎麼辦？我超怕這種事故宅的耶......」

「所以花時間調查一下很重要。不管是左右鄰居、樓下警衛、里長、警察局，就去問，不要怕不好意思。另外你也可以在網路上查詢，包括一些凶宅網啦，或是直接輸入區域查看看有沒有社會新聞也可以。」小剛意猶未盡地把最後一口啤酒喝完，又再加點了一杯才接著說：「還有一個是在看中古屋時你也應該注意的──不要買到海砂屋。」

小剛從口袋掏出手機，秀了幾張照片給蔡九哥看。蔡九哥大呼：「我才沒那麼傻，看到房子長這樣不要買就好啦！」

Photo Credit: TNL/朱家儀

小剛說：「話是這樣說沒錯，但你別忘了，在演變成照片裡這種狀況以前，海砂屋的外觀一開始可是和一般房子看起來沒有差別。」

蔡九哥心想小剛說得沒錯，如果房子屋齡不長或是經過拉皮了，就算是海砂屋，自己也未必能發現。到時花了一大筆錢，住久了才發現房子是海砂屋，那就糟糕了。「那我要怎麼辦？我有辦法用其他方式確定房子是不是海砂屋嗎？」

小剛說：「我教你一招，當你購買中古屋準備要簽買賣契約時，記得在契約上加一條但書：不論是找仲介公司、屋主還是買家出錢，你要做一次『氯離子檢驗』知道是否為海砂屋，若為海砂屋則無條件解約。因為如果房子混凝土用的是海砂，當中會含有較高的氯離子。所以做氯離子檢驗，就能確定你買到的是否為海砂屋。」

買房不是準備「頭期款」就好，這些花費也得估進去

「小剛，今天真是謝謝你，我接下來就是把頭期款準備好，感覺就OK啦！」聽完小剛一番講解，蔡九哥整個人信心滿滿。

「誰跟你說準備頭期款就好？買一間房子可不是只有頭期款要花錢耶，特別是買中古屋的時候。」小剛說，「要完成產權轉移，過程中還有代書費、契稅、實價登錄費用、火災地震險投保費用等等。如果你是透過房仲買到房子，別忘了還有仲介費。」

「仲介費的話，內政部是規定仲介向買、賣雙方收取的費用，上限為房價的6％。一般最常見的收法是向賣方收取4％，買方收2％。所以如果你買1000萬的中古屋，還得要準備20萬當仲介費。」

不管蔡九哥張地大大的嘴，小剛繼續說：「還沒完哩！別忘了買中古屋代表屋齡通常會有一段時間了，你如果想要安全一點，通常會進行電線抽換、防水重做等等。再加上裝潢費用，以全裝潢來講，一坪10萬其實差不多，若你是衛浴、廚具、地磚這些不變，那一坪可能也要花個五萬塊。別忘記把這些額外成本估進去。」

小剛看到若有所思的蔡九哥，便幫他把面前碟子裡最後一塊炸雞軟骨給吃掉，然後將手環著蔡九哥的肩膀說：「最後，如果你真的看到超～喜歡的物件，也別衝動。去給他看個好幾遍，白天看日照、周圍環境、上班交通方不方便；晚上再去聽附近噪音、觀察夜間的環境是否安全。下雨天也去，看看屋子有沒有漏水跡象；出大太陽也去，感受一下你夏天是否得花很多冷氣費。別怕房仲覺得你煩，他反而會很高興，因為這代表你很喜歡這個物件啊。」

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核稿編輯：翁世航