【圖表】我不想努力了,從實價登錄資料看你在哪個縣市買屋的機會大

【圖表】我不想努力了,從實價登錄資料看你在哪個縣市買屋的機會大

我們想讓你知道的是

國發會整合內政部、央行、金管會、財政部等部會祭出多項打炒房政策,藉此抑制最近正逐漸上漲的房價。到底現在房市的實際情況是如何呢?讓我們一起用過去一年的實價登錄資料來一探究竟。

今(2020)年12月7日中央銀行無預警祭出4項不動產信用管制措施,會讓擁有多房的人或組織,再繼續購買新時的信用貸款難度提高,預計會對建商及投資族群造成影響,期望藉此抑制最近正逐漸上漲的房價。下圖是2012至2020台灣住宅價格指數,可看出今(2020)年住宅價格呈現明顯上漲情形。

央行總裁楊金龍表示,房價逐漸升溫的背景因素有美中貿易戰、新冠肺炎(COVID-19)疫情、各國央行採取貨幣寬鬆政策等,再加上最近台商返台投資,使得市場中的資金相當充沛。也因各縣市土地重劃,與建商積極推案下,部分地區出現透過預售屋紅單炒作房價的情形。

楊金龍於12月2日接受立法院財政委員會備詢時,認為目前房價上漲有部分是合理的,但也有部分不合理的地方,目前應該是先「打炒房」,讓房價能夠合理化。

不過,現在市場上的實際情況到底是如何呢?讓我們一起用過去一年的實價登錄資料來一探究竟。

我們抓取2019年第4季至2020年第3季的實價登錄買賣資料,從中篩選出交易類型為住家用的交易紀錄,接著刪除親友及員工間的買賣交易,最終整理出全台近13萬筆交易房市資料。

在這些成交案件中,住宅大樓的佔比最高為38.5%,其次依序為透天厝、華廈、公寓及套房。

再進一步從資料中整理出各類房型的交易價格中位數。而住宅大樓不只佔比最高,其房價中位數也是所有房型中最高。

利用這些資料也可以假設,如果向銀行貸款8成,每月繳25000元的30年房貸[1],在過去一年的交易案件中,大概有多少房子可能買得起呢?

根據上述的貸款條件假設,約可能買到57%的住宅大樓、71%的透天厝、73%的華廈、75%的公寓及93%的套房。不過,這是不區分縣市的情形下,實際上同一個貸款條件假設,在不同縣市的結果差異極大。

接著,我們先來看這一年來各鄉鎮區[2]的實價登錄房價情形。

圖中每一根突起代表一個鄉鎮區,突起的高度代表該行政區的每坪房價的中位數</strong>,顏色代表該行政區的所得中位數在全台的級距。若呈現灰色底線則代表這一年內該區的房價交易資料不足10筆。

以台北市來說,不意外地,各行政區的突起都是深紅色,代表所得中位數,皆排在全台前25%,但各區每坪房價中位數幾乎都排在全台的前10%。

再看向中部地區,突起高度都較低,代表這些行政區的每坪房價中位數較低,而這些縣市的突起顏色大多是藍色,代表所得並沒有北部來得高。

令人意外的是金門,金門雖然常著人口約只有6萬,但主要城市房價卻與6都相當。其中金門金城鎮的每坪房價中位數,比新北八里區與高雄苓雅區等區還高。

那台灣是否存在所得高,但房價卻沒有那麼貴的區域嗎?

答案在新竹。新竹縣的竹北市所得位居全台之冠,從圖中可看出都是深紅色。這裡的每坪房價中位數卻遠低於台北市,只有台北市最後一名文山區的一半價格。

如同之前的貸款條件假設,我們也可以藉由設定不同貸款條件,模擬計算各縣市可能買得起哪裡的房子,可能選擇住在哪裡。請透過下方的模擬器試試看吧。

[1] 以現行各家銀行信用貸款總費用年百分率(APR)之中位數1.45%作為貸款利率,並以本息平均攤還法回估可負擔房屋總價。

[2] 因實價登錄資料中,新竹市及嘉義市無鄉鎮市區層級資料,故暫地圖中暫不列入。

[3] 同以1.45%為APR,並假設可貸金額為總房價之8成,以本息平均攤還法回估可負擔房屋總價,並以過1年實價登錄資料加以計算各縣市可購買的房屋比例。

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核稿編輯:If Lin


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