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曉姿想買房6

【法拍屋】新手當心遇到「海蟑螂」!競標前有哪些風險要考慮?

2021/04/04 ,

評論

julia

Photo Credit: TNL/黃彥翔
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大學就讀醫學檢驗生物技術學系,具備國考醫檢師證照,對臨床醫學知識熟悉。碩士班主要從事斑馬魚、葉酸及阿茲海默症相關研究。曾任生物技術開發中心生物製藥研究所副研究員,因為追求閱讀及寫作的樂趣來到關鍵評論網。心理存有「將艱澀的醫學論文咀嚼成鄰里老伯都容易消化的醫學新知」之小小使命感。現為The News Lens關鍵評論網編輯。

我們想讓你知道的是

蔡九哥和104法拍網、《透明房訊》雜誌的總經理籃茂山老師約了見面,請教有關法拍屋的各種風險與優點,了解關於點交、海蟑螂等細節;還有在得標之前、之後各種應該準備的功課。

文:朱家儀|諮詢專家:《透明房訊》籃茂山老師

前情提要:蔡九哥受曉姿影響,也想購買自己的房子,並決定從中古屋下手。於是和做房仲的朋友小剛請教了各種買中古屋需要注意的事項、房仲的話術,以及如何避免買到漏水屋、凶宅與海砂屋。

離開居酒屋的時候,蔡九哥和小剛已經喝到有些微醺,兩人站在路邊吹了下夜晚的涼風,讓頭腦醒一點。這時蔡九哥在一旁的社區佈告欄看見一張寫著大大「售」字的賣房廣告:

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【售】法拍屋

〇〇路三段 近明星國小 產權清楚

30坪 9XX萬

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「欸小剛,你看這個,怎麼這麼便宜啊?」

小剛定睛一看,指著廣告的三個大字:「大哥,『法拍屋』三個字這麼大你沒看到?它雖然也是一個選項,但裡面要注意的地方更多。對法拍屋的購買你了解多少?」

蔡九哥搖搖頭:「完全不懂,可是開價這麼低讓人好心動耶。」

小剛擔心屬於衝動派的蔡九哥會在沒做好功課的情況下吃虧,便對他說:「這樣吧,我介紹一個人給你認識,你可以向他詢問法拍屋的優點和風險,全面了解之後再下決定也不遲。」

法拍屋的拍賣流程與應該做的功課

在小剛的引薦下,蔡九哥周末和籃茂山老師見了面。籃茂山老師是104法拍網和《透明房訊》雜誌的總經理,並在文化大學教育推廣部、世新大學教育推廣部擔任法拍屋講習班的講師。相關經驗可說是非常豐富。

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Photo Credit: 籃茂山提供
蔡九哥在網路上搜尋,一下就查到籃茂山老師講師履歷

蔡九哥一開始打算先從購買法拍屋的方法開始認識,便問道:「籃老師,請問購買法拍屋的流程大概是怎樣?我要去哪裡找到這些法拍的物件呢?」

籃茂山老師說:「想找法拍屋管道不少,如果你要看免費的,可以到司法院的網站,點選法拍公告,依照你想查詢的條件去設定區域範圍、拍賣日期等條件。或是網路上一些網站、報紙廣告等等去查。如果你想獲取更完整的資訊,也可以考慮付費購買一些民間出版的法拍刊物。以《透明房訊》為例,我們會申請建物的平面圖、謄本、實價登錄等資訊,把這些重要資訊整理加工。」

接著籃茂山老師向蔡九哥秀了兩張圖,說明法拍屋的購買流程:

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Photo Credit: 籃茂山提供
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Photo Credit: 籃茂山提供

「標法拍屋,除了準備好銀彈,各個階段也有應該注意的事情。」籃茂山老師遂向蔡九哥詳細解釋標法拍屋的前、中、後期準備重點。

「首先在前期,記得花時間蒐集資料、做市場調查,看附近實價登錄的價格。另外由於大部分的法拍屋不能看房,所以要想辦法詢問房屋內部的格局。另外也應調查屋子為何法拍,如果會介意也要知道是否為凶宅。了解原屋主好不好相處,以免遇到『海蟑螂』。」

「中期要注意什麼呢?那時你已經做完市場調查,知道行情多少,才知道要在第幾拍的時候進場。第一拍的時候價錢較貴,通常僅打到市價的9-95折,到二拍大約會打8折,三拍則是二拍的價錢再打8折,越後面競爭越激烈。正常情況下最多到四拍。投標進場時雙眼也別閒著,看現場人多還是少,人多你價錢可能多加一點,人少就少加一點。」

籃茂山老師接著說:「後期如果你拍到法拍屋,重點就是交屋了,這時就會遇到『點交』或『不點交』的問題。當你標到點交的物件,法院會透過強制力協助你取得不動產;不點交的物件雖然比較便宜、飽受套利投資客喜愛,但你如果遇到糾紛就需要自己處理。過程可能曠日廢時,要上民事法庭告,告贏了才來申請強制執行點交。以新手來講,還是建議標點交的房子,免去訴訟的煩惱。」

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六個閱讀重點,教你看懂法拍屋的公告

想嘗試法拍屋,要先看得懂公告的內容。在《這樣買法拍屋一定賺》一書中,說明法拍屋的公告有六個務必了解的閱讀重點:

  1. 拍次:第幾次拍賣,拍次越多,底價和市價的差距就越大。
  2. 投標時間:執行拍賣投標的時間,通常在開標時間的前30分鐘。
  3. 不動產附表/土地標示:揭示土地的位置、使用用途、總面積、權利範圍等資訊,同時可看見最低拍賣價格。
  4. 不動產附表/建物標示:寫有建築物的建號、房屋所在位置、地址、建材與層數、建物面積、附屬建物等資訊。同時標記權力範圍及最低拍賣價格。
  5. 使用情形:揭露有關該物件的目前使用狀況與「點交」情形。
  6. 備註:內含將土地與房屋底價相加得來的「拍賣最低價」資訊,以及保證金需要多少。保證金一般為總拍賣底價的20%,若得標會納入總拍賣價格中,若未得標則全數退回。
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新手當心遇到「海蟑螂」!標法拍屋有哪些要考慮的風險?

「籃老師,請問一下你剛剛說的『海蟑螂』是什麼啊?是海邊一隻一隻、在岸邊爬來爬去的那個嗎?怎麼會跑到房子裡去?」蔡九哥問道。

籃茂山老師聽到蔡九哥這樣說大笑起來,解釋道:「所謂的『海蟑螂』是指那些佔著房屋不走的人。在法拍屋業界是不點交的物件比較常遇到,現在比較少了,但還是有。他可能會說『你不給我X萬,我就把你的房子破壞!』藉此恐嚇得標人,其實就是想要一筆安家費。」

「遇到這種的就是慢慢跟他溝通,如果你不付而選擇上法院控告,可能會花費更多時間和金錢成本。所以如果對方要的價錢是合理,不是漫天開價,許多得標者會選擇付錢了事。若想避免遇到海蟑螂,事前打聽就很重要了,特別當你是新手,又得知原屋主可能有這樣的問題,最好的方法就是不要去標這間房子。」

蔡九哥點點頭,接著問道:「那除了要注意『海蟑螂』,買法拍屋還需要考量到什麼風險嗎?」

「首先就是資金調度的問題。當你去投標,你就要準備好2-3成的保證金。成功標到房子的話,保證金會由法院收走,剩下的錢你一個禮拜內就得全部繳清。如果你現金不夠,可以考慮跟銀行申請『法拍屋代墊款』,利率現在大約6.3%左右。可是要注意,如果你標到的是凶宅、海砂屋,或是不點交的物件,銀行是不會讓你申請代墊款的。」

籃茂山老師接著說:「第二就是屋況的掌握度。就像我前面說的,對於新手來說,產權不清楚的、不點交的就不要碰。另外還有一些海砂屋、輻射屋之類的也都不要去碰。買法拍屋有一個風險,依照法條《強制執行法》的第69條,是直接規定『沒有』負責瑕疵擔保請求權。」

「那是什麼意思?」蔡九哥第一次聽到這個名詞,覺得很疑惑。

籃茂山老師解釋:「一般我們買賣房子,是『有』負責瑕疵擔保請求權。比如說買這房子如果賣方沒告知,梅雨季來了竟然開始漏水,一定是馬上去找原屋主要他負責維修或賠償對嗎?」

「但法拍屋為什麼會便宜?它在法律上是『沒有』負責瑕疵擔保請求權的。若你遇到下雨天卻開始漏水了,想叫人賠償是不可能的,得標者要自己承擔這個風險。這也是法拍屋和一般房屋買賣最大的差別。就算你標到的是海砂屋、輻射屋、漏水屋或是凶宅,你也不可能叫任何人賠錢,必須要風險自理。」

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除了「法拍屋」,你知道業界還有所謂「金拍屋」、「銀拍屋」嗎?在《房子這樣買:完全解答購屋108問》一書中,解釋了這三者的差別:

  • 法拍屋:原屋主因法律問題,如欠債、欠稅或遭抵押債務部環等狀況,不動產遭法院查封拍賣,透過拍賣房屋變現以清償債務,底價約比市價低1到2成。
  • 銀拍屋:經法拍程序但流標或未投標的房子,經債權銀行買下自行拍賣處分,變成「逾放屋」,屬於銀行資產,產權清楚、沒有點交問題。
  • 金拍屋:因為法拍屋眾多,所以台北地方法院委託「台灣金融資產服務公司」拍賣,程序跟法拍屋類似,都是採「密封投標」。
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小資族想標法拍屋當自己的第一個家,可以嗎?

這樣一路聽下來,幸虧有籃茂山老師的解說,蔡九哥覺得對於法拍屋的風險跟好處有更進一步的認識。不過最後對於自己是否該以法拍屋,作為第一個購買的房產物件,還是有些猶豫。

他想了一想,便問:「籃老師,那你會建議像我這樣的新手,以法拍屋當作自己第一個購入的自住物件嗎?」

「沒有不行,其實現在我觀察也有越來越多年輕人這麼做,不過了解相關風險是一定要的。」籃茂山老師說,「不過我會建議你盡量先從自己從小居住、很熟悉的環境裡的法拍物件開始挑起會比較好喔。」

核稿編輯:翁世航

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曉姿想買房:

跟著三位主角「曉姿」、「馬妮」與「蔡九哥」,一起探討25~35歲的年輕人,在這個人生階段會遇到的重要財務課題──買房。看他們如何與各領域的專家請益討論,逐漸從「房市小白」,慢慢成長為理解自己需求、做好未來規劃的成熟大人。

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