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曉姿想買房7

【貸款要注意】核貸人員的真心提醒:提出房貸申請時,不要找超過三間銀行

2021/04/05 ,

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丁肇九

Photo Credit: TNL/黃彥翔
丁肇九

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資淺媒體人,習慣用對左派和右派的認同比例來判斷自己的年紀,倡議把媒體識讀納入國民教育。

我們想讓你知道的是

銀行房貸核貸人員家家,向曉姿介紹關於房貸申請該注意的事情與小撇步,也解釋了一般而言,銀行是如何看待前來申請房貸客戶的信用。

文:丁肇九|諮詢專家:銀行房貸核貸人員家家(匿名)

前情提要:蔡九哥和104法拍網、《透明房訊》雜誌的總經理籃茂山老師約了見面,請教有關法拍屋的各種風險與優點,了解關於點交、海蟑螂等細節;還有在得標之前、之後各種應該準備的功課。

相較於蔡九哥還在努力做功課,曉姿夫婦已累積不少實際看屋經驗,也已經有一個各方面評估之後都覺得相當心動的物件。但是在出手之前,曉姿心裡知道自己還有一件功課沒做好,那就是有關房貸的申請部分。她不知道在跟銀行接洽時,銀行會怎麼決定給自己什麼樣條件的房貸。

雖然「房屋貸款」這四個字常出現在新聞上,真到買屋時才發現自己好像所知甚少。透過朋友介紹,曉姿找到知名銀行的核貸人員「家家」,認真詢問房貸核貸需要注意的事情,以及申請時的小撇步。

家家在金融業有十年的經驗,也在貸款部門待了三、五年,聽到曉姿的問題,家家笑著說相較曾經貸款買房過的爸媽長輩,年輕人在貸款時對常會有比較多疑問。

「其實『貸款』這件事本身並沒有那麼複雜,」家家說,「當你選定好物件時,帶著自己的財力證明、身分證、買賣合約書,在銀行填寫正式申請書,之後銀行即會對房子進行估價並調閱客戶的『聯徵』紀錄,看申請者的信用狀況跟往來情形,大約三到五個工作天。」

「之後,銀行就會把這些資料傳送到徵信部門做進一步審核,期間核貸人員也會在電腦計算出來的結果,為客戶爭取優惠方案。通常兩週核貸結果就能完成,之後銀行就會跟客戶做對保,展示利率、年限、額度、寬限期、違約金等資訊,讓客人簽制式合約書。」

「接下來會先設定將房子抵押給銀行,目的是在無法償還貸款時可由銀行進行處分,相關業務都會由代書完成,有時候仲介也會成立履約專戶保障雙方,等到相關文件都準備好也確認買賣雙方過戶情形後,銀行就會把錢撥到指定帳戶,這時候就能真正完成購屋動作,整個流程大概一到一個半月。」家家微笑地說。

「等一下,等一下,」曉姿面露難色,「你剛剛說的聽起來很簡單,但裡面有好多專有名詞,我會不會在哪一環被坑,或是簽下不划算的合約呢?」

「別緊張,別緊張,」家家笑著說,「讓我來一一為你解釋。」

利率、年限、代償、額度、寬限期、違約金、鑑價費等,各是什麼意思?

看著有點一頭霧水的曉姿,家家決定先從「專有名詞」下手。

其實所謂的年限,就是你要花多長時間把錢還給銀行。一般來說20年是基準,30年是最近為了年輕人購屋設計的年限,有些廣告或媒體報導的40年年限在實務上少之又少,除非信用和財力都很好,不然銀行很難會願意核貸。

「一般來說,銀行都會抓讓貸款人最晚最晚在80歲前還完房貸,」家家說,「即便如此,申請30年年限的年輕人也該思考,會不會還款完成的時候已經到了退休時間,會不會有收入減少的問題,這些都該納入申請時的考量。」

相較於年限,寬限期則是貸款之後有多長時間可以不還本金只還利息,對資歷良好的客戶,銀行可以給到兩三年的寬限期。

曉姿眼睛一亮說道:「先還利息不用還本金,這樣聽起來很划算耶!」

「確實,有些年輕人因為購屋後需要一筆裝潢費,第一兩年全額還款會比較辛苦,這時候就會很受用,」家家說,「不過也別忘記寬限期是把本金分攤到之後的月份支付,之後每月要還的錢會稍微變重,所以還是要評估自己的還款能力。」

「至於貸款成數,則是銀行要貸房屋總價百分之多少給你的比例,台北大多可以貸到七至八成,新北的板橋、三重、蘆洲成數也蠻高,林口、三峽、淡水最近都更後發展性越來越好,銀行願意貸款的成數也會提高。」

「除了地點之外,銀行也會觀察周邊有沒有像是大型醫院、寺廟、加油站等等的『嫌惡設施』,因為急診室會有救護車聲音、寺廟會有人群嘈雜聲等等。雖然客戶可能覺得就醫方便,但銀行若認定會破壞生活品質,就會影響貸款的成數。」家家說。

「一樣的,貸款成數也不見得越高越好,雖然高貸款成數可以降低購屋者的頭期款支出,但之後每月需還的數目就會增加,還是要思考自己每個月可以還多少,量力而為。」

利率的話,就是貸款的利息,在台灣基本上都會呼應央行利率,各家銀行會有一個「基準利率」再往上作加碼,也都會公告在網路上。

「我記得之前新聞報導有說央行降息會刺激房市,原來就是這個意思嗎?」曉姿問。

「沒錯,」家家說,「例如去年各家銀行房貸利率大約都是1.5%到1.6%左右,但在去(2020)年央行降息後,目前首購的利率大約落在1.3%到1.4%。」同時,利率也會隨著時間改變,銀行也會通知,「不過根據過去經驗,很久才會大幅調整,通常三、五年都不會變,或是差個0.01%或0.00幾%,影響不大。」

「但既然是浮動,如果有一天利率突然飆升怎麼辦呢?」曉姿擔心的說。

「這確實有可能發生,如果客戶信用良好還款準時,就算利率上漲,也有機會能和銀行協調調降利率,若真的談不攏,也常會有別間銀行願意以更低利率『接收貸款』的狀況,而這種『換一家銀行貸款』的行為,就是所謂的代償。」

「其實有時候接到說可以『減少貸款月付金』的行銷電話,就是所謂的代償,」家家說,「客戶可以自己和銀行要求代償,但也要注意轉換時銀行可能收取手續費,此外許多銀行在簽約時也會加入違約金,希望客戶可以在這間銀行待久一些,如果太早換至別間銀行就會被收取,一般會是貸款總金額或剩餘貸款金額的3%,需要特別留意。」

貸款流程該注意的事情與小撇步

聽到家家清楚的解釋,曉姿好像迫不及待要申請貸款了,「我好像了解大概的流程了,但其中又有哪些需要注意的事情呢?」

「首先,真正提出房貸申請時,不要超過三間銀行。」家家說。因為銀行很看重聯徵紀錄,如果發現在三個月內有很多家貸款部門查詢客戶的聯徵資訊,銀行會覺得會不會是因為在別家銀行信用不良無法核貸,才會找那麼多家。

「其實三這個數字並非明訂,比較像是銀行之間的默契,」家家說,「我會建議一般人可以先問薪轉銀行和往來比較多或存款多的銀行,如果仲介或建商有配合的銀行也可詢問,這三家基本上就足夠了。」

至於標的物──也就是房產──的挑選,簡單來說就是要選擇自己能夠負擔的,銀行網站都會有試算頁面,各家公式都差不多,可以先試試看扣掉自備款和裝潢費後,剩餘金額用20年到30年攤還,有沒有辦法負擔。

在房價上,因為現在有了實價登錄,要查詢看上標的物的成交價並不困難,而銀行在鑑價時也會參考實價登錄,搭配和仲介進行訪價,最後得出的鑑價結果客人的成交價「擇低」當作基準。

「我還有一個問題。」曉姿說,「我在網路上搜尋貸款的資訊後,就開始出現一堆相關廣告,其中很多說可以『快速核貸』,真的有那麼好嗎?」

家家笑著說,其實那些標榜快速核貸的廣告,很多都是私人公司或大銀行後面的小銀行,相較起來,還是大銀行比較會受金管會與消保法規定,「而且雖然這些核貸公司可以快速提供資金,利率也會比較高,比較像是針對大銀行幫不了的『民間借款』模式,可以的話最好還是找大銀行比較保險。」

理財型房貸、遞減型房貸、青年首購貸款,哪種適合我?

「經過家家的解釋,我對房屋貸款了解更多了。」曉姿開心的說,「但我突然想到,之前看到有些銀行宣傳自己有像是『理財型房貸』、『遞減型房貸』之類的商品,政府也在推廣『青年房貸優惠』專案,我該如何挑選適合我的方案呢?」

聽到問題,家家翻找了一下手邊的資料夾,拿出各家銀行宣傳單徐徐的說:「其實因為宣傳的需求,大家常會看到五花八門的房貸產品名稱,但內容大多都類似前面說的那種20年、30年貸款。」

理財型房貸算是比較不同的狀況,是用自己名下沒貸款的房子跟銀行借錢,然後固定還利息,比較像是投資客抵押房子把資金做其他運用時使用。

至於有些銀行宣稱的「遞減型房貸」,其實就是傳統房貸的一種還款方式,相較每個月歸還同樣金額款項的「本息均攤」方式,改為先還本金的「本金均攤」,因為本金少了,每期利息跟著變少,每次還款的金額也會越來越少,所以叫做「遞減」。

「銀行一般會預設「本息均攤」方便客戶掌握每月還款的金額,但如果客戶主動提出,基本上都能無條件套用「本金均攤」的方案,算是個省錢的小撇步。」

至於「青年首購貸款」的方案,只有公股銀行可以配合,其條件包括「最高貸八成」、「最高額度800萬」、「年限最長30年含寬限期三年」等條件,利率則是用基準利率加固定趴數,目前是1.4%到1.5%。

「咦,這樣利率怎麼感覺和其他銀行的差不多?」曉姿疑惑的問。

「沒錯,因為青年首購貸款設立的時候,台灣房貸利率比較高,但去年利率降低之後,各家銀行的房貸利率已經差不多甚至更好,」家家回答,「此外,因為有設下800萬元的金額上限,如果要買雙北的房子可能無法全額使用,超過的部分還是要申請一般貸款,貸款前還是要計算一下,看看適不適合自己。」

「信用空白」是好事嗎?該怎麼為自己「養信用」?

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Photo Credit: TNL/朱家儀
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聽了家家的解釋,曉姿對貸款概念已經胸有成竹,但突然想到一件事:銀行是怎麼看待我的信用?

「你有使用信用卡嗎?」家家問道,「其實只要有信用卡,就不會有『信用空白』的問題。」只要使用者都有準時還款,對銀行的信用分數就會往上加,反之則降低,而銀行最不喜歡的就是所謂的「小白」──沒有信用卡和貸款紀錄,不知道客戶的繳款情況如何、收入如何,當然也就無法確定把錢貸出後會不會準時還款。

「有些長輩會擔心小朋友亂刷卡,要求他們不要申請信用卡,」家家說,「其實人至少應該擁有一張信用卡,額度不一定要高,兩萬塊綽綽有餘,也不要開啟預借現金功能,只要過程中有消費並準時還錢,信用分數就會增加,日後一定會用得著。」

「如果像我一樣有繳過就學貸款,可以被當成信用紀錄嗎?而且開戶申請卡的時候被調閱信用紀錄,銀行會不會覺得我為什麼一直被人『查信用』呀?」曉姿歪著頭說。

「就學貸款雖有額度,但因為是政府貸款,額度也較低,所以是不會算在銀行信用分數裡的,」家家說,「開戶辦卡的部分則別擔心,因為申請聯徵時都會記錄部門名稱,銀行看到申請調閱的是核卡或開戶部門,跟房貸無關,就不會有那個『三次』的影響。」

看到勤奮筆記的曉姿,家家有感而發的說:「有些人會覺得自己都已經把房子抵押給銀行了,為什麼還要做徵信和財力證明這些好像『不信任』客戶的工作?其實對銀行來說,處理房子是件很花成本的事,這些工作就是想在第一時間了解客戶的還款能力、財務背景、信用等狀況。」

「因為銀行最想要的就是穩定收款,不用因為客戶還不出貸款而還要處理房子,對銀行來說就是最好的事。」

核稿編輯:翁世航

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